서울 근교에 집 늘리면 서울內 집 부족 해소될까

수도권 신규택지 입지는 우수

그린벨트 빠지면서 규모 축소

도심 용적률 한시상향 ‘긍정적’

주민반대 등 공급속도 변수도

[헤럴드경제=박일한 김성훈 기자]정부가 발표한 수도권 30만가구 추가 공급계획은 급등하는 서울 집값을 잡기위한 방안이다. 서울 아파트값은 7월 이후 급등세다. 올 들어 전국 아파트값이 0.13% 하락하는 동안 서울 아파트값만 5.6% 상승했다.

정부는 기본적으로 서울 및 수도권 주택공급이 원활하다고 판단한다. 집값이 계속 뛰는 이유는 ‘양질의 저렴한 주택’이 충분하지 않아서라고 본다. 수요가 몰리는 지역에 저렴한 주택이 부족하다는 것이다. 이번 대책이 특히 집중한 건 이 부분이다.

▶수요 몰리는 도심 공급 확대= 정부는 우선 1차로 지지체 등 관계기관 협의 절차가 완료된 중‧소규모 택지 17곳, 약 3만5000가구를 선정했다. 서울시에서 도심지역에 구 성동구치소, 강남구 개포동 재건마을(1640가구) 등 11곳, 약 1만가구로 수요가 몰리는 곳에 대상지를 선정하는 데 집중한 모습이다. 경기도도 최근 집값이 폭등한 광명, 의왕, 성남 등을 포함했다.

모두 서울 경계 인근에 위치하고, 철도(지하철)‧고속도로 등 교통 접근성이 우수하다는 평가를 받는 곳이다. 상대적으로 수요가 부족한 인천엔 검암 역세권(7800가구)을 선정해 직주 근접 수요를 충족시키려 노력했다.

다만 이번 1차 공급대상지역에서 서울 근교 그린벨트는 빠졌다. 서울 근교 그린벨트 해제 권한을 가진 서울시가 지개상승, 난개발 등의 이유로 반대 입장을 하고 있기 때문에 아직 조율이 필요한 것으로 보인다. 정부는 서울과 인접한(서울-1기 신도시 사이) 지역에 대규모 택지 4∼5개소 조성(1~2개소는 연내 발표)하고, 이미 훼손돼 보존가치가 낮은 3등급 이하 그린벨트를 해제하는 방안을 서울시와 지속적으로 협의해 나간다는 원칙만 밝힌 상태다.

서울시 그린벨트 면적은 총 149.6㎢로 서초구(23.88㎢)가 가장 넓고, 강서구(18.92㎢), 노원구(15.90㎢), 은평구(15.21㎢) 등에 많이 몰려 있다.

이재국 금융연수원 교수는 “양질의 주택 공급이 이어질 것이란 기대감이 생겨 주택수요가 다소 누그러질 가능성이 있다”고 내다봤다.

▶도심내 공급 확대 양날의 칼= 도심 내 상업지역과 준주거지역에 주택공급을 원활하게 한 점은 주목할 만하다. 정부는 3년간 한시적으로 상업지역에 주거용 주택 건축 비율을 80%로 높이고, 용적률을 600%까지 상향시키기로 했다. 서울 주요 역세권도 용도지역을 높여 주택공급을 확대할 수 있도록 했다. 준주거지역의 용적률도 임대주택을 일정 비율 이상 지을 경우 500%까지 부여하기로 해 서울 도심에 신규 주택이 많이 지어질 수 있다. 이렇게 되면 상당한 규모의 직주근접 수요를 위한 공급이 충족될 것으로 보인다.

다만 도심 고밀 개발은 양질의 지역에 주택공급을 늘릴 수 있지만 집값 문제엔 양날의 칼이 될 수 있다는 평가가 나온다. 시장에서는 오히려 개발 호재로 받아들여져 집값을 끌어올릴 가능성이 있다.

이제까지 정부는 서울 집값에 불쏘시개가 될만 한 호재를 던져주지 않기 위해 노력해왔다. 문재인 대통령의 핵심 공약인 도시재생 뉴딜사업의 첫해 사업지 선정 대상에서 서울시를 배제했고, 박원순 시장의 ‘여의도-용산 통개발’도 보류시켰다. 아파트 재건축은 안전진단 기준을 강화해 시작도 못하게 만들었고, 현대자동차그룹의 글로벌비즈니스센터(GBC) 사업 등 개개의 개발 사업들도 가급적 진척되는 것을 억누르고 있다.

이런 상황에서 도심 고밀 개발을 위한 규제 완화는 정부의 기존 기조와는 정반대의 신호로 해석될 수 있다. 특히 상업지역과 준주거지역의 재건축 사업은 사업성이 높아져 공급 효과가 나타나기도 전에 집값이 오르는 결과를 가져올 수 있다.

▶주민 반발 우려= 공급 지역이 어디인지와 함께 공급 속도도 집값을 잡기 위해 중요하다. 당장 과열된 집값을 잡기 위해서는 최대한 빠른 시일 내에 분양이 이뤄져야 효과가 있다. 이 때문에 정부 역시 기존에 발표했던 신혼희망타운을 조기 공급하겠다고 이번 대책에 포함시켰다. 기존에 발표했던 10만호 공급 부지를 연내에 100% 확보하고, 공급 속도도 최대한 앞당겨 오는 12월 위례신도시와 평택 고덕에서 첫 분양을 하겠다는 것이다.

다만 일부 지역에서 주민들의 반대가 장애물이 될 수 있다. 정권을 막론하고 신규 주택 공급은 부지 인근 주민들의 반대로 진통을 겪어왔다. 지난 정부에서는 목동과 잠실 등 서울 시내에 행복주택을 짓겠다고 했다가 주민들의 강력한 반대에 부딪혀 결국 무산된 바 있다.

이번에도 공급 예정지로 사전에 지목된 지역의 인근 주민들이 정부 공식 발표가 나오기도 전부터 청와대 국민청원 게시판에 반대 청원을 올리며 저항을 시작했다. 경기도 주민들은 ‘서울 집값 상승 문제를 왜 우리가 떠안아야 하냐’는 불만을, 서울 주민들은 ‘생활 기반 시설이 부족한데 공급을 늘리면 생활환경이 열악해진다’는 불만을 토해내고 있다.

/jumpcut@heraldcorp.com

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