[9·13 FAQ] 무주택자, 규제지역 고가주택 구입 주담대 가능...주택수에 오피스텔 제외

무주택자가 2년 이내 입주를 목적으로 규제지역 내 고가주택을 구입하는 경우 주택담보대출이 가능하지만, 2주택자가 규제지역 내 주택구입을 위해 대출을 받는 것은 기존 주택을 처분한다고 해도 불가능하다. 주택 보유 수에는 분양권이 포함되지만 주거용 오피스텔은 포함되지 않고 노후주택이나 소형 주택 등의 경우 전세대출 주택보유 규제 대상에 포함되지 않는다.

■ 고가주택 구입 위한 주담대, 1주택자도 불가 '예외적용안돼'
20일 금융위원회는 이 같은 내용으로 9·13 주택시장 안정 대책과 관련 금융 대출 규제에 대한 세부 내용을 추가 발표했다. 앞서 13일 대책 발표 이후 시중은행권에서 대출 규제 적용 대상에 대해 혼란이 나타난 데 따른 조치다.

금융위에 따르면 먼저 가계대출의 무주택자는 모두 주담대 제한이 없다. 9월 14일 이후 규제지역인 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에서 공시가격 9억원 이상의 고가주택을 구입할 경우에도 주택구입후 2년 내에 전입하는 조건으로 주담대가 가능하다. 1주택자는 직장근무, 별거봉양 등 특별한 사유가 있는 경우 추가 주택 구입이 가능하지만 구입 주택이 공시가격 9억원 이상 고가 주택일 경우는 제외된다. 규제지역내 해당 주택의 재건축이나 재개발로 이주비대출, 조합원 분담금대출을 받는 것도 추가 주택구입을 하지 않는다면 가능하다.

2주택자의 경우 규제지역 외 지역에 소재한 주택을 구입하기 위한 목적의 주담대는 허용되지만 규제지역내 주택 취득 목적의 주담대는 기존주택을 모두 처분한다고 해도 불가능하다. 1주택자에 해당하는 직장이전 등의 특별 사유 시 주택구입을 위한 주담대도 적용되지 않는다. 다만 2주택보유세대가 기존 주택을 매도할 예정인 경우 1주택자에 준해 규제지역내 주택에 대한 전세자금반환용도의 대출이 가능하다. 또 대출기간 동안 추가 주택을 구입하지 않겠다는 약정체결시 각 지역별 LTV.DTI 한도 내에서 집 한 채당 연간 한도 1억원의 대출 취급이 가능하다. 임차보증금 반환 용도의 주택담보대출의 경우 1주택자에 한해서만 고가주택이 아닌 경우 각 지역별 LTV.DTI 한도 내에서 가능하다.

■ 전세대출 보유주택, 상가 포함·분양권 및 노후주택 제외
이 같은 주택 보유 수에는 분양권도 포함된다. 단, 주거용 오피스텔은 제외되고 9월 13일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 규제 대상이 아니다. 집단대출은 9월 14일부터 입주자모집 공고 또는 착공 신고되는 사업장에 규제를 적용하되 14일 이후에 분양권 등을 전매한 경우는 규제 대상에 포함한다. 생활안정자금의 경우 이전에 3억원의 주담대를 받은 경우에도 LTV·DTI 비율 내에서 연간 1억원의 대출이 가능하고 금융회사에 자금조달 필요성에 대해 명백하게 입증한다면 1억원 한도 이상 받을 수 있다.

이어 전세대출의 경우 다음달 중 시행돼 시행 전까지는 종전 요건에 따라 1주택자나 부부합산소득 1억원 제한 조간이 적용되지 않는다. 주택 보유 기준은 부부합산으로 주택과 상가도 포함되고 오피스텔이나 분양권·조합원 입주권은 제외된다. 단, 지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택은 제외한다. 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택이나 85㎡이하의 소형 단독주택, 소유자 본적지 소재로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택 등이다.

1억원 소득 기준에는 근로·사업·연금·기타소득을 합산하고 소득발생기간은 1개월 이상인 경우 인정하고, 12개월 미만 소득은 연환산하해 적용한다. 전세대출 연장의 경우 다주택자는 1주택 초과분을 2년 이내 처분하는 조건으로 허용하고, 1주택자는 부부합산 소득 1억원이 넘더라도 종전 요건에 따라 허용된다. SGI서울보증보험도 다주택자에 대한 보증을 제한하되 1주택자에 대한 소득요건은 1억원보다 완화한다.

임대사업자 대출에 적용되는 LTV 규제는 주택을 임대할 수 있는 개인사업자(주택임대사업자)가 임대사업활동을 위해 투기지역 및 투기과열지구 소재 주택을 담보로 한 경우로, 건물을 새로 건축해 임대주택을 공급하는 경우는 제외된다. 주택담보대출 보유 여부와 관계없이 투기지역 및 투기과열지구 소재 고가주택 취득을 위한 주담대는 금지된다. 대출 연장은 대출자가 임대업을 계속 할 경우 기존 LTV 비율대로 만기 연장이 가능하지만 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수 등 감독규정상 신규대출로 보는 경우에는 강화된 기준이 적용된다. LTV 규제가 적용되더라도 임대업이자상환비율(RTI)을 준수해야한다.

jiany@fnnews.com 연지안 기자

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