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[김용일의 부동산톡] 상가건물 명도소송을 당했을 때 임차인의 대응방법

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이데일리
[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물의 임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 계속해서 점유하는 경우, 임대인은 임차인을 상대로 건물명도소송을 제기하여 승소판결을 받아야 강제로 명도집행을 할 수 있다. 이때 임차인이 위 명도소송에서 대항할 수 있는 방어방법으로는 임대차계약 존속의 항변, 보증금반환청구, 부속물매수청구 등을 주장하며 동시이행항변을 할 수 있고, 권리금청구를 반소로 제기할 수 있는바, 이번 시간에 정리해 보겠다.

◇ 임대차계약 존속의 항변

임대차 계약이 종료되었다는 사유로, 임대인이 명도 소송을 함에 있어서는 ①임대차 계약사실 ②임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 ③임대차 계약이 종료한 사실만 입증하면 된다.

이때 임차인은 상가건물임대차보호법상 임차인의 요구에 의해 계약갱신이 되었다거나 또는 묵시적갱신에 의해 계약기간이 존속하고 있다는 항변을 생각할 수 있다. 구체적으로, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구했던 경우, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 최초 임대차시점부터 최대 5년까지 계약갱신이 보장된다(제10조, 상가건물의 경우 환산보증금 액수에 관계없이 계약갱신청구권이 인정됨). 또한, 임대인 임차인 쌍방이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월까지 사이에 계약갱신에 대한 의사표시를 하지 않았던 경우는 기간이 만료된 때 묵시적갱신이 인정되어 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년이 된다.

참고로, 위 존속기간 1년 보장의 묵시적갱신은 상가임대차보호법이 적용되는 경우에만 가능하고, 만약 환산보증금 액수가 위 법에서 정한 금액을 초과하는 경우라면 민법이 적용되어 기간을 정하지 않은 임대차로 간주되며, 임대인이 해지통고를 하게 되면 6월후 해지의 효력이 발생한다.

◇ 보증금반환청구 동시이행의 항변

상가건물의 경우 환산보증금 액수에 관계없이 차임연체액이 3기에 달하면 계약해지 사유가 되는바, 임차인이 차임을 연체하여 계약해지를 당한 사실이 있는 등 임대차계약이 종료된 것이 맞다면 임차인은 명도소송에서 패소할 수 밖에 없다. 다만 이때도 임차인은 자신이 임대인에게 지급한 보증금을 지급받음과 동시에만 해당 부동산을 인도하겠다는 동시이행항변을 할 수 있다.

재판 결과 임차인의 동시이행항변이 타당하면, 임대인은 보증금반환을 동시이행조건으로 하는 명도판결을 받게 된다. 판결 후에도 임차인이 자진해서 명도하지 않는다면, 임대인은 해당 판결문상 보증금 등을 변제공탁후 공탁서를 제출해야만 강제집행이 가능할 것이다.

◇ 필요비, 유익비상환청구, 부속물매수청구의 동시이행항변

임차인이 임차물에 결합한 물건이 임차물의 구성부분으로 되면 그 가치에 대해 비용상환청구를 할 수 있다. 구체적으로 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용은 필요비이고, 임차물의 객관적 가치 증가를 위하여 투입한 비용은 유익비이다. 임차인은 필요비, 유익비 등 비용상환청구권에 기하여 해당 부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다. 다만, 임차인의 비용상환청구권은 당사자 간의 약정에 의해 포기하는 것이 유효하고, 임대차계약서에도 통상적으로 임차인의 원상회복의무 및 포기 약정이 있어, 명도 소송시 임차인이 위 항변을 하는 것은 쉽지 않다.

한편, 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 또는 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우, 임차인은 임대차 종료시 임대인에게 그 물건의 매수를 청구할 수 있으며, 이를 부속물매수청구권이라 한다. 부속물매수청구권을 포기하는 약정은 무효이며, 임차인은 명도소송을 당했을 때 부속물매수청구의 동시이행항변을 할 수 있다.

다만, 여기서 부속물이란, 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않는 독립적인 것으로서, 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이어야 하고, 임차인의 특수목적에 사용되기 위하여 부속된 것일 때는 해당하지 않으며, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여지는 것이므로(대법원 91다8029 판결), 실제소송에서 부속물로 인정받기가 쉽지 않다.

◇ 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구의 반소제기

상가건물임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 할 때, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절하면 안 되고, 이를 위반시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다(제10조의 4). 이는 환산보증금액수에 관계없이 적용된다. 따라서, 권리금계약에 따라 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받으려고 하였으나, 임대인이 방해한 경우, 임차인은 원칙적으로 손해배상청구를 할 수 있고, 명도소송에 대응하여 권리금소송 반소청구를 할 수 있다.

주의할 점은, 임차인의 권리금 손해배상청구는 차임 3회 연체로 계약해지된 경우에는 주장할 수 없다는 것이다.

또한, 임대인의 권리금 회수기회 방해에 따른 임대인의 손해배상의무와 임차인의 건물명도의무는 동시이행관계가 아니므로, 명도소송을 당한 임차인이 권리금 회수 기회 방해에 기한 손해배상청구를 동시이행항변으로 주장할 수 없다. 임차인의 건물인도 원상회복의무와 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 발생원인을 달리하고 이행상의 견련관계도 없다는 것이 그 이유이다(서울서부지방법원 2015가합37405 판결).

따라서, 임차인에게 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상청구권이 있다고 해도, 동시이행항변이 인정되지 않는 결과, 임대인이 명도소송 1심에서 승소하면, 반소판결로 인정된 권리금에 기한 손해배상금을 건물인도와 동시상환으로 지급하지 않더라도, 임차인을 상대로 명도 강제집행을 할 수 있다.

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사