"여전히 서울부동산 유망…집 산다면 내년 상반기 이내로" 84%

◆ 부동산 시장 전망 ◆

"아무리 규제해도 서울 아파트는 굳건하다."

2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 보유세 상향 조정, 공시가격 상승, 9·13 대책, 8·12 분양가상한제 민간택지 적용 등 각종 규제와 정책이 그야말로 쉴 새 없이 쏟아져나왔다. 그러나 이 같은 '집값 잡기' 정책의 핵심 목표인 서울 아파트 가치는 계속 올라갈 것으로 예상됐다. 이른바 '규제의 역설'로, 전문가들은 현 정부가 전문성이 떨어지고 시장을 이해하지 못하는 바람에 어설픈 정책을 계속 내놓고 있기 때문이라고 지적했다.

매일경제가 각계 부동산 전문가 50인을 대상으로 진행한 설문조사에서 부동산이 여전히 주식 등 다른 투자처에 비해 매력적이라는 답변이 60%에 달해 저금리 등으로 갈 곳 잃은 유동성은 결국 부동산으로 몰릴 것이라는 관측이 제기됐다. '보통'이라고 답한 전문가도 34%나 달했다. 부정적으로 평가한 답변은 6%에 불과했다. 주식 시장이 크게 요동치고 글로벌 경제도 크게 술렁이는 상황에서 여차하면 '휴지 조각'이 될 수 있는 유가증권보다 실물자산인 부동산이 그나마 버텨낼 수 있을 것으로 예측한 셈이다.

유망 부동산 투자상품에 대한 질문에서는 전문가 중 절반 이상(54%)이 아파트를 1순위로 꼽았다. 그중에서도 재건축 아파트에 투자해야 한다는 답변 비중이 전체 중 30%로 가장 높았다. 분양가상한제가 재건축 아파트를 정조준하고 있음에도 불구하고 오히려 투자가치가 높다고 본 것이다.

백준 J&K도시정비 대표는 "노후 아파트 재건축이 강남권에서 유일한 신규 아파트 공급원이라는 사실은 변하지 않았다"면서 "각종 규제정책이 장기적으로는 오히려 수요와 공급 간 불균형을 초래해 재건축 아파트 부동산 시장 주도권은 공고해질 것"이라고 설명했다.

손상준 도우 회장은 "관리처분인가가 이미 난 정비구역은 상한제 여파를 맞겠지만, 재건축 초기 단계인 단지들은 상한제 영향권에서 벗어나 있다"면서 "이들은 여전히 유망한 투자처"라고 말했다. 최근 분양가상한제 발표 후 풍선 효과를 보고 있는 기존 아파트에 투자해야 한다고 답변한 비중은 20%, 신규 분양하는 아파트를 꼽은 사람은 4%였다.

익명을 요구한 한 전문가는 "정부는 국내 시장에서 서울 아파트 외에 어떤 투자처가 있는지 스스로 물어봐야 한다"면서 "주식 시장이 박살나고 대체 투자상품 자체가 거의 없는 상황에서 아파트 수요를 규제로 억누를 수 있다고 생각하는 것 자체가 난센스"라고 비판했다.

전문가들은 현 정부가 수요를 억제하려고 할 뿐 서울 핵심지 공급을 늘릴 수 있는 정비사업은 틀어막는 방식을 쓰는 것이 문제라고 지적했다. 마땅히 유동성이 갈 곳이 없는데 규제로 수요를 막는 데는 한계가 있다.

결국 공급을 늘려야 집값 안정화가 이뤄질 수 있는데 공급은 3기 신도시 등 서울 밖에서만 하고 서울, 특히 도심의 공급은 막고 있어 문제에 대한 진단과 처방이 완전히 잘못됐다는 것이다.

전문가 중 62%는 '재건축·재개발이 꼭 필요한 공급정책'이라며 규제 완화를 주장했고, 비슷한 맥락에서 도시재생을 통해 풀어나가야 한다는 답변도 16%에 달했다. 현 규제정책이 적절하다는 답변은 8%에 불과했다.

아파트를 선택하지 않은 전문가들은 적정 투자처로 토지(18%)를 선택했다. 오피스텔, 도시형생활주택 등 소위 아파트 대체재로 불리는 수익형 부동산 투자를 권한 전문가가 단 한 명도 없는 것과 대비된다. 오피스텔과 같은 상품은 그동안 초기 투자금이 적어 인기가 있었지만, 시세차익에 한계가 있는 데다 최근 경기가 좋지 않아 임차인을 찾기 어려워 공실 위험까지 있어 매력이 떨어졌다. 상가 역시 나날이 늘어가는 공실률이 발목을 잡았다.

반면 토지는 '고수의 영역'으로 여겨지지만 잘 투자하면 오히려 큰 수익을 얻을 수 있다는 것이 전문가들 이야기다.

내년 부동산 시장을 좌지우지할 가장 큰 변수로는 여전히 '대출규제'(36%)를 꼽는 사람이 가장 많았다. 그 뒤를 '분양가상한제 실행 등 분양가 통제'(24%)가 이었다.

정부의 각종 규제책이 시장을 불안하게 만들 요인이라고 본 것이다. 정부의 희망대로 집값, 그중에서도 서울 아파트 가격이 하락하는 효과는 없어도 규제 자체가 시장에 미치는 영향은 크다는 것. 거시경제 측면이나 대외변수가 가장 중요한 변수라고 답변한 비율도 26%로 낮지 않았으나, 그보다는 예측 불가능할 정도로 쏟아지는 정부의 정책과 규제가 시장에서 파급력이 더 크다는 의미다.

이렇게 각종 규제에도 선방할 것으로 예상되는 서울·수도권 부동산과 달리 지방 부동산 전망은 어두웠다. 전문가 중 32%는 내년도 지방 주택 가격이 3~4% 정도 더 하락할 것이라고 답변했다. 5% 이상 떨어진다고 답변한 비율도 22%에 달했다. 상승할 것이라고 예상한 사람은 1명(2%)에 불과해 지방 부동산 시장의 침체는 더욱 장기화할 것으로 예상된다.

[추동훈 기자]

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