[9·13대책 3개월] 참여정부 8·31 때보다 강도 셌다(종합)

[아시아경제 박민규·지연진 기자] 시행 세달째를 맞은 9·13 부동산 대책이 서서히 그 위력을 발휘하고 있다. 종합부동산세 및 주택담보대출 규제 강화에 주택 공급 확대가 더해지면서 서울 아파트값 하락세가 확산되는 것이다. 다만 이번 하락세가 ‘거래 절벽’에 기인한다는 점에서 체감도는 낮은 상황이다.

12일 한국감정원에 따르면 서울 아파트 매매가격 주간 변동률은 지난달 첫째주 보합(0%)으로 접어든 뒤 이달 초까지 4주 연속 하락세를 이어가고 있다. 최근 4주간 서울 아파트값은 0.13% 내려갔다. 특히 지난주에만 0.06% 하락하며 낙폭을 키우고 있다.

하락세도 전방위로 확산되고 있다. 지난주에는 서울 시내 25개 자치구 가운데 종로·중구를 제외한 23개 지역이 모두 하락 및 보합세를 보였다.

▲자료: 한국감정원

문재인 정부가 부동산시장에 날린 첫 ‘강펀치’였던 지난해 8·2 대책 때와 비교하면 이번 9·13 대책의 효과는 더디면서도 더 강력하게 나타나고 있다. 지난해 8·2 대책 때는 시장이 즉각적으로 반응했다. 서울 아파트값이 대책 발표 직후 하락세로 돌아서며 5주 연속 내림세를 기록했다. 당시 5주간 서울 아파트값은 0.14% 하락했다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)가 하락세를 이끌고 있다는 점은 8·2 대책 때와 지금이 동일하다.

과거 참여정부 시절 부동산 대책의 결정판이라고 할 수 있는 2005년 8·31 대책 때와 비교해 봐도 이번 9·13 대책의 효과가 보다 광범위하게 나타나고 있다. 2005년에는 감정원이 주간 시황을 내기 전이라 월간 단위로 집값 흐름을 살펴보면 2005년 7월 1.75%, 8월 0.53% 급등했던 서울 아파트값은 8·31 대책 발표 이후 같은 해 9월 0.21%로 낙폭을 줄인 뒤 10월에는 0.13% 하락세로 돌아섰다. 그러나 한달 뒤인 11월 0.28% 오르며 이내 상승 폭을 회복했다.

현재의 서울 아파트값 하락세가 내년 초까지도 이어질 것이란 전망에 힘이 실린다는 점에서 이번 9·13 대책은 과거 대책들에 비해 확실한 ‘한방’을 가졌다는 평가다. 그러나 이번 효과가 강력한 대출 억제에 따른 ‘거래 절벽’에서 기인하는 측면을 고려하면 실제 집값 하락을 체감하기는 어렵다는 지적도 나온다. 지방의 부동산시장 침체가 장기화되는 점도 불안요인이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “대출을 규제하니 거래 절벽이 나타나고 거래가 안 되니 가격이 하락하는 것”이라며 “침체된 지방을 살리기 위해서는 규제를 완화해 미분양을 해소하고, 서울은 공급을 늘리는 재개발·재건축이 필요하다”고 말했다.

부동산시장 전문가들은 서울 집값 하락세가 장기화될 가능성이 큰 것으로 보고 있다. 내년 1분기를 넘어 길게는 수년간 하락세가 이어질 수 있다는 분석도 나온다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “거시경제가 좋아질 때까지 (서울 집값) 하락세가 이어질 것”이라며 “하락세가 몇 년 이상 갈 수도 있다”고 내다봤다. 그는 이어 “9·13 부동산 대책의 효과는 어느 정도 나타나고 있지만 이번 대책이 없었더라도 조정이 와야 할 시기였다”며 “우려되는 것은 앞으로 경제 상황이 좋지 않은데 하방 압력이 심화할 수 있다는 점”이라고 말했다. 서울 집값이 그동안 많이 오르긴 했지만 하락세가 장기화되면 국내 경기 자체가 위축될 수 있다는 것이다. 실제 집값 하락은 자칫 가계와 은행 부실로 이어질 수 있다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “집값이 하락하면 실수요자 부담은 낮아질 수 있지만 집값이 계속 떨어지면 은행 부실로 이어질 수 있다”며 “거시경제 상황이 녹록하지 않아 안 좋은 변수가 많다”고 진단했다.

부동산시장 양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나온다. 최근 정부가 주택공급규칙을 개정해 무주택자에서 우선권을 주면서 인기 지역에만 청약이 몰릴 수 있다는 것이다. 권대중 교수는 “주택공급규칙 개정 시행으로 분양시장 양극화를 만들 수 있다”며 “인기 지역은 청약이 몰리고 비인기 지역은 미분양이 발생할 것”이라고 말했다. 권 교수는 이어 “임대주택 등록을 하면 8년간 거주할 수 있기 때문에 전세 수요가 줄어들 수 있다”며 “인기 없는 지역은 ‘깡통주택’이 되는 전세시장 양극화도 나타날 수 있다”고 부연했다.

부동산시장 안정을 위한 정부의 명확한 목표 설정이 중요하다는 지적도 있다. 서울 집값을 어느 정도 수준까지 잡을지 시장에 시그널을 줄 필요가 있다는 것이다. 김수연 닥터아파트 리서치팀장은 “부동산시장 연착륙이라는 것이 어느 정도 떨어지는 수준인지 알 수 없다”며 “어느 정도 떨어지는 것이 안정세인지 기준이 필요하다”고 말했다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
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