부동산 지표들의 조심스런 반전…“강남권만 열외”

부동산 시세 조사서 상승 반전한 자치구 늘어
전문가 "서울 집값 크게 떨어지기 어렵다는 증거"

집값이 계속 내린다는데 지표는 왜 다른 말을 하기 시작했을까.

거래 절벽과 시세 하락이 이어지는 서울 아파트 시장에서 작은 변화의 조짐이 보이고 있다. 그동안 꺾이기만 하던 시세 지표가 상승으로 전환하는 움직임이 생기기 시작한 것이다.

전문가들은 시장 분위기가 반전했다고 보기는 어렵지만, 하락 폭이 제한적일 가능성이 크다는 점을 보여주는 것이라고 해석한다.

24일 한국감정원과 KB국민은행, 부동산114 등에 따르면 1월 들어 서울 25개 자치구 중 아파트 시세가 오름세로 전환하는 곳이 하나둘씩 생기고 있다.

먼저 한국감정원의 지난 14일 기준 주간 아파트 동향에서는 6주 만에 처음으로 상승한 자치구가 나타났다. 금천구가 0.01% 상승했다. 보합세를 보인 곳은 두 곳(종로∙구로구)이다. 서울 아파트 전체 시세는 일주일 동안 0.09% 하락하며 하락 폭이 전주보다 0.1%포인트 줄었다.

민간이 조사한 결과를 보면 집값이 오른 자치구는 더 많다. 부동산114의 주간 조사 자료를 보면 지난 18일 기준 서울에서 시세가 상승한 곳은 0.08% 오른 종로구를 비롯해 은평구와 용산구, 구로구와 도봉구, 강서구 등 6곳이다. 둘째 주(5곳)보다 1곳이 늘었다. 중랑구, 중구, 성동구, 서대문구, 광진구, 강북구 등 6곳은 보합세를 보였다. 25개 자치구 중 절반에 가까운 12곳이 보합이나 상승세를 보인 것이다.

KB국민은행 조사 결과도 비슷하다. 지난 14일 기준 주간 시세 변동 폭을 보면 집값이 오른 자치구가 5곳에서 8곳으로 늘었다. 국민은행 자료에서는 오히려 집값이 하락한 곳을 찾기 어려운 형국이다.

강북 14개 구 중에서는 성북구와 노원구를 제외한 12곳이 보합이나 상승세를 보였다. 오른 곳은 강북구와 도봉구, 마포구, 종로구, 중랑구 등이다. 한강 이남 11개 구 중에서는 강남구와 서초구, 송파구, 강동구, 양천구를 제외한 6곳이 보합이나 상승세였다. 구로구, 동작구, 영등포구가 오른 곳이다.

서울 강남구 대치동과 도곡동의 아파트 단지들./조선일보DB

모든 조사에서 강남 3구는 여전히 약세가 공통적으로 이어지고 있다. 한국감정원의 조사에서 강남구와 서초구는 각각 0.17%와 0.16% 하락한 것으로 나타났다.

특히 강남구는 부동산114의 조사에서도 양천구에 이어 두 번째로 크게(-0.22%) 하락했고, KB국민은행의 자료에서도 가장 많이 떨어진(-0.18%) 지역으로 지목하고 있다.

전문가들은 아직 본격적인 상승세로 돌아선 것은 아니지만 그동안의 시세 하락에 대한 분석들이 과장된 측면이 있다는 점을 봐야 한다고 설명했다.

고준석 동국대 겸임교수는 "그동안 관리처분 인가가 나지 않은 재건축 단지와 송파구 가락동 헬리오시티 등 입주물량이 많은 곳의 매매가와 전세금이 크게 떨어지면서 주변에도 여파가 있었던 게 사실이지만, 이것이 너무 크게 부각하며 서울 전반에 큰 하락이 있는 것처럼 보인 경향이 있다"면서 "하지만 막상 중개업소에 나가 보면 생각만큼 싼 값에 집을 구할 수 없을 정도로 집값이 별로 내려가지 않은 것이 현실"이라고 말했다.

그는 "최근 강남 등 일부를 제외하고 일부 반등을 보이는 것은 실수요가 그만큼 살아있다는 것을 보여주는 것"이라면서 "수급 상황을 보면 집값이 폭락하기는 어려워 보인다"고 말했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "9·13 대책 이후 11월쯤부터 강남 집값이 많이 떨어지고 연말로 이어지며 다른 지역들이 조금씩 떨어지기 시작한 것이 최근 흐름"이라면서 "하지만 작년에 오른 것에 비하면 하락 폭은 여전히 미미하다"고 말했다.

김 팀장 역시 집값이 크게 떨어질 가능성은 낮다고 보고 있다. 작년에 부동산 값이 많이 오른 가장 큰 요인이 공급 부족과 심리적 불안이었는데, 9·13 대책으로 심리는 잡혔지만 공급은 여전히 부족하다는 이유에서다. 그는 "올해 서울의 입주 물량이 많다고 하지만, 멸실 물량을 고려하면 여전히 공급이 부족해 집값 하락은 제한적일 것으로 본다"고 말했다.

이재원 기자(true@chosunbiz.com)

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