강남·용산 등 보유세 상한선(50%)까지 뛴다…1주택자도 세금 부담 커져

정부가 서울 부동산시장 과열을 잡기 위해 꺼내 든 주택 공시가격 인상은 보유세 부담을 늘려 다주택자는 물론 1주택자의 부담까지 가중시킬 것으로 전망된다.

종합부동산세 영향이 없는 1주택자라고 하더라도 재산세 과세표준에 영향을 미치는 공시가격이 오르면 세 부담도 늘기 때문이다. 최근 집값이 많이 오른 서울 강남·송파·성동·강동·용산구 주택 소유자 중심으로 ‘세금 폭탄’을 맞을 가능성이 클 것으로 보인다.

김현미 국토교통부 장관은 21일 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "집값 급등 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못하다는 지적이 있다는 걸 알고 있다"며 "10월부터 시작하는 공시가격 조사에서 올해 상승분을 현실적으로 반영하겠다"고 밝혔다. 주택 보유에 따른 세금 부담을 늘려 투기 의지를 꺾고, 부동산 과열을 잡겠다는 의미다.

◇집값 급등지역은 웬만하면 재산세 상한선까지 올라

공시가격이 인상되면 1주택자라도 재산세 상승에 따른 보유세 부담이 급격하게 늘어난다. 현재 50~70% 수준인 공시가를 80% 수준으로 올릴 경우 집값이 많이 오른 강남이나 송파·성동 등 1주택자 상당수가 상한선인 130%까지 재산세가 오르게 될 것으로 분석된다.

국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에 따르면 공시가격이 14억4000만원인(시세반영률 60%) 서초구 반포동 ‘아크로리버파크 전용’ 84.97㎡의 공시가격 시세반영률이 80%까지 뛰면 보유세는 500만원에서 753만원까지 증가한다. 공장시장가액비율 85%, 종부세 최고 세율 2.5%포인트 인상 등을 감안했을 때다. 상한선인 전년 대비 50%를 뛰어넘게 된다. 이 아파트 전용 84.97㎡는 올해 층수에 따라 20억9000만~27억원에 거래됐다.

강남·서초 아파트만 이런 건 아니다. 공시가격이 6억8850만원인 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오 2단지’ 전용 84.59㎡의 경우 시세반영률이 80%로 오르면 보유세는 180만원에서 267만원이 돼 상한선에 근접하게 된다. 이 면적은 올해 10억1000만~12억8500만원에 거래됐다.

보유세는 재산세와 종합부동산세의 합이다. 재산세는 주택공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 다시 세율(0.1~0.4%)을 곱한 값이고, 종부세는 주택공시가격에서 9억원(다주택자 6억원)을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 다시 세율(0.5~2.5%)을 곱해 과표구간을 정한다.

정부는 재정개혁특별위원회의 종부세 개편 권고안을 참고해 내년에 공정시장가액비율을 5%포인트, 2년 뒤엔 10%포인트 올려 적용하기로 했다. 또 과세표준 6억원 초과 주택 세율은 0.1~0.5% 인상한다. 원래 정부안대로였다면 과세표준 6억원 이상(시가 23억원) 주택을 소유하지 않은 1주택자의 세 부담 증가액은 미미했지만, 공시가격이 오르면 이른바 세금 부담이 커지게 된다.

서울 송파구 아파트 단지. /조선일보DB

◇60가지 항목과 얽힌 공시가…세 부담 증가 불가피

국토부는 공시가를 시세에 가깝게 올리는 방안을 검토하고 있지만, 공시가격 인상 수준이 아직 정해진 건 아니다.

1주택자의 세금 부담이 늘어나는 만큼 조세저항을 최소화하려는 방안을 마련할 것이란 분석도 나온다. 지역별 공시가 인상에 차등을 두는 방안도 고려할 수 있다. 올해 들어서만 집값이 10% 가까이 오른 강남·용산과 1%도 오르지 않은 강북구를 같은 선상에서 보긴 무리이기 때문이다.

다만 집값이 많이 오른 서울과 근접한 수도권은 공시가 상승이 확실해 다른 세금마저 줄줄이 오르면서 주택 보유자 부담이 커질 것으로 보인다. 공시가격은 종부세, 재산세, 취득세, 상속세, 건강보험료, 기초생활보장 수급자 선정 등 약 60가지 항목과 연관돼 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "최근 규제를 피해 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 사들이는 수요가 늘어나니 이를 막기 위해 정부가 집값이 많이 오른 지역의 공시가를 올려 고가 1주택자들까지 겨냥한 것으로 보인다"며 "종부세 개편보다는 파장이 클 것으로 예상되지만, 집값 과열을 잡을 수 있을지는 의문"이라고 말했다.

이진혁 기자(kinoeye@chosunbiz.com)

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