[못믿을 부동산공시제]깜깜이 시세반영률…뒤늦은 현실화가 조세저항 불러

공시지가 시세반영률 작년 38%

"부동산 소유 편중 심화 조장..

개선책없인 소득주도성장 공염불"

보유세강화시민행동 관계자들이 지난 14일 서울 광화문광장에서 기자회견을 열고 정부가 부동산공시가격 제도를 개선할 것을 촉구하고 있다. 보유세강화시민행동 제공.

[이데일리 성문재 기자] “부동산 공시가격은 유형, 지역, 가액에 따른 편차가 매우 크고 시세반영률이 낮아 조세정의가 심각히 훼손되고 있다는 사실이 여러 실증연구 결과 드러났다. 극심한 자산 불평등을 개선하고 망국적인 부동산 투기를 근절하기 위해 보유세를 획기적으로 강화해야 한다.”

지난 14일 경제정의실천시민연대(경실련)와 참여연대, 토지+자유연구소 등 13개 단체가 모여 결성한 ‘부동산 불평등 해소를 위한 보유세강화시민행동’은 서울 광화문광장에 모여 불공평한 부동산 공시가격 제도의 조속한 개선을 촉구했다.

김용원 참여연대 복지조세팀장은 “우리나라 부동산 보유세 평균 실효세율이 0.16%로 매우 낮은 것은 공시가격이 실제 가치보다 턱없이 낮게 책정돼왔기 때문”이라며 “공시지가는 토지공개념의 핵심이지만, 1989년 도입 이후 30년간 시세와는 전혀 동떨어진 가격 책정으로 오히려 부동산 소유 편중 심화를 조장했다”고 목소리를 높였다.

정부가 실거래가격을 기반으로 조사·산정하는 주택 공시가격 제도를 2006년부터 도입했지만 10년이 넘도록 역시 제 역할을 못하고 있다. 아파트 공시가격은 실거래가의 65% 수준이지만 단독주택은 여전히 시세의 30~40% 수준에 불과하면서 토지, 단독주택, 아파트 소유자간 과세 불평등을 유발했다.

이태경 헨리조지포럼 사무처장은 “십수년간 이런 문제가 공론화됐음에도 그간 정부가 개선에 나서지 않았다”며 “부동산 불로소득을 유발하는 제도 개선 없이는 소득주도성장도, 혁신경제도, 공정경제도 모두 공염불”이라고 지적했다.

보유세강화시민행동 측은 문재인 정부가 뒤늦게나마 잘못된 공시가격 제도를 개선하겠다고 나선 것은 다행이라면서도 정부가 구체적인 개선안을 담은 로드맵을 제시해야 한다고 압박했다.

◇국토부 “형평성 제고 일관되게 추진”..시세반영률 공개엔 소극적

우리나라는 이미 30년 전인 1989년 ‘지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률’(현 부동산가격공시에 관한 법률)을 제정해 부동산 평가체계를 갖췄고 시장가치에 기초한 평가가 이뤄지도록 관리해왔다. 그럼에도 부동산 공시가격에 대한 불신이 해소되기는커녕 오히려 빈부간 갈등을 조장하고 있다. 공시가격이 지역별 유형별로 제각각인 것은 부동산 보유세에 대한 거부감을 키운 결정적인 요인이다.

그러나 국토부의 반성이나 사과는 없다. 오히려 국토부는 “부동산가격공시제도의 도입으로 세 부담의 형평성을 높일 수 있었고 부동산 공시가격의 신뢰도가 향상됐다”고 자평했다.

현장의 전문가들이나 관계자들은 국토부의 책임론에 무게를 두고 있다. 국토부의 자평과 달리 현장에선 “국토부가 그동안 형평성 제고를 위해 꾸준히 노력했다면 공시지가나 단독주택 공시가격을 한꺼번에 올려 조세 저항을 맞는 지금 같은 일은 없었을 것”이라는 게 중론이다.

국토부는 지난 2012년 그 해의 공시지가를 발표하면서 직전년도 기준 시·도별 실거래가 반영률을 함께 공표했다. 2011년 국정감사에서 국회, 언론, 시민단체 등이 공시가격의 지역간 불균형 문제를 집중적으로 제기한 데 따른 조치였다.

그러나 그 이후부터는 공시지가 발표 때 실거래가 반영률을 공개하지 않았다. 국정감사에서 자료 요구가 이뤄져야만 마지 못해 공개하는 정도였다. 그 결과 공시지가 현실화율은 현재 40%에도 못미친다는 평가를 받고 있다.

◇실거래가반영률 공개 의무화 법안은 국토위 계류중

국토부에 따르면 전국 표준지 공시지가 실거래가 반영율은 지난 2004년 76.32%이던 것이 2005년 90.86%까지 올라갔지만 2011년 기준으로는 58.72%로 주저앉았다. 서울 표준지 공시지가 실거래가 반영률 역시 2004년 82.84%에서 이듬해 90.96%를 찍은 뒤 2011년 58.40%로 떨어졌다. 정부가 가장 최근에 공개한 공시지가의 시세반영률은 2016년 68.1%로 실제 시장이 체감하고 있는 수준과는 크게 차이난다.

최승섭 경실련 부동산국책사업감시팀 부장은 “정부가 과거 매년 비공식적으로 감정평가사 등에게 공시가격의 실거래가 반영률 가이드라인을 제시해왔다는 점에서 지금의 현실화율이 낮은 가장 큰 책임은 정부에 있다”며 “정부가 의지만 있었다면 얼마든지 이 문제를 해결할 수 있었다”고 말했다.

김현아 자유한국당 의원은 이러한 문제를 해결하기 위해 지난해 8월 공시가격과 실거래가반영률을 함께 공개하도록 하는 내용을 담은 ‘부동산가격 공시에 관한 법률 개정안’을 발의했지만 6개월째 국회 국토교통위원회에 계류중이다.

김현아 의원은 “보유세 부과의 기초가 되는 공시가격의 현실화율은 주택별로 40~90%까지 차이가 있는데, 그 산정 방법에 대해 공식적으로 발표된 적이 없어 불신이 만연해 있다”며 “실거래가 반영률 목표치를 설정해 주택별 차등 없이 조정하고, 일부에서 발생할 수 있는 급격한 조정에 따른 부작용을 최소화하고자 중장기 계획에 따라 지역별 실정에 맞게 점진적으로 시행해야 한다”고 말했다.

그래픽= 이동훈 기자

정부의 공시지가 현실화율 집계 자료와 경실련이 조사한 실거래가 반영률 비교(단위: %, 자료: 경실련)
*경실련 자료는 서울 33개 아파트단지의 공시지가 실거래가 반영률
*정부 자료는 국토부 보도자료 및 국정감사 제출자료 취합, 비어있는 연도는 미공개 의미.