민간 분양가 상한제 후폭풍? 공급축소·전세가상승·신축 급등 3콤보 대기

전문가 "단기적 하락 후 시세가 분양가 밀어올려, 분양대기 수요로 전세값도 불안"

[이코노믹리뷰=정경진 기자] 집값 규제의 사실상 마지막 카드인 민간택지 분양가 상한제 개정안이 공개되면서 시장이 혼란에 빠지기 시작했다.

정부는 12일 서울 집값을 잡기 위한 강력한 추가 대책의 하나로 분양가 상한제를 민간택지 아파트에까지 확대하는 방안을 밝혔다. 서울 전지역을 포함해 과천시 등 투기과열지구를 대상으로 3가지 요건 중 1가지에 해당될 경우 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정하는 내용과 함께 재건축ㆍ재개발 사업장에도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’으로 적용시점을 일반 분양단지와 동일하게 적용했다.

즉 일반분양은 물론 후분양, 임대후 분양으로 해도 10월경부터 분양에 나서는 단지는 민간택지 분양가 상한제 지역으로 지정 될 경우 시ㆍ군ㆍ구의 분양가 상한제 심의를 받게 돼 빠져나갈 구멍이 없게 된다. 이에 전문가들은 시장의 공급축소와 전세가 상승, 기존 신축 아파트의 집값 상승 등의 3가지 키워드를 내세우며 향후 주택시장의 파란을 예고했다.

수요와 공급 교란, 장기 집값 안정 효과 저하 우려

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “인위적인 분양가 통제로 조합원 분담금 부담이 커지게 된 서울 정비사업 단지들의 반발과 불만은 당분간 상당할 수 있을 것”이라면서 “사업초기 단계의 정비사업지들은 사업 추진 동력이 약해지며 속도 저하와 관망 수요가 증가할 것으로 예상된다”고 말했다. 그는 이어 “서울은 장기적으로 정비사업 이익 감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요과 공급 교란이 장기 집값 안정 효과를 저하시킬 수 있다”라면서 “도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요할 전망이다”고 덧붙였다.

양지영 양지영R&C연구소 소장 역시 “단기적으로 민간택지 분양가상한제 시행은 강남권 재건축 아파트에 가장 큰 영향을 줄 것”이라면서 “분양가 통제로 인해 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 가격 하락이 불가피하다”고 설명했다.

장 소장은 “장기적으로 재건축 아파트 사업 중단 등으로 공급감소가 불가피해 새 아파트 희소성이 커져 새아파트 가격 상승으로 이어질 것이며 이미 재건축 초과이익환수제와 재건축 허용연한 강화 등 이미 재건축 사업 진행을 위축시킨 만큼 잇따른 재건축 규제는 서울 공급의 문을 차단하는 것과 마찬가지”라고 언급했다.

강남권 재건축 수익성 하락, 장기적 민간 공급량 축소 우려

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “공급자 입장에서는 건축비와 이윤을 축소해야 하기 때문에 이윤 극대화를 위해서는 공급일정을 늦추거나 조합원 역시 조합원의 기대치를 낮춰야 하기 때문에 동의하지 않는 세대가 늘어나 장기적으로 민간 공급량은 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

반면 장기적으로는 공급축소를 가져와도 단기적으로는 서울권 정비사업의 공급축소는 크게 달라지지 않을 것이란 의견도 이어졌다.

심교언 건국대학교 교수는 “공급 측면에서는 당장 효과가 나오기보다는 보통 중장기적 효과로 나타나는데 재건축ㆍ재개발 사업장의 경우 사업이 진행 중인 곳은 분양가상한제에도 불구하고 사업을 진행하겠지만 조합만 설립된 초기 사업장들은 대다수 사업진행을 멈출 것”이라고 말했다.

일각에서는 민간택지 분양가 상한제로 인해 초기단계의 정비사업장들 공급이 영향을 받는 것 역시 한정적이라는 의견도 나왔다.

강영훈 재개발 전문가는 “민간택지 분양가상한제가 겨누고 있는 물량들은 추진이 본격화된 85개 착공단지, 관리처분인가를 받은 66개 단지 총 13만7000여가구”라면서 “이 같은 사업장들은 사업을 돌이킬 수 없을 만큼 많이 진행됐기 재개발ㆍ재건축을 추진중이던 주체들이 사업을 멈추고 아예 원점에서 재검토하자 라고 나오는 구역들은 제한적일 것”이라고 말했다. 그는 이어 “여의도부터 목동, 압구정동 등 초기단계나 중기단계의 재건축 사업장들은 이미 실질적으로는 사업이 멈춘 것과 다른 없다”라면서 “분양가상한제 민간택지 적용이슈가 있기 전부터 지지부진한 상황으로 즉 다른 이유로 사업이 멈춰있는 것”이라고 설명했다.

전문가들은 민간택지 분양가 상한제 도입으로 서울 집값이 잡힐 것인지에 대해서는 다소 회의적인 태도를 보였다. 과거와 다르게 분양물량이 재고주택 물량에 영향을 미칠 수 있는 만큼 공급이 되고 있지 않기 때문이다.

심 교수는 “분양가 상한제 역사를 보면 이로 인한 가격 통제 효과는 사실 없었다”라면서 “오히려 가격 규제로 인한 주택공급 위축이라는 교과서적 현상이 나타나면서 80년대 말 전셋값 폭등으로 대변되는 부동산 대란이 발생했으며 강남 일부 아파트는 1~2년 만에 두 배 이상 오르기도 했다”고 말했다.

공급감소 따른 시세 밀어올리기로, 아파트 가격 급등 분양가 상승 초래

그는 이어 “2005년 분양가 상한제를 다시 도입, 2008년 금융위기 이후 부동산시장 위축을 극복하기 위해 규제 완화가 추진됐지만 반대의견에 부딪치면서 2015년 4월에야 민간택지에 대해서만 분양가 상한제가 폐지됐다”라면서 “정부는 이 제도를 다시 도입해 분양가를 낮추면 집값이 잡힌다고 보고 있지만 실제 몇몇 연구에서는 가격안정 효과가 전혀 없다고 보고됐으며 지금은 가격을 통제할 수 있는 여건이 더 나빠졌다”고 말했다. 심 교수는 “80년대 말 200만호 건설 당시 공급은 주택 재고 물량의 27.8%에 달했지만 지금은 분양 물량이 전체 재고의 2%에 불과하다”라면서 “이 때문에 가격안정 효과보다는 오히려 주변 가격 수준으로 급등하는 현상이 나타나고 있다”고 강조했다.

양지영 소장 역시 “정부는 분양가 상승이 일반 아파트 시세를 상승시킨다고 했지만 오히려 아파트 가격 시세 상승이 분양가를 밀어 올리는 수준이 강하다”라면서 “현재 아파트 가격 상승은 매물 부족에 따른 것으로 실수요가 가뭄에 콩 나듯 나오는 매물을 흡수하다보니 가격이 오를 수 밖에 없다”라면서 “공급 감소가 불가피한 만큼 새 아파트 가격 상승으로 이어질 것”이라고 전망했다.

단기적으로는 가격 상승세가 주춤할 수 있겠지만 장기적으로는 집값 하락에는 한계가 있을 것이란 의견도 나왔다.

김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “수익성과 직결되는 재건축 단지들의 경우 투자수요가 줄면서 단기적으로 가격 상승세가 주춤해질 것으로 보인다”라면서 “다만 수급측면에서 여전히 서울의 주택공급 부족에 대한 인식이 크기 때문에 신축을 비롯한 준신축 아파트들은 오히려 희소성이 부각도 반사이익을 볼 수 있어 가격 안정 효과는 한계가 있을 것”이라고 언급했다.

재건축 재개발 인근지역 국지적 전세가격 상승도 우려

인근 지역시세보다 낮은 분양가는 ‘로또분양’ 이라는 부작용을 불러올 수 있는 만큼 분양 대기 수요가 많아져 국지적 전세가격 상승이 나타날 수도 있다는 전망도 이어졌다.

함 랩장은 “규제지역의 분양물량은 대게 무주택 세대주에게 청약우선권을 주므로 무주택자격을 유지하며 임차시장에 머무는 분양 대기 수요가 많아질수록 아파트 입주량이 적은 지역은 국지적 전세가격 상승이 나타날 수 있다”라면서 “특히 올해 서울지역은 아파트 입주예정 1만9456가구 중 7256가구가 강동구에 쏠려있는 반면 동작구 입주예정 아파트는 전무하다”고 말했다. 그는 이어 “이르면 10월 반포주공 1단지 이주 가능성을 고려할 때 인근 전세가격 상승이 야기될 수 있다”고 덧붙였다.

시장에서는 이미 신축아파트를 비롯헤 전세아파트 값이 강세로 돌아섰다는 반응이 나오고 있다.

입주를 앞두고 있는 개포 디에이치 아너힐즈 전용면적 59㎡의 경우 한 주 사이에 전세 호가가 5000만원이 뛰었다.

H공인중개사 관계자는 “지난주 24평형대 전세가 7억5000만원이 가장 높은 호가였지만 이번주 8억원까지 집주인들이 부르고 있다”라면서 “집주인들은 전세가격은 물론 앞으로 매매가격 역시 오를 것이란 생각에 관망세를 보이며 호가만 조금씩 올리고 있다”고 말했다.

재건축 단지가 몰려있는 여의도의 경우 시장은 관망세를 보이고 있는 상황이다.

여의도동 M공인중개사 관계자는 “분양가상한제 이야기가 나오기 직전까지 집값이 폭발적으로 몰랐지만 이후 시장 분위기가 조금씩 달라지면서 매도와 매수자 모두 관망세를 보이고 있다”라면서 “장기적으로 끌고 가겠다는 입장들을 보이고 있는데다 애초에 장기투자로 투자한 사람들이 대다수 이기 때문에 급매물이 나오고 있지는 않다”고 설명했다.

정경진 기자

-Copyright ⓒ 이코노믹리뷰. 무단전재 및 재배포 금지-