법인 명의땐 취득세 중과...'개인'보다 무조건 유리하지 않아

주택보다 세 부담 덜한 상가 투자, 절세 전략은

부가세 환급위해선 계약 20일내 일반과세자 등록

물려줄땐 증여추정 배제기준 한도 미리 확인해야

정부가 주택에 대한 세제를 강화하는 가운데 상대적으로 세 부담이 덜한 상가에 대한 관심이 늘고 있다. 세 부담을 피해 상가 투자를 선택한 만큼 상가 투자 시 절세법이 중요해졌다.

수익형부동산전문기업 상가정보연구소는 11일 상가 임대인이 알아야 할 ‘절세 전략’ 3가지를 제시했다.

우선 법인사업자 명의가 개인사업자에 비해 무조건 유리하지만은 않다. 현재 개인사업자의 경우 소득금액 구간에 따라 6~42%의 초과누진세율 구조인 반면 법인사업자의 경우 10~25%의 세율로 과세하기 때문에 법인명의로 했을 때 세 부담이 감소할 수 있다. 하지만 법인은 취득세 중과가 적용된다는 점에서 개인보다 불리할 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 개인은 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1% 수준을 납부해야 한다. 다만 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우에는 법인과 개인 간 차이가 없다. 따라서 상가의 금액, 소득 규모에 따라 얼마나 차이가 나는지 따져보고 판단하는 것이 좋다.

또 취득한 상가의 부가가치세를 환급받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 신청을 해야 건물분에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있다. 예를 들어 일반과세자가 토지가액 5억원, 건물가액 1억원의 상가를 취득하면 부가가치세는 건물 가액의 10%인 1,000만원이 된다. 토지의 공급에는 부가가치세가 면제되기 때문이다. 간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없으므로 임대료에 대한 부가가치세를 세입자로부터 받을 수 없는 문제가 발생한다.

일반적으로 상가는 주택에 비해 증여에 유리한 자산으로 꼽힌다. 과세표준 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정돼서다. 하지만 정부는 부동산 매매에 편법 증여가 동원되는 것을 막기 위해 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어렵다고 판단될 경우 증여세를 부과하고 있다. 이때 자금출처를 입증해야 책임은 소유자에게 있어 부동산을 물려주기 전에 증여추정 배제기준의 한도를 확인할 필요가 있다. 증여추정 배제 기준에 따라 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 취득한 재산이 일정 금액에 미달하면 증여세를 내지 않아도 된다. 지난 4월부터 주택의 증여추정 배제기준이 최대 4억원에서 3억원(40세 이상 세대주 기준)으로 낮아진 반면 상가를 포함한 비주택은 1억원으로 유지됐다. 총액이 낮아진 데 더해 상가는 주택에 비해 기준액이 낮다는 점을 유의해 자금출처 입증에 미리 대비해야 한다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com

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