부담금 폭탄 떨어지자… 일반분양 없애고, 조합 설립 늦추고

올해부터 부활한 재건축 초과이익환수제 부담금 규모가 처음 공개되면서 서울 재건축 아파트 시장이 혼란에 빠졌다. 서초구청이 15일 반포동 반포현대 아파트에 통보한 가구당 1억3569만원의 부담금이 시장의 예상을 훨씬 웃도는 금액이기 때문이다. 서울 강남권을 중심으로 '과도한 재산권 침해 아니냐'는 반발이 확산하는 가운데 정부는 "적정한 액수"라는 입장을 밝혔다. 이에 재건축 단지들은 조합 설립 연기, 1대1 재건축 추진 등 부담금 규모를 줄이기 위한 대책 마련에 나섰다. 일부 단지는 부담금 액수에 따라 재건축 사업을 잠정 중단하는 것도 검토하는 것으로 알려졌다. 부동산 전문가들은 재건축 아파트에 대한 투자 심리가 급격히 얼어붙으면서 주택시장 침체가 확산될 수 있다고 우려하고 있다.

◇얼어붙은 시장

16일 서울 강남권 주요 재건축 단지마다 재건축 부담금 예상액에 대한 우려의 목소리가 높았다. 당초 예상보다 16배나 늘어난 부담금을 통보받은 반포현대 조합원들은 그야말로 초상집 분위기였다. 조합은 오는 24일 총회를 열어 대책을 논의하기로 했다.

지난 15일 서울 재건축 단지 중 가장 먼저 초과이익환수제가 적용된 서울 서초구 반포 현대 아파트. 서초구청은 반포 현대아파트 조합원의 부담금이 가구당 1억3569만원이라고 조합에 통보했다. /김연정 객원기자

서울 서초구 반포동 A중개업소 대표는 "정부가 올해 초 최대 8억원대 부담금을 내는 단지가 나올 수 있다고 했는데, '우리 단지가 아니냐'고 묻는 전화를 여러 통 받았다"며 "80가구짜리 미니 단지인 반포현대가 1억4000만원을 내야 한다면, 수천 가구 규모 대단지는 부담액이 더 늘어나는 것 아니냐"고 말했다. 송파구의 한 재건축 단지 조합원인 이모(63)씨는 "평생 알뜰히 저축해 집 한 채 들고 있는데, 정부가 수억원을 가져가는 게 말이 되느냐"고 했다.

가장 긴장하는 곳은 조만간 재건축 부담금 산정에 들어갈 서초구 반포주공1단지 3주구(住區), 강남구 대치쌍용2차, 송파구 문정동 136번지 재건축 단지 등이다.

◇부담금 줄이려 사업 늦추는 단지 속출

'부담금 폭탄'이 현실화되면서 재건축 사업 방식이나 추진 일정을 늦추는 단지도 등장하고 있다. 강남구 개포주공5단지는 이달 중 마무리하려던 재건축 추진위원회 구성을 내년으로 미루기로 했다. 부담금 산정의 '출발점'이 재건축 추진위 설립 시점이기 때문에 올해 집값 상승분이 내년 공시가격에 반영된 다음 본격적으로 재건축에 나서겠다는 계산이다. 통합 재건축을 추진하는 개포주공6·7단지도 추진위 설립을 연기했다.

일반분양을 통한 수익을 포기하는 1대1 재건축을 추진하는 단지도 늘고 있다. 가구 수를 늘리지 않고, 조합원 수만큼만 아파트를 짓기 때문에 재건축 종료 후 단지 전체 아파트값이 급격히 상승하지 않을 것이라는 기대 때문이다. 개발이익을 줄여 재건축 부담금을 최소화하고, 재건축 사업 후 시세 상승을 노리겠다는 의도이다. 올해 들어서 용산구 이촌동 왕궁아파트, 강남구 압구정동 특별계획 3구역, 서초구 반포동 강남원효성빌라, 광진구 광장동 워커힐아파트 등이 1대 1 재건축을 추진한다고 결정했다.

◇국토부 "부담금 내고도 2억원 챙겨"

재건축 부담금 논란이 확산하자 야권에선 재건축 초과이익환수제 폐지를 주장하고 나섰다. 다음 달 서초구청장 재선(再選)에 도전하는 조은희 자유한국당 후보는 이날 성명서를 내고 "재건축 부담금은 미실현 이익에 대한 과세이자 이중과세이기 때문에 초과이익환수제를 폐지해야 한다"며 "구청장에 다시 당선되면 부담금을 부과하지 않고, 잘못된 제도에 맞서겠다"고 밝혔다.

재건축 초과이익환수제 위헌 공방도 다시 불거졌다. 법무법인 인본에 따르면, 잠실주공5단지·대치쌍용2차·과천 주공4단지 등은 이달 14일 헌법재판소의 위헌소송 각하 결정에 대한 재심을 청구했다.

국토교통부는 재건축 부담금이 적정하게 부과됐음을 강조했다. 국토부는 "반포현대 조합원은 재건축 부담금을 내고서 2억원의 초과 이익을 가져간다"며 "부담금 산정은 매뉴얼에 따라 적정하게 이뤄졌고, 과도한 재산권 침해로 볼 수 없다"고 밝혔다.

이미지 기자(image0717@chosun.com)

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