[2019 세법개정] 임대사업자 稅혜택 축소, 상가주택도 부담 늘려

전용면적 85㎡·공시가격 6억원 이하 주택으로 임대사업을 하는 사람에 대한 소득세·법인세 감면율이 30%(4년 임대)와 75%(8년 임대)에서 2021년부터 20%, 50%로 줄어든다. 세액감면 일몰시점은 올해 말에서 2022년말로 연장됐다. 고가 상가주택이나 대형 토지가 딸린 수도권 단독주택도 2022년부터 과세 사정권에 들어간다.

기획재정부는 이런 내용을 담은 ‘2019년 세법개정안’을 25일 발표했다. 정부는 2017년 말 임대사업자에 대한 세제혜택을 늘렸다가 다주택자를 양산한다는 비판이 나오자 1년도 안 돼 정책방향을 바꾸고 혜택을 점차 줄이고 있다.

서울의 한 구청에서 시민들이 임대사업자 등록증을 받아 가고 있다. /박상훈 기자

국토교통부에 따르면 지난 6월 말 기준 전국 등록 임대사업자는 44만여명, 등록 임대주택은 143만2000여채다. 기재부 관계자는 "혜택이 과도하다는 지적에 따라 2015년과 동일한 수준으로 세제감면율을 되돌린 것이다. 이를 더 축소하거나 (감면을) 폐지하는 방안은 검토하고 있지 않다"고 말했다.

개정안은 하나의 주택을 여러 명이 나눠 가진 공유주택의 경우 임대소득 과세 때 보유주택으로 쉽게 인정되도록 기준을 강화했다. 지금까지는 지분을 가장 많이 가진 사람만 보유주택 수에 포함돼 과세가 이뤄졌다. 내년부터는 최대 지분 보유자가 아니더라도 해당 주택에서 나오는 임대소득이 연 600만원 이상이거나 공시가격 9억원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 갖고 있는 경우 보유주택 수로 인정받아 세금이 늘어나게 된다.

실거래가가 9억원이 넘는 고가 겸용주택도 2022년부터 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 된다. 겸용주택은 상가주택처럼 하나의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 이뤄진 건물을 말한다. 지금까지는 1세대가 1개 건물을 소유하며 해당 건물 주택 부분의 연면적이 그외 면적보다 클 경우, 전체를 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 및 장기특별보유공제(장특공제) 혜택을 줬다.

그러나 앞으로는 주택으로 쓰이는 부분에 대해서만 비과세가 적용되고 그 외 상가 등에 대해선 세금이 매겨진다. 2년 유예기간을 거쳐 2022년 이후 매매되는 주택부터 적용된다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "수도권 신도시 내 점포겸용 주택용지에 지어진 상가주택 상당수가 대상이 될 것"이라면서 "연남동 등 서울 신흥상권에서 흔히 볼 수 있는 상가주택도 대부분 과세대상"이라고 말했다.

토지가 딸린 주택의 1세대 1주택 비과세 요건도 깐깐해진다. 현재는 도시지역에 있는 주택을 기준으로 주택정착면적(주택을 하늘에서 내려다봤을 때 외벽 등으로 둘러싸인 건물의 면적)의 5배에 해당하는 부수토지까지는 양도세가 비과세이고, 이를 넘어선 토지에 대해서만 세금이 부과된다. 앞으로 수도권 도시지역 주택은 이 기준이 3배로 강화된다. 대통령 직속 재정개혁특별위원회가 올해 초 권고했던 사항 중 하나다. 2년 유예기간을 거쳐 2022년 양도분부터 적용된다. 수도권 외곽에 있는 전원주택이 주로 해당될 것으로 보인다.

정부는 1세대 1주택의 비과세 및 장특공제 요건에는 손을 대지 않았다. 현재 1주택자는 주택을 3년 이상 보유하면 연간 8%씩, 10년 이상 보유하면 최대 80%의 양도세를 감면받는다. 재정특위는 앞서 부수토지 범위 조정과 함께 고가 1주택 보유자에 대해 8%의 장특공제 비율을 축소하거나 최대 10년의 공제기간을 더 늘려야 한다고 권고한 바 있다.

김병규 기재부 세제실장은 "고가 1세대 1주택의 혜택을 줄이는 방안을 이번에 검토했으나 소유자에 미치는 영향이 크고 대체 수요를 제약한다는 비판이 있어 좀 더 지켜보기로 했다"고 말했다.

세종=김수현 기자(salmon@chosunbiz.com)

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