실거래가 반영法 쏟아지지만…공시가격 현실화 '딜레마'

전국 공시대상 토지 중 실거래비율 2% 안돼

데이터 부족으로 반영률 자체 신뢰성 하락

부정확한 정책·가격 왜곡 등 우려

[아시아경제 지연진 기자] 문재인 정부 들어 강력히 추진하고 있는 '공시가격 현실화'가 부동산 실거래 건수 부족으로 현실을 제대로 반영하지 못하면서 오히려 정책의 신뢰성을 떨어뜨릴 수 있다는 지적이 나왔다. 공시가격이 치솟는 집값을 따라잡지 못하고 있다는 지적이 잇따르면서 정부가 '현실화'를 이유로 올해 공시가격을 대폭 올린 만큼 논란이 예상된다.

23일 국회 국토교통위원회에 따르면 20대 국회 들어 부동산 가격공시에 관한 법(부동산 가격공시법) 개정안 9건이 국회에 계류 중이다. 이 가운데 김현안 자유한국당 의원이 대표발의한 개정안 등 5건이 국토법안심사소위에 상정됐다. 개정안은 부동산 공시가격의 현실화율(시세반영률)을 높이는 방안(김현아 의원 대표발의)과 공시가격의 급등을 제한하는 내용(박덕흠ㆍ강효상ㆍ이헌승 자유한국당 의원 등 대표발의)이다.

특히 김 의원이 대표발의한 개정안은 국토부 장관이 부동산 가격의 실거래가 반영률 현황을 정기적으로 조사ㆍ공표하도록 하고 정부가 실거래가 반영률 목표치를 설정해 이를 달성하기 위한 중장기 계획을 세우도록 했다.

이 같은 개정안은 현실적으로 실현 불가능하다는 지적이다. 국회 법안검토보고서는 "실거래가 반영률(공시가격÷실거래가)을 높이기가 사실상 불가능하다. 부동산 실거래가 발생 건수가 공시물량에 비해 부족하고, 지역별ㆍ시기별 편중돼있다"면서 "실거래가 반영률의 문제점을 고려해 신중한 검토가 필요하다"고 제안했다.

국토부 자료에 따르면 전체 대비 거래 건수는 토지가 1.74%, 주택이 1.98%, 공동주택이 6.25%에 불과하다. 여기에 단독주택의 경우 지방의 거래건수가 매우 부족하고, 토지는 서울(0.96%) 등 대도시에선 거의 발행하지 않았다. 보고서는 "이 같은 한계로 인해 실거래 반영률 자체의 신뢰성이 떨어지기 때문에 반영률을 공식적으로 조사하고 공표하는 것은 정책의 신뢰성 측면에서 신중할 필요가 있다"고 지적했다. 특히 실거래가 반영률 목표치를 설정하고 이를 달성하기 위한 중장기 계획을 수립하는 데 한계가 있는 데다 부정확한 정책 목표치에 따른 가격 왜곡 등의 문제가 발생할 우려도 제기했다.

문제는 실거래 건수가 턱없이 부족해 현실을 반영하지 못하는 상황에서 정부가 실거래가 반영률을 높이겠다는 명목으로 올해 고가 표준지와 표준단독주택의 공시가를 대폭 올렸다는 점이다. 국토부는 올해 전국 표준지 공시지가를 전년 대비 9.42% 올리면서 현실화율이 64.8%에 달한다고 발표했다. 표준단독주택도 지난해보다 공시가격을 9.13% 인상하면서 현실화율은 53%로 밝혔다. 공동주택 현실화율은 68.1%였다.

여기에 부실한 실거래 반영률을 근거로 소모적인 논란도 이어지고 있다. 최근 김 의원은 3기 신도시 지정으로 들끓는 일산의 경우 비슷한 시기에 입주한 분당과 거주 여건에 큰 차이가 없는데도 2018년 기준 고양시 일산 서구의 공시가격 현실화율은 71.6%인 데 비해 성남 분당구는 60.0%에 불과하다고 주장해 논란이 일었다. 국토부는 현실화율 통계는 세 가지 측면(유형ㆍ표본 수ㆍ비교 시점)에서 모두 다른 데이터를 적용한 오류라고 반박했고, 김 의원은 국토부의 기준 비공개 탓이라고 재반박하기도 했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
<ⓒ경제를 보는 눈, 세계를 보는 창 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>