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KDI의 경고, "주택공급물량 늘면 지방 중심 역전세난 확산" 우려

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파이낸셜뉴스

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박근혜정부 시절 이례적으로 급증한 주택공급물량이 최근 준공후 미분양의 증가와 전세가격을 하락시키는 요인으로 작용한다는 국책연구기관의 진단이 나왔다. 이는 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산 가능성이 있다고 경고했다.

특히 올해와 내년에 준공후 미분양이 2~3만호에 이를 것으로 예상되는 만큼 건설업계와 건설 관련 금융기관 등은 단기적으로 발생할 수 있는 잠재적 위험에 대비해야 한다고 제언했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 26일 KDI정책 포럼에 실린 '우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향'에서 "지난 2015~2017년까지 급증한 주택공급은 기초주택수요에 비해 이례적으로 높은 수준으로 준공·입주물량의 형태로 주택시장에 지속적으로 유입되면서 준공후 미분양 증가를 초래하고 있다"고 밝혔다.

특히 이 기간 급증한 주택 인·허가 물량은 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 기초주택 수요를 크게 상회했다. 정부의 주택공급계획물량과 비교해도 매우 높은 수준이다.

2015년 주택공급물량은 기초주택수요를 35만8000호 초과했다. 이후 2016년에는 32만2000호, 2017년 29만600호를 넘어섰다.

보고서는 "이 기간 급증한 주택공급물량은 주택보급률이 이미 100%를 넘는 상황에서 과거에 비해 이례적으로 많은 편"이라며 "정부의 중·장기 주택공급계획물량을 크게 초과한 수준"이라고 설명했다.

가구수를 기준으로 한 우리나라의 주택보급률은 2008년 100%를 상회했고, 올 연말에는 106%를 기록할 것으로 예상된다. 이는 대규모 아파트 공급이 크게 기여했기 때문으로 보고서는 분석했다.

2015~2017년 인·허가로 공급된 주택 물량은 경기 지역을 중심으로 급격히 증가했다. 2015년 주택도시보증공사의 주택분양 보증물량(세대수기준)은 총 79만4000호이며, 당시 분양보증금액은 경기지역을 중심으로 약 81조1000억원에 달했다.

보고서는 실증분석 결과를 토대로 한 시나리오에서 올해와 2020년에는 준공후 미분양이 2~3만호에 이를 것으로 예상했다.

보고서는 "과거에 주택공급 급증은 준공후 미분양 증가를 가져왔으며, 이후 미분양을 해소는 2~3년의 과정에서 건설사의 재무건전성이 크게 약화되면서 주택금융관련 기관에도 상당히 부정적 영향을 초래했다"고 밝혔다.

특히 보고서는 "올해 아파트 준공·입주 물량의 유입은 지방을 중심으로 전세가격을 하락시키는 요인이 될 것"이라며 "전세가격의 하락 지속은 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산 가능성을 암시한다"고 경고했다.

보고서는 이어 "역전세 확산은 임차인에게는 유동성 제약 확대를, 임대인에게는 전세보증금 반환 압력 증가를 가져온다"며 "전세자금대출 기관 및 전세보증금반환보증기관의 재무건전성에도 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다"고 예상했다.

그러면서 보고서는 "현재 공급시장에서 건설사의 자기자본부담 리스크를 높이고, 주택금융기관의 책임성을 강화할 수 있는 제도적 보완이 필요하다"며 "향후 정부의 공공택지 조성을 통한 주택공급계획은 신중하게 설계될 필요가 있고, 주택정책방향은 도시 재상과 활력화에 집중할 필요가 있다"고 제언했다.

ssuccu@fnnews.com 김서연 기자

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