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03.19 (화)

서울 집값 또…“용산 84㎡ 한달새 1억~2억 뛰었어요”

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[한겨레] 여의도·용산 ‘쌍끌이’에 강남4구도 ‘들썩’

종부세 개편안 예상보다 강도 세지않고

서울시 통합개발 구상 언급이 ‘기폭제’

동작·동대문·은평·중구 등도 개발 호재

국토부·서울시, 합동단속·자금조달 점검

이달 말에는 투기지역 추가 지정도 검토


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“지난 7월 용산역~서울역 철도구간 개발 계획이 나온 뒤 소형은 5천만원, 중대형은 1억원 이상 가격이 올랐다. 지난달까지 전용면적 84㎡ 기준 11억~12억원 정도였던 매매가격이 13억원까지 뛰었다. 매수 희망자가 나타나자 집주인이 매물을 거둬들이고 호가를 더 높인 경우도 있다.”(서울 용산구 문배동 ㄱ공인중개사)

“가을 이사철을 앞두고 점찍어둔 단지에서 매물이 나오면 사겠다는 매수 희망자가 하나둘씩 늘고 있다. 다주택자에게 세금을 좀 더 물리고 1주택자는 크게 건드리지 않는 종합부동산세 개편안이 확정되자, 다른 곳의 보유주택은 처분하고 강남권의 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 심리가 여전하다.”(서울 서초구 반포동 ㄴ공인중개사)

한동안 잠잠하던 서울 집값이 다시 들썩이고 있다. 15일 한국감정원 조사를 보면, 서울의 주택(아파트·단독·다세대 등) 매매가격은 올해 들어서만 지난달까지 3.47% 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다. 특히 7월부터 오름세가 가팔라지고 있다. 정부의 ‘8·2 부동산대책’이 나온 지 1년 만에 주택시장에 다시 먹구름이 드리워진 셈이다.

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최근 서울 집값 움직임은 세 갈래로 나뉜다. 우선 지난 7월10일 박원순 서울시장이 통합개발 구상을 언급한 여의도, 용산 지역의 집값 상승세가 심상치 않다. 용산구의 경우 올 들어서만 8월6일까지 아파트값이 7.95% 올라 서울시내 25개 구 가운데 최고 상승률을 기록 중이다. 여의도가 포함된 영등포구는 최근 4주간(7월9일 대비 8월6일) 아파트값 상승률이 서울에서 가장 높은 1.04%로, 같은 기간 용산구(1.03%)와 함께 집값을 ‘쌍끌이’ 하고 있다. 상황의 심각성을 인지한 국토부와 서울시가 최근 정책협의체를 구성하는 등 부랴부랴 진화에 나섰지만, 부동산 업계에선 박시장이 두 지역의 개발구상을 언급한 때가 정부 종부세 개편안 발표 직후여서 시장이 민감하게 반응했다고 보고 있다.

또 다른 흐름은 규제가 집중돼 있는 ‘강남4구’(강남·서초·송파·강동) 집값이 재차 꿈틀대고 있다는 것이다. 연초 재건축 단지를 중심으로 상승세를 타던 강남4구 집값은 4월 양도소득세 중과세 시행과 재건축 안전진단 강화 조처 이후 석달간 내리 하락세를 보였다. 그러나 정부 종부세 개편안 발표 뒤인 7월 중순 이후 조금씩 상승폭이 커지고 있다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 부동산수석연구위원은 “예상보다 완만한 수준의 종부세 개편안에 따라 불확실성이 해소되면서 매수세가 유입돼 급매물이 소진되고 가격이 오르는 양상”이라고 진단했다. 이번 종부세 개편안은 공정시장가액비율을 단계적으로 높이고 3주택 이상 다주택자에게 중과세율을 적용하는 게 뼈대이지만, 고가 1주택자나 다주택자 모두 세부담 증가 수준은 미미하다는 평가를 받았다.

아울러 서울시내의 비투기지역(14개구) 가운데 동작구, 동대문구, 은평구, 중구 등의 집값 상승세도 두드러진다. 이들 지역은 최근 2주 새 아파트값 상승률이 서울 상위권에 올랐는데, 정비사업(동작), 수도권광역급행철도 및 신분당선(은평), 청량리 역세권 개발(동대문) 등 지역 내 개발 호재가 작용하고 있다는 게 대체적인 분석이다.

이처럼 서울 집값이 다시 들썩이자 정부도 대응에 나서고 있다. 국토교통부와 서울시는 지난 13일 강남권과 용산·여의도 등 중개업소에 긴급 합동 단속반을 투입해 불법행위 점검에 나섰다. 또 투기과열지구인 서울 전역에선 3억원 이상 주택 거래에 대해 매수자의 자금조달계획을 집중 점검한다는 방침도 내놨다. 이어 이달 말 주거정책심의위원회를 열어 투기지역 추가 지정을 검토할 계획이다. 투기지역 후보로는 서울의 비투기지역 14개 구 가운데 최근 집값 상승률이 높은 동작구, 동대문구, 중구, 종로구, 은평구 등이 대상으로 거론된다. 투기지역에선 주택담보대출이 가구당 1건으로 제한되며, 주택을 팔 때 양도세율이 10%포인트 가산된다.

그러나 추가로 서울에 투기지역을 지정하더라도 ‘강남4구’를 비롯한 용산, 여의도 등 시장 파급력이 큰 핵심 지역과 무관하다는 점에서 그 효과는 제한적일 수밖에 없다. 따라서 정부가 더 강도 높은 대책을 고려할 수밖에 없을 것이란 관측이 나온다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “여의도·용산발 집값 상승과 최근 강남권 가격 반등이 일시적인 불안인지, 본격적인 상승세로 진입한 것인지 아직은 확실치 않아 보인다. 이달 말까지는 정부가 구두 경고와 함께 투기 단속을 벌이면서 시장 상황을 지켜본 뒤 대응책을 내놓지 않겠냐”고 내다봤다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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