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03.29 (금)

"이러지도 저러지도"…전세가율 '뚝' 갭투자자 '좌불안석'

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지난해 12월 서울 전세가율 65.3%…3년 만에 '최저'

대출 차단·양도세 중과·보유세 강화, 규제 '첩첩산중'

일부 지역 전세 보증금 제때 못주는 역전세난 우려

뉴시스

【서울=뉴시스】배훈식 기자 = 서울 아파트 매매가격 하락에 이어 전세가도 하락세인 4일 오후 서울 송파구의 한 공인중개사 밀집 상가에 많은 양의 급전세 매물을 알리는 안내문이 붙어있다. 2018.12.04. dahora83@newsis.com

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【서울=뉴시스】박성환 기자 = 최근 서울 아파트 전셋값이 하락세를 보이면서 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 곤두박질치고 있다.

서울 강남지역에서도 세입자를 구하지 못해 전셋값이 억 단위로 떨어지는 등 '역전세난'이 가시화되면서 은행 대출이나 전세를 끼고 집은 산 갭투자자들은 발을 동동 구르고 있다.

특히 시세 차익을 노려 전세를 끼고 무리하게 여러 채를 산 다주택자들은 초비상이다.

양도세 중과와 보유세 강화, 공시가격 현실화, 금리 인상 등 다주택자들은 겨냥한 부동산 규제 정책이 쏟아지면서 팔기도, 버티기도 힘든 상황이기 때문이다.

정부는 갭투자자들이 집값을 올리고 주택시장을 교란하는 주범으로 판단하고 있다. 시세 차익을 위해 전세금을 올리고, 올라간 전세금이 집값을 끌어올린다는 것이다. 갭투자가 집값을 단기간에 폭등한 원인 중 하나라는 게 정부의 설명이다.

집값과 투기는 반드시 잡겠다는 문재인 정부는 갭투자자들을 투기세력을 보고, 세 부담을 늘려 시장 교란에 제동을 걸겠다는 복안이다.

정부는 양도세 중과와 총부채원리금상환비율(DSR) 적용한 대출 차단 등 지난해 쏟아냈던 각종 규제가 하나 둘 가시적인 성과를 내고, 오는 4월 공시가격 현실화 등으로 다주택자를 옥죄, 부동산시장에 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다.

한국감정원에 따르면 지난해 12월 아파트·단독·연립 등 전체 주택 유형을 포함한 서울 종합주택 전세가율(평균 가격 기준)은 65.3%를 기록했다. 전달(65.4%) 대비 0.1% 하락한 것이다. 이는 지난 2015년 11월 이후 3년여 만에 최저 수준이다.

지난해 70%를 웃돌던 서울 아파트 전세가율이 60%까지 내려가면서 갭투자자들은 사실상 수익을 기대하기 힘들다. 또 오는 4월 공시가격 현실화에 따른 세 부담이 증가와 금리 인상 전망이 나오면서 부담감이 더 커질 것으로 보인다.

갭투자자들은 주택시장에서 집값이 더 떨어진다는 기대 심리가 확산하면서 시간이 갈수록 심해지는 거래절벽과 양도세 중과 때문에 팔기도 힘들고, 계속 버티자니 전셋값이 떨어지고 세 부담은 늘어나는 '진퇴양난' 상황에 처했다.

앞으로 전세가율이 더 떨어질 것으로 전망된다. 집값·전셋값 하락세가 당분간 이어지고, 집값이 더 떨어질 것이라는 심리적 요인으로 관망세가 짙어지면서 처분마저 쉽지 않은 상황이다. 또 1만 가구(9510가구)에 달하는 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 등 입주물량 여파로 전세시장이 안정화가 될 것으로 보인다.

전셋값 하락으로 일부 지역에선 집주인이 전세 보증금을 못주는 역전세난이 우려된다. 전세를 끼고 무리하게 주택들을 매입했던 갭투자자들로 인해 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들도 늘어날 가능성을 커지고 있다.

전문가들은 매매가와 전셋값이 동반 하락하면서 전세가율이 50% 밑으로 내려가지 않을 것으로 전망했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "전세가율이 떨어진 것은 전셋값이 크게 내려간 것이 아니라 최근 2~3년간 매매가격이 가파르게 올랐기 때문"이라며 "전세비율이 두고 매매가격의 상승과 하락을 확인하는 지표로 보는 건 다소 무리가 있다"고 설명했다.

박 위원은 "다주택자에 대한 양도세와 종부세가 강화되고 대출까지 까다로워지면서 갭투자는 당분간 크게 위축될 것"이라며 "매매가와 전세가가 함께 하락하면서 전세가율이 50%대 밑으로 내려가진 않을 것 같다"고 덧붙였다.

sky0322@newsis.com

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