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상가투자의 역설, 임대료 포기해야 임대료를 받는다

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[허준열 투자코리아 대표]

상가에 투자하는 사람들은 '건물주'를 떠올린다. 임대료를 꼬박꼬박 받으면 큰돈을 손에 쥘 수 있다는 생각에서다. 틀린 말은 아니지만 허상에 그칠 우려도 있다. 임대료만 노리고 상가에 투자했다가 손해를 본 이들도 수두룩해서다. 최근 '무료 임대료'로 임차인을 유혹하는 상가가 늘어난 것도 같은 맥락이다.

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최근 상가 투자시장에서는 베테랑 임차인과 계약해 상가 자체의 가치를 올리는 전략이 인기다.[사진=뉴시스]

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투자 상담을 청한 초보자를 만나면 십중팔구 하는 말이 있다. "부동산에 투자하면 돈을 쉽게 벌 수 있지 않나요?" 착각이다. 상가에 투자하면 많은 임대료를 챙길 수 있다는 호사가들의 말을 곧이곧대로 믿은 탓으로 보인다. 물론 10년 전엔 상가 투자로 '대박'을 터뜨리는 게 어려운 일이 아니었다. 새로운 상권이 생기는 때였고, 월 임대료를 얻는 것뿐만 아니라 분양 이후 매매를 통해 이득을 보고 빠져나오기도 쉬웠다.

하지만 이는 옛 이야기일 뿐이다. 최근의 상가 투자는 매우 위험한 발상이 됐다. 분양 상가가 워낙 많기 때문이다. 부산에 사는 A씨의 실패담을 들어보자. A씨는 2억5000만원의 자본금이 있었다. 그는 10억원 상당의 상가 1층을 분양받았다. 계약금은 20%로 2억원이었다. 나머지 8억원은 중도금 무이자 대출로 감당하고 잔금을 치르기 전에 상가를 프리미엄을 받고 팔 생각이었다. 잔금 납부 전까지만 처분하면 충분하다는 분양상담사의 말을 믿었기 때문이다.

하지만 상가는 제때 팔리지 않았고 잔금을 납부할 여력이 없었던 A씨는 울며 겨자 먹기로 기대했던 프리미엄도 얻지 못하고 손해를 보며 상가를 처분할 수밖에 없었다. 따지고 보면 분양상담사는 호구를 잡은 것이나 다름없다. 상가 투자를 많이 했던 사람들도 여유자금 전체를 계약금 20%에 넣고, 프리미엄이 오르길 기대하지는 않는다. 투자 리스크를 따져보지 않은 채 '큰돈'에만 현혹된 A씨로선 질 수밖에 없는 투자였던 셈이다.

그렇다면 상가 투자를 할 때 가장 먼저 기억해야 할 건 뭘까. 첫째, 유동인구와 상권이다. 오피스텔·아파트 같은 주거용 부동산과 달리 상가는 상업행위를 원하는 임차인에게 월세를 받는 것이다. 당연히 투자상가를 결정하는 기준을 시공사나 세대수, 편의시설이 아니라 유동인구와 상권에 맞춰야 한다.

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임차인의 특성도 파악해야 한다. 목이 좋은 곳에 상가를 분양받았다고 해도 어떤 임차인이 오느냐에 따라 앞으로의 투자 수익이 갈릴 수 있다. 처음으로 창업을 하는 임차인도 있지만 장사 경험이 풍부한 베테랑 임차인도 있을 수 있다. 베테랑 임차인은 메인 상권과 유동인구 흐름을 잘 읽어낸다. 이런 임차인이 원하는 곳이라면 대부분 '목이 좋은 상권'이 된다.

문제는 베테랑 임차인을 어떻게 끌어들이느냐다. 일부 투자자는 월세를 고정적으로 받아가는 것이 아니라 매출의 일정 부분을 임대료로 받는다. 광화문의 디타워가 좋은 예다. 최근 인기를 끌어 인산인해를 이루고 있는 성수동의 블루보틀 역시 여러 건물주들이 '무료 임대료'를 내세우며 임차인을 유혹했다.

이는 상가투자의 트렌드가 변했음을 시사한다. 기존엔 높은 임대료를 받는 것이 진리에 가까웠다. 지금은 그렇지 않다. 공실률이 높아지는 상황에서 고정적이고 많은 월세를 고집하는 건 되레 실패 전략이 될 수도 있다.

허준열 투자코리아 대표 co_eunyu@naver.com | 더스쿠프

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