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서울 집값 ‘꿈틀’…국토부 추가 대책 ‘A to Z’

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힐스테이트 북위례 모델하우스. 사진=이수길 기자 leo2004@newsway.co.kr

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[뉴스웨이 이수정 기자]

최근 서울 재건축단지를 중심으로 집값이 다시 꿈틀거리면서 부동산 추가 규제책 가능성이 제기된다. 이미 국토교통부는 민간택지 분양가 상한제 도입을 기정 사실화 했고, 부동산 시장 불안정이 계속될 경우 추가 대책 발표를 예고한 바 있다.

부동산 업계 전문가들은 1기 신도시 아파트 재건축 억제를 겨냥한 재건축 연한 연장과 보유세 강화를 대표적인 추가 대책으로 꼽았다. 금융 규제면에서는 다주택자의 새로운 부동산 취득가액을 현행 9억보다 더 낮추는 방안도 나왔다. 더불어 규제지역의 거래 신고제나 전매제한 시일을 더 강화할 수도 있다고 전망했다.

다만 과세 기준일인 6월 1일이 지난 지 얼마되지 않은 만큼, 조세 대책 발표는 실효성이 크지 않을 것으로 보인다는 목소리도 나왔다. 또한 정책은 부동산 가격 상승폭에 따라 정해지기 때문에 규제책이 발표된다 할 지라도 지난해만큼 강력한 대책은 아닐 가능성도 있다.

모든 전문가는 주택 공급에 대한 물꼬를 터줘야 한다는 데 공감했다. 민간택지 분양가 상한제 실시 등으로 민간 주택 공급량이 조여지면 한 순간 집값이 튀어오를 수 있다는 데 대한 우려다.

◆추가 대책 카드는 뭐가 있을까

정부가 꺼낼 수 있는 정책 카드는 ▲재건축시장 조이기 ▲보유세 강화 ▲다주택자 대출 규제 강화 ▲토지에 대한 종부세 높이기 등 여러 가지가 거론된다.

그 중 정비사업 규제에 대한 이야기가 가장 많이 나왔다. 최근 강남권 재건축 단지 중심으로 가격이 올랐기 때문에 정비사업에 대한 규제를 우선 강화하지 않겠냐는 분석이다. 실제 한국감정원 주간 아파트 동향 발표를 보면 7월 둘째주 강남이 0.05%로 가장 높은 상승률을 기록했고 서초(0.03%), 송파(0.03%)도 상승세를 보였다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “올해 1기신도시 아파트가 재건축 시장에 진출하고 있는 만큼 시장 안정을 위해 재건축 연한을 기존 30년에서 40년으로 10년정도 늘릴 가능성이 있다”다고 말했다.

대출 규제가 더 강해질 가능성도 제기됐다. 한주희 예종세무그룹 세무사는 “종전 취득가액 9억이상 대출규제를 더 강화하는 방법이 있다”며 “만약 아주 강한 대책이 나온다면 다주택자에게 취득가액을 대폭 낮추거나 아예 대출을 허가하지 않는 방향이 될 것”이라고 말했다.

보유세는 비교적 쉽게 손 쓸 수 있는 방법 중 하나다. 한 세무사는 “보유세는 비율만 조정하면 되기 때문에 정부가 이같은 방법을 고려할 수도 있다”고 답했다.

이강오 세무법인다솔 대표세무사는 “정부의 정책방향을 봤을 때 거래세보다 보유세를 강화하는 방향으로 가지 않을까 한다”며 “세무적으로 봤을 때 정부에서 낼 수 있는 조세규제책은 거의 다 나왔기 때문에 기존 규제 수위를 높이는 방안이 유력하다”고 설명했다.

지난해 종부세를 올리지 않았던 토지가격에 대한 조정 가능성도 전망됐다. 함영진 랩장은 “토지가격 종부세를 인상하거나 규제지역 양도소득세 실거주·보유기간을 늘리고, 규제지역의 주택거래 신고를 강화할 수 있을 것”이라고 전했다.

◆대책 수위는 아직 불투명…상승률 지켜봐야

추가 대책은 현재 집값과 연동해 정책 수위가 정해질 것으로 보인다. 지난해 만큼 단기적 급등이 일어나지 않는다면 집값 상승률 억제를 위한 시그널 수준이 될 수 있다는 의미다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정책은 집값 상승률에 연동해 정해질 것”이라며 “이달 말 미국 금리가 정해지면 8월에 우리나라 한국은행 정책도 바뀔 수 있기 때문에 대책 수위는 앞으로 일어날 상황에 맞춰질 것”이라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 “현재 거론되고 있는 조세 규제 및 분양가 상한제 등은 심리적인 압박 수준이 될 것”으로 내다봤다. 그는 “보유세 과세 기준일(매년 6월 1일)이 지난지 얼마 되지 않은 만큼 정부도 시장에 대응기간을 주지 않기 위해 정무적인 판단을 할 것”이라며 “HUG 규제를 피하기 위해 후분양으로 전환한 단지가 강남 등 일부 재건축 단지에 국한되는 만큼 전반적인 심리 압박 수준으로 보인다”고 말했다.

◆정부 규제책, 이젠 디테일에 주목할 때

기존 부동산 제도 세분화를 통해 실효를 거둬야 한다는 주장도 나왔다. 정부의 목표가 장기적 부동산 시장 안정이라면, 변화된 국내 경제 상황에 발맞춰 기존 과표 기준 등을 더 세밀히 뜯어볼 시점이 됐다는 말이다.

우선 재건축 연한을 늘리는 방안은 그다지 실효성이 없는 보여주기식 정책이 될 수 있다는 시각이 제기됐다.

송승현 도시와경제 대표는 “재건축 연한이 얼마나 되느냐에 집중할 게 아니라, 안전진단 기준을 더 강화하는 등 근본적인 대책이 나와야 한다”며 “근본적으로 ‘건물이 튼튼하면 재건축을 안해도 된다’는 시그널이 필요하다”고 강조했다. 현행 30년 안전진단 기간을 늘려 40년으로 만든다고 해도 ‘시간이 지나면 재건축이 된다’는 인식이 변하지 않으면 재건축 시장 안정화가 어렵다는 뜻이다.

세금 역시 과표도 현재 3억~6억~9억 수준으로 나눠져 있는 구간을 정밀하게 다듬는 작업이 필요하다. 지금 서울 평균 집값이 8억에 달하는 등 경제가 성장한 만큼 과세에도 새로운 기준이 도입 돼야 한다는 것.

송 대표는 “3억이라는 금액은 구간 차이가 크다”며 “예를 들어 9억이 고가 주택 기준이라면 그 위에 초고가 주택 규제 등을 추가하거나 사이에 새로운 과표 기준을 넣는 등의 디테일이 있어야 장기적인 부동산 안정이 가능하다”고 설명했다.

◆“부동산 갑자기 급등할라…공급 길은 터줘야”

한편 정부 규제가 공급을 너무 위축시킬 수 있다는 지적도 재강조 됐다.

유선종 건국대학교 부동산학과 교수는 “예전이 수요자에 대한 억제책이였다면 이번에는 공급자를 조이는 정책이 펼쳐지고 있는 상황”이라며 “시장이 자정능력을 시행할 시간을 주지 않은 채 정부가 너무 많은 개입을 하면 또 다른 풍선효과를 낳을 뿐”이라고 말했다.

한주희 세무사 역시 “서울은 다른 지방도시와 다르게 수요가 늘 있는 곳”이라며 “공급에 대해서는 조금 더 유연한 자세를 가질 필요가 있다”고 강조했다.

이에 공급자에게 어느정도 혜택을 주는 대신 기부채납을 비율을 늘려 무주택자들에게 주택 공급이 돌아갈 수 있는 방안이 거론됐다.

송승현 대표는 “요즘 젊은층들 사이에서 ‘살 집이 아니라 살만한 집을 달라’는 목소리가 커지고 있는 만큼 무조건 공급을 억제하는 것은 바람직하지 않다”며 “고가주택을 많이 만들라는 게 아니라, 공급자에게 용적률을 높여주는 등의 혜택을 주고 기부채납 형식의 임대주택을 늘려 젊은 층도 좋은 입지에서 살 방안을 마련해줘야 한다”고 지적했다.

이수정 기자 crystal@newsway.co.kr

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