지드래곤·김수현 거주 아파트, 전세가 50억?

[SBS 김성준의 시사전망대]

인터뷰 자료의 저작권은 SBS 라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 14:20 ~ 16:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2019년 1월 16일 (수)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장
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- 지난해 전국 최고가 전세 '50억 원', 성수동 주상복합 아파트
- 고가 펜트하우스, 매물 없어 대기 후 웃돈 주고 거래해
- 송파, 강남, 강동, 서초까지 전세 가격 조금씩 하락 중
- 올 해 집 값, 전세 값 모두 떨어질 것이란 전망이 대세
- 강남 주택 아닌 다른 토지·지역에 갑자기 투기 수요 몰릴 수 있어
- 역월세 현상, 재건축 이주 예정 단지서 흔히 발생
- 전세금 반환보증보험 가입 시 보증금 떼일 걱정 없어

▷ 김성준/진행자:

꼭 알아야 할 경제 이야기 쉽게 풀어드리는 <참좋은 경제> 시간. 이인철 참조은경제연구소 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

예. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

앞서 <1분 ?> 정답 맞힌 분들 말씀드리다 보니까 미세먼지 때문에 붕어빵도 안 팔렸다고 하네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 지금 미세먼지가 여러 산업에 영향을 미치고 있는데요. 북새통이 나는 곳이 있습니다. 사람들이 외출을 안 하고 식자재부터 먹거리 모두 다 배송 시키고 있어요. 그러다 보니까 온라인 쇼핑몰은 그야말로 호황입니다. 공기청정기부터 시작해 하물며 과일까지 시켜 먹습니다. 그러다 보니까 길거리에서 장사하시거나 요식업 하시는 분들은 언제 손님 오나 기다리고 있는데. 오히려 배송 하시는 분들은 한결 더 바쁜.

▷ 김성준/진행자:

바쁘면서 그 미세먼지 뚫고 다니려면 또 건강이 걱정되고.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그래서 KF마스크를 쓸 수 없을 정도로, 응대하다보면 숨이 차서 또 헉헉거리게 되거든요.

▷ 김성준/진행자:

마스크 쓰고 다니기 힘들어요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

굉장히 여러 가지를 바꿔놓고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

걱정이네요. 오늘은 부동산 거래가 급감한 가운데 벌어지고 있는 일종의 양극화 현상. 매매값과 전셋값이 동반 하락하고 있지만 전세 시장은 또 이상한 양극화가 시작되고 있다고 하네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 이게 국토교통부의 전세가 실거래가입니다. 이것을 분석해 보니까. 지난해 전국 최고가 전세 아파트가 어디냐, 강남이 아니라 성수동에 있는 주상복합 아파트였어요.

▷ 김성준/진행자:

얼마인데요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

50억 원이었습니다.

▷ 김성준/진행자:

전세가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

예. 매매가 아니라 전세가.

▷ 김성준/진행자:

그러면 매매가는 얼마예요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

부동산 중개업소 얘기로는 이게 부르는 게 가격인데. 82평형이에요. 그런데 펜트하우스로 6가구만 있다고 합니다. 2011년에 입주해서 이 단지 전체 평균 전세가가 34억 원, 전국 최고가이기는 한데. 여기가 왜 유명하느냐. 성수동 주상복합은 지드래곤, ‘별그대’의 김수현 씨, 여기가 실거주지입니다. 특히 김수현 씨가 ‘별그대’로 중국에서 최고의 한류 스타로 부상했을 때...

▷ 김성준/진행자:

‘별그대’에 나왔던 그 아파트가 거기인가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그렇진 않습니다. 한 중국 팬이 나도 드라마 속 천송이처럼 김수현 씨 옆집에 살고 싶다. 이래서 매입했다는 확인 안 된 루머가 나돌기도 했던 곳이에요. 어쨌든 여기는 평당, 82평형이니까 전세 가격이 3.3m⊃2;당 6,000만 원인데. 평당 가격을 보면 여기를 뛰어넘는 곳이 또 있습니다. 여기는 서초구에 있는 A 아파트인데요. 여기는 평당, 3.3m⊃2;당 7,160만 원이 넘습니다. 여기가 지난해 평당 1억 원에 매매됐다는 소문이 나돌면서 진위 여부에 관심이 몰렸던 곳인데. 이런 곳은 사실 워낙에, 시세와는 관련 없이, 어떤 물건이 나오면. 신분 노출을 꺼리는 연예인, 사업하시는 분들이 대기하고 있다고 해요. 그래서 다른 세상입니다.

▷ 김성준/진행자:

전셋값이 50억 원이고 평당 전셋값이 7,500만 원이면. 이것은 아이 교육을 위해서 그 지역에 학교가 좋기 때문에 가거나, 또는 지하철이 가깝기 때문에 가거나. 이런 것은 아닐 것 아니에요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그런 수요 위의 수요입니다. 그러니까 수요는 꽤 있는데 공급이 부족해서. 나는 구태여 움직일 이유가 없는데, 그 매물 자체가 없기 때문에. 펜트하우스 같은 경우는 대기하고 있다가 물건이 나오면 거기에 웃돈을 주고 거래되는. 이런 형태인 거예요.

▷ 김성준/진행자:

돈 많은 사람들 많네요. 그런데 지금 전셋값이 전체적으로 매매가와 동반으로 하락하고 있다는 것 아니에요. 추세가.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

심지어 강남권도. 부동산 격언에 물량에 장사 없다는 말이 있거든요. 강남도 예외가 아닙니다. 지난달부터 입주가 시작된 송파구에 있는 H아파트, 거의 1만 가구에 육박합니다. 그러다 보니까 여기가 전용면적 84m⊃2;, 34평형이죠. 전세 실거래가가 지난해 7월만 하더라도 7억 9천만 원까지 올랐는데. 올 들어서 입주 시작되면서 일부 저층의 경우 5억 원대까지 떨어졌어요. 그러니까 고점 대비 3억 원 가까이 떨어졌고요.

▷ 김성준/진행자:

그러면 이것은 아파트 가격 대비 전세가가 절반보다 훨씬 떨어진 것 같은데요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 그리고 강남구 개포동도 비슷합니다. 여기도 R아파트가 있는데, 다음 달 입주를 앞두고 호가가 계속 떨어지고 있어요. 그런데 강남은 지금 입주 물량이 조금씩 늘어나고 있는 상황이거든요. 대형 단지. 그러다 보니까 강남도 송파, 강남, 강동, 그리고 서초구까지 전세 가격이 조금씩 떨어지고 있는 상황입니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 이렇게 전셋값이 떨어지면 매매가가 아무래도 투자를 생각해서 집을 사던 사람들은 매입을 꺼릴 테니까, 매매가에도 좀 영향을 미치지 않겠습니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 올해 집값, 전셋값 모두 떨어질 것이라는 전망이 대세입니다. 정부가 출자한 공신력 있는 부동산 통계조사기관 한국감정원의 전망인데요. 올해 전국의 집값과 전셋값이 동반 하락할 것이라는 전망을 내놓고 있는데. 주택 매매 가격은 전국적으로 지난해보다 1%, 하락폭은 크지 않습니다만 그래도 1% 떨어지고요. 주택 전세 가격은 2.4% 하락할 것으로 예측하고 있는데. 주택 매매 가격 하락을 예상한 것은 감정원이 2014년 연간 부동산 시장 전망을 시작한 이후로 처음일 정도입니다. 그래서 이렇게 세금 부담도 크고, 정부가 대출 규제하고 있고, 추가 금리 인상 예고되고 있고. 이러다 보면 어차피 거래 절벽 속에 더 떨어질 수밖에 없는데. 특히 문제는 거래 절벽이 장기화 될 것이라는 건데요. 주택 매매량이 지난해보다 5.5% 정도 추가로 감소할 것으로 보여서. 이게 사실 매매를 막아 놓으면, 묶어 놓으면 나중에 폭발력이 있거든요. 그 사이에 어디로 튈지 모르는.

▷ 김성준/진행자:

어디로 튄다는 것은 무슨 말씀이십니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

예를 들어서 일단 부동자금이 1,100조 원 가량 있거든요. 이런 자금과 호재성, 예를 들어 서울시가 어디를 개발하겠다. 이런 얘기가 나오면 그 쪽으로 튈 개연성도 있거든요.

▷ 김성준/진행자:

지금 박원순 시장이 보니까 용산-여의도 개발 계획 잠시 물러섰다가 다시 얘기하는 것을 보면. 이제는 집값 상승 부담을 덜 느끼는 것 같다는 생각도 드는데요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

그런데 지금 부동산이 개발제한구역에 대한 보상금도 20조 이상 풀립니다. 이런 것이 토지나 부동산으로 유입되기 때문에 심심치 않게 폭발력이 있을 수 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

이상한 강남 주택 이런 게 아니라 다른 토지나 다른 지역에 갑자기 투기 수요가 몰릴 수 있다. 이런 말씀이신가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다.

▷ 김성준/진행자:

참 이래도 걱정, 저래도 걱정. 그런데 전셋값은 진짜 많이 떨어지기는 떨어지는 모양이에요. 일부에서 집주인들이 세입자에게 역으로 월세를 준다. 이런 얘기도 있던데.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

제가 아까 방송 준비하는데. 우리 작가님이 부동산 계약서를 갖고 있더라고요. 집주인이 전세 만기인데 전셋값을 안 내준대요. 이게 전셋값이 떨어지면서 생기는 현상입니다. 굉장히 이례적인데요. 전셋값이 떨어지면 세입자 입장에서는 재계약할 때 집주인에게 전세 하락분 만큼 돈을 되돌려 받아야 합니다. 그런데 집주인들은 대부분 2주택 이상이잖아요. 금융권 대출이 다 막혀 있습니다. 그러다 보니까 전세금 하락분 만큼 세입자에게 이자를 줄 테니까 계속 남아 주십시오. 이게 역월세 현상이에요. 그런 게 과거에는 지방이나 일부 수도권에 국한된 얘기였는데, 지금은 수도권에도 나타나고 있고 서울까지 북상했다는 겁니다. 그러다 보니까 실제로 이런 역월세 현상은 주로 재건축 이주가 예정된 단지에서 흔히 발생하고 있고. 아마 우리 작가님 같은 경우에도 오피스텔이든 다가구든 이런 경우에서도 흔히 볼 수 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

이게 소위 집은 갖고 있는데 돈은 한 푼 없는. 이런 현상이 점점 확산이 되겠네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

정말 갭투자가 되어버린 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

갭투자의 어떻게 보면 실패죠. 그리고 경매도 많이 늘어나고 있다던데요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

한 사람이 300채의 갭투자를 했다가. 집값이 떨어지니까 경매에 넘기면서 세입자에게 손실을 떠안겼다는 지적이 나오고 있는데요. 갭투자라는 게 매매가와 전세금 차이가 적은 주택에 투자해서 가격이 오르면 되파는 방식인데. 이게 전 세계에서 유일하게 전세 제도가 있는 우리나라에서만 가능한 투자입니다. 이런 갭투자는 집값이 상승할 것이라는 장밋빛 전망에서 출발하는데. 문제는 가격이 떨어지다 보니까 갭투자한 A씨의 경우에는 경기도, 충청권을 통틀어서 300채 가량의 갭투자를 했는데. 지난해 고비였습니다. 화성 동탄시에 신규 아파트 60여 가구가 무더기로 경매에 나왔어요. 이 소유자였습니다. 이 집값이 떨어지니까 일부러 고의 경매를 신청한 것이고요. 문제는 이들 집에 전세를 산 세입자의 경우 후순위로 밀려서 온전히 전세 보증금을 받기 어려워졌다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

왜 세입자가 후순위로 밀리죠? 당연히 계약할 때...

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

확인이 안 돼요. 새 집의 경우에는. 거기에다가 단서를 씁니다. 당연히 내가 낸 전세금에 대해서는 반드시 지불, 이 집에 대해서는 모든 대출 없게 해달라고 하지만. 속이고 난 다음에 경매로 넘기고 난 다음에는 어쩔 수 없는 거예요.

▷ 김성준/진행자:

그냥 손 털고 나는 모른다. 이렇게 가버리면...

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 그러고 난 다음에 전세 내놓을 때도 이 사람은 산 집값보다 전세 가격을 더 높게 내는 거예요. 이럴 경우에는 은행 대출이 껴있지 않다 하더라도 문제가 생길 수 있거든요.

▷ 김성준/진행자:

조심해야겠네요. 결국 전세 보증금 보호 받으려면 보험에 가입하든 해야겠네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

맞습니다. 전세 보증금 보증 제도가 있는데요. 지금 지난해에만 두 배 정도로 늘었어요. 전세금 반환보증보험이라고 하는데. 이게 두 군데에서 팔고 있습니다. 주택도시보증공사가 2013년부터 이 상품을 팔기 시작했는데. 아파트의 경우에는 전세금의 0.128% 정도 보증 수수료 내면. 예를 들어서 전세 4억 짜리 아파트라면 연 50만 원, 전세 기간이 2년이라고 하면 100만 원 정도를 내면 나중에 보증금 떼일 염려 없이 받을 수 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그건 집주인이 내줘야 하는 것 아닌가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

전세 보증금은 집주인과는 무관하게 내가 불안해서 드는 것이기 때문에. 확정 일자를 하신 분이라 하더라도 향후 집값이 떨어져서 걱정된다 하시는 분은 하시면 좋습니다.

▷ 김성준/진행자:

요즘 경매에 넘어가는 아파트도 많아지면 보험료도 올라가겠네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

주택도시보증공사의 보험료는 올라가지 않습니다. 다만 전세가 7억 미만인 경우에만 가능하고요. 일부의 경우에는 소득공제 혜택을 주고 있습니다. 이 보증보험 가입한 분들에 한해서. 이걸 좀 이용하시면 좋겠습니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 여기까지 하죠. <참좋은 경제> 이인철 참조은경제연구소 소장이었습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소 소장:

네. 감사합니다.

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