무허가 집까지 표본에…감정원도 집값통계 부실 알고 있었다

[한겨레] 단독주택 4805개 중 무허가 110개

내부 감사서 ‘부적절’ 지적 전까지

감정원, 알면서 계속 사용해와

예산 이유 신축 아파트 반영 미적

실거래가 파악·중개업소 관리 부실

통계 신뢰성 의문…“점검 필요” 지적

한국감정원이 작성하는 주택가격 동향조사에 대한 신뢰도 논란(<한겨레> 10월10일치 1·4면 참조)이 일고 있는 가운데, 신축 아파트가 표본에 제대로 반영되지 못하고 단독주택 표본에 무허가 주택이 다수 포함되는 등 관련 통계가 부실하게 운영돼온 사실이 한국감정원 내부 감사에서 지적된 것으로 확인됐다.

16일 국회 국토교통위원회 소속 강훈식 의원(더불어민주당)이 한국감정원에서 받은 ‘주택가격 동향조사 성과 감사결과 보고서’를 보면, 지난해 10~12월에 이뤄진 감정원 내부 감사에서 통계조사와 관리의 문제점이 대거 발견됐다. 월간(전체 주택) 및 주간(아파트) 단위로 공표되는 주택가격 동향조사는 통계청의 국가승인통계이자 정부가 부동산 정책을 수립할 때 참고하는 지표이지만, 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받아왔다.

내부 감사 결과를 보면, 우선 월간 동향조사에 쓰이는 단독주택 표본 4805개 중 무허가 주택이 110개나 포함돼 있었다. 감정원이 2012년 4월 표본을 전면 재설계하면서 무허가 주택도 들어 있는 데이터베이스를 표본추출에 활용한 탓이다. 특히 감정원은 이런 사실을 알고도 적정 표본으로 확정해 감사가 이루어질 당시까지 사용하고 있었다. 매뉴얼상 통계 모집단은 ‘전국의 거래 가능한 모든 단독주택’인데, 제한적으로 거래돼 표본으로는 부적절한 무허가 단독주택이 포함된 것이다.

아파트의 경우엔, 신축 아파트가 표본에 제대로 반영되지 못하면서 모집단과 표본 간 괴리가 큰 것으로 나타났다. 매뉴얼에 따르면, 표본 대표성을 확보하기 위해 1년 주기로 표본을 보완해야 하는데, 감정원은 예산 부족 등을 이유로 표본에 신축 아파트를 적극 반영하지 않았다. 그 결과, 2013년에는 주택 연령 5년 이하 신축 아파트의 모집단(전체 거래 가능한 아파트) 내 비중은 9.33%, 표본 내 비중은 9.45%로 크게 차이가 없었지만, 2017년에는 모집단 내 비중이 10.89%로 커진 반면, 표본 내 비중은 5.45%로 크게 줄었다.

주간동향의 경우, 실거래가 기준 시세 변동을 제때 파악하지 못하고 있는 것으로 지적됐다. ‘8·2 부동산 대책’ 발표 직전인 지난해 7월, 조사 대상이었던 한 아파트의 경우 실거래가격이나 매물가격은 7월 1주차부터 상승세였으나 주간동향을 조사한 조사자는 7월 4주차부터 상승세로 인식해, 실제 시세와 주간동향 사이에 3주나 시차가 벌어졌다. 계약한 뒤 일주일 이내 실거래가격을 신고하는 사례도 20.9%(2016년 기준)에 불과한 것으로 집계되는 등 주간동향 조사 자체가 구조적으로 실거래가를 반영하기 어려운 것으로 나타났다. 조사원들이 가격 정보 조사에 절대적으로 의존하는 협력 부동산중개업소에 대한 관리도 부실했다. 감정원이 전국 중개업소 5976곳을 협력 업소로 선정하면 이들 중개업소는 모니터링 시스템에 가격정보를 입력한다. 그런데 협력 중개업소 가운데 주택가격 동향조사 표본주택을 배정받고 가격정보를 제공하는 중개업소는 절반 수준인 58.6%(3504개)에 불과했다. 협력 중개업소의 가격정보 입력률 역시 지난해 70.3% 수준에 불과해 30% 가까운 가격정보는 제공받지 못했고, 입력률 10% 미만의 불성실 업체도 1009곳에 이르렀다.

한국감정원 쪽은 “자체 감사 이후 표본을 전면 재설계 등 시정조처를 했고, 주간동향 적시성을 높이기 위한 노력도 진행하고 있다”고 밝혔다. 강훈식 의원은 “공시지가 표준지 등 한국감정원이 조사하는 다른 표본들도 적절하게 설정돼 있는지 점검해야 한다”고 주장했다.

허승 기자 raison@hani.co.kr

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