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03.30 (토)

부동산 공시가격 인상률 제각각.. 평가 주체 일원화 필요

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감정원·감정평가사협회, 공시가격 조사 주체 놓고 갈등
국토부, 정확성 개선 제도 추진


파이낸셜뉴스

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올해 정부가 공시가격 현실화를 추진하면서 공시가격 적정성 논란이 끊이지 않고 있다.

자산 및 소득의 불평등 문제 해소와 형평성 제고를 위해 조세의 소득재분배 기능이 강조되면서 그 기반이 되는 공시가격의 적정성에 대한 논쟁에 불이 당겨진 상태다. 이 중 표준·공동주택 공시가격의 산정 또는 평가주체에 대한 문제를 둘러싸고 한국감정원과 한국감정평가사협회간의 설전도 날카롭게 이어지고 있다. 국토부가 공시가격 정확성 문제를 개선하겠다고 밝힌만큼 어떤 방향으로 제도개선이 이뤄질지에 대해 관심이 집중된다.

■공시가격 주체, 누가 돼야 하나

24일 관련 업계에 따르면 우리나라에서 지가공시제도와 주택가격 공시제도가 도입된 것은 각각 1989년과 2005년이다. 당시 1980년대 후반 정부의 투기 억제책 시행에도 부동산 투기로 지가가 급등하자 정부는 '토지공개념'의 일환인 지가공시제도를 도입했다. 이후 2000년대 과열된 주택가격을 잡기 위해 2005년 주택가격 공시제도를 만들었다. 지가공시제도 도입 당시 표준지 공시지가는 감정평가사가 담당했다. 주택가격공시제도의 경우 단독주택의 표준주택가격은 감정평가사가, 공동주택은 한국감정원이 전수조사 및 산정하는 것으로 도입됐다.

이후 2016년 9월 1일 '부동산가격공시에 관한 법률'이 제정된 이후 토지분야는 감정평가사가, 주택분야는 한국감정원이 모두 담당하는 것으로 업무영역이 구분됐다.

감정원 관계자는 이에 대해 "개인별 감정평가사에 의한 단독 주택가격이 공기업인 한국감정원의 공동 주택가격에 비해 시장 상황 반영이 상대적으로 미흡해 개선의 필요성이 있어 이관된 것"이라고 설명했다.

그러나 정부의 공시가격 현실화 추진 과정 속에서 공시가격 인상으로 인해 갑자기 높아진 세금 부담에 불만을 토로하는 목소리와 인상률이 들쭉날쭉 고르지 못하다는 비판이 나오면서 다시금 공시가격 평가 주체에 대한 논란이 불거지고 있다.

■정부 주도 가격 조사 체계 필요

논란의 핵심 중 하나는 부동산 공시지가 평가 주체를 일원화하는 문제다.

감정원은 현재 혼란스러운 공시가격 조사의 주체를 통일하고 중앙정부 주도의 단일기준 가격조사 체계를 만들어야 한다는 입장이다.

채미옥 감정원 부동산연구원장은 최근 "대부분의 선진국에서는 가격의 균형성과 공정성을 확보하기 위해 중앙의 공적기관에서 과세평가를 전담하고 있다"고 지적하고 지자체가 개별단독주택 공시가격을 산정하는 방식에 대해서도 "주민 투표로 선발되는 민선 지자체장 체제에서는 지자체 주도의 부동산 가격 조사는 지역별 가격불균형 문제를 더욱 심화할 수 있다"고 말했다.

한국감정평가사협회 측 역시 조사 주체의 이원화 문제를 언급하면서도 "현재 토지와 주택은 공시가격에 대한 검증이 이뤄지지만 감정원의 공동주택 공시가격 산정에는 검증 절차가 없다"는게 문제라고 말했다. 감정원이 공시가격을 산정하는 주체로서 전문성을 갖췄는지에 대한 지적이다. 이에 대해 감정원은 최근 부동산 가치평가에 활용할 수 있는 각종 데이터들이 융합되고 기술혁신이 이뤄지고 있는 4차산업혁명 시기에 충분하고 적절한 전문성을 갖췄다는 입장이다.

■공시가격, 정확성 문제 개선 중

현재 공시제도는 표준과 개별의 가격산정체계를 가지고 있다. 표준지공시지가를 감정평가사가 조사·평가하고 이를 기준으로 인근 주변의 개별토지의 가격을 정해진 기준에 의해 공무원이 산정하는 방식이다.

감정원은 "1990년대 부동산과 관련된 가격자료를 효율적으로 수집하고 평가할 수 있는 방안이 없었기 때문에 전문가인 감정평가사가 담당하게 된 것"이라고 설명했다.

그러나 지난 2006년 실거래 신고제도 도입으로 매년 약200만 건의 매매사례 데이터가 누적되고 지리정보시스템(GIS)·정보통신(IT) 기술 발전으로 가격자료수집, 평가 및 검증 등 많은 부분이 전산화되고 있다고 감정원은 설명한다. 최근 빅데이터와 인공지능기술을 활용한 추정가격제공이 연립·다세대주택 등으로 확대되는 것과 미국의 양대 모기지 기관 중 하나인 프레디 맥이 모기지의 감정평가를 전적으로 자동평가모형으로 시행하려고 계획하고 있는 것도 이같은 변화 중 하나다.

국토교통부는 이같은 상황을 모두 고려해 논란이 됐던 공시가격 정확성 문제를 개선할 방침이다.

김흥진 국토부 주택정책관은 "거래 사례 및 감정평가 선례 등의 분석을 통해 정확한 시세를 파악하고 심사절차를 강화할 것"이라며 "서민부담을 고려해 상대적으로 고가 부동산보다 현실화율이 높았던 중저가 부동산에 대해서는 점진적으로 현실화를 추진하겠다"고 밝혔다.

sjmary@fnnews.com 서혜진 기자


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