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03.29 (금)

정부 규제 비웃는 집값 상승…참여정부 '데자뷔'?

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뉴시스

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【서울=뉴시스】김민기 기자 = 정부의 강력한 부동산 대책에도 불구하고 서울의 집값 상승이 그칠 줄 모르고 있다.

특히 문재인 정부는 취임 초기부터 지금까지 여론의 일부 반대와 전문가들의 우려에도 불구하고 집값 안정을 위해 끊임없이 강도 높은 규제 정책을 펴왔다.

하지만 최근 이러한 정부 기조를 비웃기라도 하듯 서울 부동산 시장이 끊임없이 꿈틀대고 있어 이에 대한 근본적인 대책 마련이 시급하다는 이야기가 나오고 있다.

17일 한국감정원에 따르면 8월 둘째주 서울의 아파트 가격은 지난주와 동일하게 0.18% 오른 것으로 나타났다. 전국 평균이 -0.03%고 지방의 경우 -0.12%인데 비해 서울만 유독 오름세를 유지하고 있다.

서울 집값 상승폭은 7월 셋째 주부터 5주 연속 확대되는 중이다. 단순히 집값 오름세가 강남·서초·송파·강동구 등 강남4구에만 한정된 것이 아니라 새롭게 뜨고 있는 마용성(마포·용산·성동구) 등 강북을 포함한 서울 전역에서 나타나고 있다.

다만 이번 주는 여름 휴가철인데다가 국토부, 서울시 합동점검 등으로 지난주와 동일한 오름폭을 보이며 상승세가 주춤하고 있지만 여전히 여의도, 용산 등 일부 지역의 경우 개발 기대감으로 오름세를 유지하고 있다.

실제 용산구는 '용산 마스터플랜'과 용산~서울역 지하화 개발 기대감으로 0.29% 올랐고, 인접 마포구도 용산구 호재 영향으로 0.25% 상승세를 보였다.

양천구(0.27%)는 목동 재건축추진 기대감으로, 강동구(0.24%)는 지하철 8·9호선 교통호재로 오르는 등 전반적으로 상승세가 지속되는 중이다.

◇단기적 규제 대책, 수요 억제했으나 공급은 제자리

이처럼 정부 규제에도 불구하고 집값이 상승하는 이유는 공급 부족, 넘쳐나는 유동 자금, 막을 수 없는 개발 호재 등 다양하다.

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무엇보다 정부가 단기적으로 집값을 잡기 위해 수요만 억제하는 규제 정책을 쏟아내다 보니 공급 대책이 이를 따라가지 못했다는 지적이다.

실제 정부는 지난해 8·2 부동산대책을 시작으로 대출 규제, 주택 양도세 중과, 재건축 초과이익환수제 등 수요억제 정책을 내놨다. 내년부터는 종합부동산세인 보유세까지 도입될 예정이다.

반면 공급 정책은 미진했다. 재건축에 대한 규제 강화로 새로운 신규 주택이 도입되는 것을 막았고 임대사업자 등록을 유도해 매물로 나올 공급까지 위축시켰다.

이에 반해 서울에 있는 집을 사겠다는 수요는 여전하다. 서울 위성도시 거주자들은 모두 서울 진입 대기 수요로 봐야 한다는 게 전문가들의 설명이다.

김은진 부동산114 팀장은 "주택보유자들은 양도세 중과에 매물을 내놓지 못하고 있고 임대사업자는 8년간 장기 보유를 해야해 발이 묶였다"며 "집값이 오르는 근본적인 이유는 공급 부족에 따라 매물이 없기 때문"이라고 말했다.

김현아 자유한국당 비례대표 의원 역시 정부가 서울과 수도권의 최근 주택 공급량이 예년을 상회하는 수준이라고 언급했지만 재건축, 재개발 등 멸실된 집을 제외하고 실질적으로 늘어난 주택은 많지 않다고 지적했다.

김 의원에 따르면 지난해 서울 주택공급량은 정부의 예측보다 6000채 정도 적은 6만8782채로 나타났다. 원래 있던 집 4만7358채가 사라졌다는 것을 감안하면 결국 순수한 증가분은 2만1424가구에 그쳤다. 이는 2016년 순증분 4만6370가구와 이전 5년 평균 순증분 4만6456가구의 절반이다.

김현아 의원은 "정부가 반쪽짜리 통계만 앞세워 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성은 아예 접어두고, 수요만 억누르는 정책을 펴면서 시장이 왜곡되고 있다"고 지적했다.

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◇개발 호재 막고 추가 규제 남발하기보단 공급 정책 손봐야

특히 저금리가 지속되면서 시중에 있는 유동자금이 투자처를 찾지 못해 부동산에 몰리는 것도 집값 상승의 이유 중 하나다. 현재 역대 최대 규모의 부동자금 1100조원이 투자처를 찾고 있는 것으로 알려졌다.

개개인의 소득 수준도 높아져 1주택을 보유한 사람들이 추가로 집을 구매할 수 있는 여력이 생겨 부동산을 재테크를 위한 주요 투자 수단으로 삼는 사람도 늘고 있다.

무엇보다 최근 서울의 개발 호재가 늘어나면서 투자 수요가 몰리면서 집값 역시 상승하고 있다. 지난 7월 10일 박원순 서울시장이 통합개발 구상을 언급하면서 여의도, 용산 지역의 집값 상승세가 가파르다.

용산구의 경우 올 들어서만 8월 6일까지 아파트값이 7.95% 올라 서울시내 25개 구 가운데 최고 상승률을 기록 중이다.

문재인 대통령 역시 광복절 경축사에서 "용산은 미국 뉴욕의 센트럴파크와 같은 생태자연공원으로 조성될 것"이라며 다시 한 번 더 '용산 개발'을 언급하면서 용산 일대 부동산 시장이 더 달아오를 것으로 보인다.

이에 전문가들은 정부가 거래를 억제하는 방향으로만 정책을 펴선 집값 상승을 막기 어렵다는 지적이다. 특히 서울 등 일부 지역의 집값 변동에 일희일비해 규제 정책을 무리하게 내다간 시장이 내성이 생겨 규제 약발이 먹히지 않을 수도 있다는 예측도 나온다.

자유한국당 박덕흠 비대위원도 "지난해 8·2 대책 때보다 현재 상승폭이 50% 이상 커졌다"면서 "단기 효과를 내려다가 부동산 양극화의 부작용이 계속 생기고 있고 한두 건의 매매거래가 호가로 굳어지는 기현상이 일어나고 있다"고 지적했다.

김은진 팀장은 "일시적으로 매물이 나오도록 유도하기 위해 한시적으로 거래세를 감면하는 등의 방법이 있다"면서 "투기거래를 막기 위해서는 분양권 거래 자체를 막는 것이 아니라 실거주 요건을 강화하는 편이 낫다"고 전했다.

kmk@newsis.com

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