역전세 현실화 하나...향후 부동산 전망은?

■ 진행 : 이광연 앵커

■ 출연 : 박원갑 / 국민은행 수석 부동산 전문위원

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[앵커]

이렇게 부동산 경기침체로 아파트 매매 거래량 감소에 역전세난까지 심화되고 있는 상황입니다. 봄 이사철을 앞두고 세입자들은 보증금을 제대로 돌려받지 못하면 어쩌나 하는 우려감도 커지고 있습니다.

오늘 퀵터뷰에서는 박원갑 국민은행 수석부동산전문위원 연결해보겠습니다. 위원님, 안녕하십니까?

[인터뷰]

안녕하십니까?

[앵커]

천정부지로 치솟기만 할 것 같았는데 부동산 가격이 고강도 대책 이후 잡혔다고 봐야 할까요, 아니면 하락세로 돌아섰다고 봐야 할까요, 어떻게 보세요?

[인터뷰]

지금은 조정단계를 넘어서 하락세로 봐야 할 것 같습니다. 이맘때쯤이면 겨울방학이 이사철이어서 매매든 전월세든 거래가 한창 이루어질 때인데 지금 꽁꽁 얼어붙어 있는 상황이고요.

일부 강남 재건축 아파트 같은 경우는 지난해 8~9월에 비해서 4억 원. 이렇게 가격이 떨어진 곳도 있지만 거래는 이루어지지 않고 있는 상황이고요. 가격 하락보다 거래 위축이 더 심각한 상황인 것 같습니다.

1월달에 서울지역 아파트 거래 건수가 1800건 정도가 되는데요. 2014년 1월 이후에 가장 1월 거래량으로는 적은 거고 지난해 1월 대비해서도 거래량이 한 82% 정도 줄어들었거든요. 그러니까 매매뿐만 아니라 그리고 전세까지 동반 약세를 보이고 있다는 게 과거와 다른 모습들이 아닌가 이런 분석을 하고 있습니다.

[앵커]

그러니까 한동안 매매시장과 전세시장이 다른 패턴으로 갔었는데 지금은 동반 하락하고 있는 국면이다, 이렇게 보신다는 말씀이시군요?

[인터뷰]

그렇습니다.

[앵커]

앞서 가격 하락보다는 거래량 하락에 더 주목한다고 하셨는데 그거는 관망세 때문인가요?

[인터뷰]

일단 매수자들이 어떻게 보면 조정기대심리를 더 갖는 다고 봐야 할 것 같습니다. 그러니까 지금 대출 규제는 심하고 또 공시지가라든지 공시가격 상승, 거의 두 자리 숫자 이야기를 하고 있지 않습니까?

이러면서 세금 부담이 커진 측면도 있고 또 집값이 더 떨어질 것이라는 어떤 집단적 기대심리가 한꺼번에 작용을 하면서 거래가 줄었고 그러다 보니까 매매가격뿐만 아니라 전세까지도 지금 동반 약세를 보이고 있는 게 시장의 현주소가 아닌가 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

지금 언론에서는 전세값이 2년 전 시세보다 떨어지는 지역이 속출하고 있다. 저도 앞서 기사를 읽었는데 이렇게 보니까 역전세난 또 깡통전세 이런 우려가 나타나고 있는데 현재 시장에서도 실제로 이런 우려들이 표면에 드러나고 있는 상황인가요?

[인터뷰]

현재 심각한 지역들은 주로 경상남도하고 경북 그리고 울산 같은 데 있잖아요. 동남권벨트라고 이야기하죠. 이쪽에서 가격이 전세뿐만 아니라 매매가격이 같이 떨어지면서 깡통 전세와 깡통 주택 문제가 겹쳐서 나타날 가능성이 있다. 이 부분을 굉장히 지금 주목을 하고 있고요.

[앵커]

저기 지금 화면에도 자료가 나가고 있는데 울산과 경남이 두드러지게 이렇게 하락세를 보이는 이유는 특별히 어디에 있습니까?

[인터뷰]

일단 입주 물량이 많다고 봐야 하고요. 그리고 아무래도 지역경제가 워낙 안 좋다 보니까 주로 중후장대형 사업들이지 않습니까? 그런 구조적인 문제까지 겹치다 보니까 주택의 매매든 전세든 수요가 줄어든 게 아닌가. 이런 측면들이 중복된 것으로 보이고요.

그리고 충남하고 세종 지역도 지금 약세를 보이고 있는데 이거는 주로 공급 물량도 많은 것도 있고 또 세종시에서 워낙 입주물량도 많다 보니까 이런 여러 가지 시장의 어떤 빨대효과라고 할까요? 이런 것까지 겹치지 않았느냐 이런 분석을 하고 있습니다.

[앵커]

공급이 일단 많은 측면이 있다, 신규 입주물량이 많다 보니 이런 지방 같은 경우는 더 하락세가 눈에 띈다, 이런 말씀이신데 그러면 이런 하락세가 언제까지 지속할 것이냐. 물론 어려운 예상이겠습니다마는 위원님 같은 경우는 어디까지라고 보세요?

[인터뷰]

지금 당분간 이렇게 말씀을 드릴 수 있을 것 같아요. 지금 생각보다 조정이 길어져서 하락세로 접어드는 어떤 상황이라고 보는데 올 겨울방학 이사철 때 적체된 매물들이 소화가 안 됐거든요.

그러면 봄이사철로 넘어가야 한다는 건데 과연 시장에서 바라봤을 때 제 생각에는 약간 2월 말부터 3월까지 반짝 거래는 이루어질 것으로 보여요. 그렇지만 4월에 다시 아파트 공시가격이 발표가 되잖아요.

그게 생각보다 많이 오를 가능성이 크다, 이렇게 예측을 하고 있는데 그렇게 되면 또 매수세가 둔화될 가능성이 있다. 전반적으로 보면 올해 안에는 약세장 가능성이 지방은 물론 서울이나 수도권도 그렇게 보는 게 맞지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

일단 오늘 저희가 퀵터뷰에서 위원님 전화연결 한 가장 큰 목적 하나가 지금 역전세난 또 깡통 전세. 이 부분인데 지금 말씀하셨다시피 3월 입학 시즌 앞두고 이사를 가야 할 계획도 있으신 분들 많을 거란 말이죠. 지금 이런 상황에서 세입자들에게 어떤 조언을 하신다면 어떤 조언이 있을까요?

[인터뷰]

두 가지인데요. 하나는 대출 금액하고 전세 금액하고 합쳐서 집값의 80%가 넘어가면 일단 조심하시는 게 좋을 것 같고요. 그래도 꼭 들어가야 한다면 전세 반환 보증보험 있지 않습니까? 이걸 가입하시면 되는데 일단 가입을 하실 때 전세 계약 기간의 2분의 1 이상 경과하면 안 됩니다.

그러니까 보통 2년 정도 계약하잖아요. 그러면 1년 정도 안 됐을 때 가입을 할 수가 있다. 다만 이게 금액이 만만치가 않습니다. 그래서 주택도시보증공사에서 하는 것들은 보통 1억 기준으로 보면, 전세금 1억 기준을 보면 연간 12만 8000원, 2년으로 보면 25만 6000원 정도가 됩니다.

서울보증보험에서 하는 것은 1억 기준으로 19만 2000원. 2년에는 한 38만 4000원 정도가 되거든요. 그래서 다소 좀 부담이 될 수가 있다면 부분 보증으로 해서 가입하시는 방법도 고려를 해볼 필요가 있다고 봅니다.

[앵커]

지금 어쨌든 동반 하락을 겪다 보니까 매입하려는, 매매에 나서려는 분들도 지금 앞서 관망이라는 표현을 썼지만 어떻게 해야 되나 고민하는 분들을 위해서 끝으로 간단히 조언해 주시죠.

[인터뷰]

조금 더 관망하시는 게 나을 것 같고요. 큰 사이클은 마무리됐다고 보거든요. 그래서 좀 느긋한 자세가 필요한 것 같고요. 분양이 그나마 괜찮습니다. 하지만 분양도 보면 서울에서 1순위 미달이 나오고 있기 때문에 반드시 고분양가가 아닌지를 체크를 해보시는 게 좋을 것 같고요.

올해는 전반적으로 봤을 때 조금 살얼음 걷듯이 신중한 접근들이 필요하지 않나 이렇게 보고 있습니다.

[앵커]

알겠습니다. 박원갑 전문위원과 부동산 얘기해봤습니다. 오늘 고맙습니다.

[인터뷰]

고맙습니다.

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