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눈밖에 난 집값…추가 대책 뭐가 나올까?

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부동산 과열이 진정되지 않으면 추가 대책을 내놓겠다고 으름장을 놓은 정부가 시장을 잡을 묘책으로 어떤 카드를 꺼내들지 시장의 관심이 커졌다.

여의도 통합개발과 용산 개발 마스터플랜이 공개된 이후 서울 집값이 다시 들썩거릴 조짐을 나타내고 있는데, 정부가 생각하는 임계치를 넘어설 경우 추가 규제가 불가피해 보인다.

부동산114에 따르면 8월 첫째 주 서울 아파트 값은 0.11% 올랐고, 거래량도 다시 늘고 있다. 정부는 지난해 역대 최고 강도로 꼽히는 ‘8·2 부동산 대책’을 내놓은 데 이어, 올해는 종합부동산세제 개편안을 발표하며 부동산 시장을 바짝 죄었다.

하지만 시장 열기는 여전하다. 국토교통부와 서울시가 합동 조사반을 꾸려 최근 집값이 단기간에 많이 오른 용산 신계동 일대 중개업소를 찾아 다운계약서 작성 여부 등 시장 질서를 해치는 행위까지 집중적으로 살피기 시작하면서 시장 압박에 나서기 시작했다.

부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가 주간 변동률은 7월 셋째 주 0.06%를 기록하다가 마지막 주 0.08%로 뛰었고, 8월 첫째 주 0.11%를 기록했다. 특히 8월에는 그동안 상대적으로 다른 자치구보다 집값 상승률이 낮았던 은평구(0.43%)와 관악구(0.32%), 구로구(0.22%), 성북구(0.19%)가 상승 흐름을 주도했다. 여의도와 용산 아파트의 경우 한 달 사이에 1억원 넘게 호가가 뛴 곳도 나오고 있다.

부동산 시장이 다시 꿈틀거릴 기미가 보이자 정부도 경고를 보냈다. 투기지역·투기과열지구를 추가 지정하고 재건축·재개발 등 정비사업규제 준수 여부와 불법전매·다운계약서 등도 살펴볼 계획이라고 했다. 업계는 시장 과열이 이어질 경우 정부가 새로운 대책을 꺼낼 가능성이 있다고 본다.

정부가 꺼낼 수 있는 카드는 뭐가 있을까.

전문가들은 그동안 언급됐던 임대주택 등록 의무화 조기 시행과 종부세 공정시장가액비율 상향 조정 등이 정부가 꺼낼 수 있는 카드로 먼저 꼽는다. 정부는 지난해 12월 임대주택 등록 활성화 방안 등을 통해 자발적 임대주택 등록을 유도하면서 앞으로 시장 상황 등을 감안해 2020년 이후 등록 의무화를 단계적으로 추진하기로 했다.

지난 7월 90%를 상한선으로 뒀던 종부세 공정시장가액비율을 100%까지 끌어올리는 것도 정부가 쓸 수 있는 카드 중 하나로 언급된다. 다주택자와 고가 주택자의 세 부담을 늘려 주택 구매 심리를 억제할 수 있어서다.

참여정부 부동산 정책과 비슷한 노선을 걷는 현 정부의 기조로 볼 때 과거에 나온 정책들도 힌트가 될 수 있다.

업계는 채권입찰제와 분양주택 전매제한 기간 확대, 토지임대부·환매조건부 분양 등을 거론하고 있다. 채권입찰제란 분양받을 사람이 아파트 분양금 외에 추가로 정부가 발행하는 채권을 높은 가격에 사도록 하는 제도다. 로또 분양을 막을 수 있는 대안으로 꼽힌다.

토지임대부 주택은 토지 소유권은 공공이 갖고 건물의 소유권은 입주자가 갖는 주택이다. 환매조건부 주택은 분양 후 일정 기간 안에 팔 경우 공공기관에 되팔아야 하는 주택을 말한다.

투기지역과 투기과열지구를 정부가 추가로 지정하게 된다면, 이른바 ‘키 맞추기’ 현상으로 집값이 오르는 은평구, 종로구, 중구, 동대문구 등 강북권 지역과 동작구 등이 포함될 것으로 보인다. 정부는 지난해 8∙2 대책을 통해 서울 모든 지역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 이중 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서와 세종시를 투기지역으로 지정했다. 투기지역의 경우 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 가구당 1건으로 제한되는 등 규제가 강화된다. 하지만 집값이 오를 것으로 믿는 수요자들의 심리를 꺾을 만한 효과는 기대할 수 없을 것으로 보인다.

재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘리는 방안도 업계에서 자주 거론되는 규제다. 서울 재건축 아파트는 8월 첫주 0.18% 오르며 4월 1주차(0.27%) 이후 가장 높은 수치를 기록했다. 다만 재건축 연한을 강화하는 것은 아직 재건축이 추진되기 전인 아파트의 연한만 늘릴 뿐이지, 현재 재건축이 추진되는 아파트까지 적용하는 것은 무리라 큰 의미가 없어 보인다. 안전진단 강화와 재건축 초과이익 환수제도 등이 있어 재건축 과열을 막을 안전장치는 어느 정도 갖추고 있다는 시각도 있다.

서성권 부동산114 리서치센터 선임연구원은 “양도소득세 중과와 재건축 관련 규제 등으로 부동산 매물이 묶여 있는 상황에서 서울시의 용산·여의도 개발계획이 나오며 일부 지역 상승세가 다른 지역으로 번지고 있다”며 “이번에도 정부가 ‘핀셋 규제’를 통해 일부 지역의 과열을 잠재울 수 있을지 업계 관심이 크다”고 말했다.

이진혁 기자(kinoeye@chosunbiz.com)

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