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[일문일답]국토부 "공시가 올라도 전월세 전가 우려 없어"

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CBS노컷뉴스 이재준 기자

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올해 아파트 공시가격이 지난해와 비슷한 5.32%가량 오를 것으로 예상되면서, 자칫 인상분이 전월세 임대료로 전가되는 것 아니냐는 우려도 일각에서 제기된다.

하지만 전체의 98%에 이르는 중저가 공동주택들은 '시세변동률 이내'에서 공시가를 조정한 데다, 전월세 시장의 수급 여건이 '임차인 우위'에 가까울 정도로 안정적이어서 현실화될 가능성은 크지 않다는 게 당국 설명이다.

다음은 14일 국토교통부 관계자와의 주요 일문일답.

▶공동주택의 공시가 현실화율이 작년 수준으로 유지됐는데?
= 그동안 아파트 등 공동주택 현실화율이 단독주택이나 토지보다 높았다. 유형간 형평성 차원에서 전체 평균 현실화율을 작년 수준인 68.1%로 유지했다. 단독주택은 지난해 51.8%에서 올해 53.0%, 토지는 62.6%에서 64.8%로 상향됐다. 공동주택의 경우 시세 12억 넘는 고가 주택 가운데 그동안 시세가 급등했으나 공시가격에 제때 반영하지 못해 현실화율이 상대적으로 낮았던 일부 주택의 현실화를 추진했다.

▶9·13 대책 이후 집값 하락세가 지속되고 있는데, 이러한 추세도 공시가에 반영됐나?
= 공시가격은 부동산가격공시법에 따라 매년 1월 1일 기준으로 결정해 공시하도록 돼있다. 따라서 올해 시세변동분은 반영되지 않는다. 다만 9.13 대책 이후 서울 등 주요지역도 안정세로 돌아선 만큼, 작년말까지의 시세하락분은 공시가격에 충분히 반영했다. 올해 가격 하락분은 엄격한 시세 분석을 통해 내년도 공시가 산정에 반영할 계획이다.

▶올해 단독주택 현실화율이 50%대에 그쳤는데, 내년에는 아파트 수준으로 대폭 상향할 가능성이 있는가?
= 그렇다. 다만 그것을 한꺼번에 공동주택과 맞출 수는 없고, 단계적으로 접근하겠다. 올해는 작년 수준을 유지하지만, 유형 간 형평성 차원에서 유지하는 것이다. 전체적으로 부동산 유형 간에, 또 지역별, 가격대별 형평성을 개선하는 정책 방향을 잡고 있다. 시세와 격차가 컸던 가격대별 유형 등에 대해서는 현실화율을 적극 개선하겠다. 단 중·저가 주택은 서민 부담을 최소화한다는 차원에서 단계적으로 접근할 계획이다.

▶토지나 단독주택 경우는 고가일수록 현실화율이 많이 올랐다. 이번에는 9억~15억원 시세를 중심으로 상승률이 높다. 반대로 15억~30억 구간과 30억 초과 부분은 오히려 공시가격 변동률이 상대적으로 낮다.
= 공동주택 공시가격은 앞서 발표했던 단독주택이나 토지에 비해서 현실화율이 상대적으로 높았다. 그래서 부동산 유형 간 형평성 차원에서 시세상승분 수준에서 공시가격 변동률을 산정했다. 그래서 상승폭이 크지 않았다. 다만 그럼에도 공동주택 안에 가격대별 불균형이 있다. 그런 부분은 개선해서 시세 12억원 초과주택에 있어서는 불균형을 적극 개선했다. 상대적으로 고가 저택 상승률이 중저가에 비해 낮았고, 9.13 대책 이후에 조정을 많이 받았다. 그래서 9억~12억, 12억~15억 구간 변동률이 높게 나타났다.

▶종부세 대상이 되는 9억 원 이상 주택이 어느 정도 늘었는가?
= 공시가격 수준별 주택호수 분포자료에 따르면 국세청 자료대로 주택의 종부세 납부자 수는 약 33만명이다. 이 가운데 1주택자가 26%, 다주택자가 74% 가량 된다.
따라서 공시가격 9억 초과에 해당하는 주택수가 나오더라도 그 부분이 전부 새롭게 종부세 부과대상인 것은 아니고, 기존 다주택자인 경우에도 새롭게 종부세 부과대상이 안될 수도 있다. 이 부분은 5월에 전체 자료가 공시되면 인별과세가 되기 때문에 정확한 통계가 나올 것이나, 세부담이 늘어나는 부분은 제한적일 것으로 본다.

▶공시가 인상에 따른 전월세 임대료 전가 가능성은 없나?
= 전체의 97.9%는 시세 12억원 이하 중저가 공동주택이다. 이들 주택은 그동안 상승한 시세변동률 수준 이내로 공시가격을 반영해 변동률이 높지 않다. 세부담 상한제 및 각종 공제 제도가 많아 집주인들이 느끼는 부담도 제한적이다. 전월세 주택의 수급 여건나 가격 모두 안정세여서 임차인 우위 시장에 가깝다. 임대인이 공시가격 인상분을 임차인에게 전가하긴 어려울 것으로 본다.

▶장기보유 은퇴자 등 1주택자의 세부담 증가 우려도 나오는데?
= 마찬가지다. 대다수는 중저가 주택이어서 변동폭이 적은 데다, 세부담 상한제나 고령·장기보유 세액감면 등 제도적 장치가 많다. 1주택자인 70세 이상 고령자가 10년 이상 장기 보유한 경우 종합부동산세가 최대 70% 감면된다.

▶건강보험료 부담이 크게 늘어나는 건 아닌가?
= 대다수 중저가 주택의 공시가격 상승폭이 크지 않기 때문에 건보료 미치는 영향도 제한적이다. 지역가입자 재산보험료는 60개 구간의 '재산보험료 등급표'로 산정된다. 공시가격이 인상돼도 등급이 바뀌지 않는 한 보험료는 바뀌지 않는다. 공시가격이 최종 확정되면 건보료에 미치는 영향을 분석해, 필요할 경우 개선책도 마련할 계획이다.

▶공시가격이 올라 기초연금을 못 받게 되는 건 아닌가?
= 기초연금은 전체 노인 가운데 소득 하위 70%를 지원하고 있다. 공시가격이 오르더라도 여전히 소득 하위 70% 구간에 해당하는 경우 기초연금을 받게 된다. 매년 1월 수급자를 선정하기 위한 소득 하위 70% 기준선을 새로 설정하므로, 내년 1월 기준 조정시 공시가 변동 영향이 있을 수 있다. 다만 공시가 인상으로 소득 상위 30% 구간에 포함되면 기초연금 수급자에서 제외될 수 있지만, 대신에 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산 보유자가 새롭게 수급자로 선정될 수 있다.

▶공시가 인상으로 국가장학금을 못 받게 될 수도 있나?
= 올해 국가장학금은 전년도 공시지가 금액을 기준으로 지원하므로 영향을 미치지 않는다. 2020년 1학기 국가장학금부터 영향을 미치게 되는데, 각 가구의 재산평가액은 지방자치단체가 주택 등에 대한 재산세를 확정한 이후 올해 10~11월부터 학자금 지원 시스템에 반영한다. 서민과 중산층의 장학금 수혜 혜택에 미치는 영향이 최소화되도록 소득구간 산정 방식 개선 등을 검토할 예정이다.

▶공시가격 최종 확정 절차는 어떻게 되나?
= '부동산공시가격알리미' 사이트나 시군구청 민원실에서 공시가격 안을 열람한 뒤 의견이 있는 경우 다음달 4일까지 의견서를 제출하면 된다. 이를 토대로 재조사와 산정 작업, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 4월 30일 최종 공시할 예정이다.

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