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[Q&A] 집주인이 갭투자자, 전세금 온전히 돌려받을 수 있나요?

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[한겨레] 갭투자자 주택 ‘깡통전세’ 위험 증가

임대차 계약서 확정일자 반드시 받고

전세금 반환보증도 이용해볼 만

최악의 경우 반환소송, 경매 거쳐야



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최근 ‘갭투자’ 대상 주택의 전세금 하락으로 이른바 ‘깡통전세’가 번질 우려가 높아지고 있다. 한겨레 자료 사진

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경기 고양시에 사는 김아무개씨는 전세계약 만료일이 아직 6개월 정도 남았지만 벌써부터 걱정이 앞서고 있다. 2년 전 입주할 당시 지불한 전세금이 2억8천만원인데 최근 같은 아파트 전세 시세가 2억4천만원선으로 떨어졌기 때문이다. 김씨는 ”집주인이 울산에 거주하는 갭투자자인데, 제때 반환을 못해주는 게 아닐지 걱정”이라고 말했다.

최근 수도권 주택 전셋값이 하락세를 보이면서 계약 만기 때 세입자가 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 이른바 ‘깡통전세’ 확산 우려가 커지고 있다. 한국감정원의 ‘전국주택가격동향’ 통계를 보면, 지난달 서울 주택의 전셋값은 5년7개월 만에 내림세로 돌아섰다. 특히 최근 한 사람이 보유한 경기 화성 동탄신도시 아파트 59채가 한꺼번에 법원경매에 나오면서 ‘갭투자’ 주택에 거주하는 세입자들의 불안감이 가중되고 있다. 집주인이 갭투자자인 경우 세입자가 주의해야 할 사항을 짚어본다.

◎ 갭투자자 주택에 거주하는 세입자는 일반적인 세입자보다 더 위험한가?

〓갭투자자 보유 주택이나 일반 주택이나 집값이 하락하면 세입자가 전세금을 돌려받지 못할 위험이 생기는 것은 똑같다. 그런데 갭투자 주택은 전세금과 매매가격 차이가 적은 게 특징이다. 따라서 집값이 떨어질 경우 기존 전세금을 건지지 못하는 ‘깡통전세’로 전락할 가능성이 상대적으로 높은 편이다.

◎ 1순위로 근저당 설정이 소액 있고 2순위로 확정일자를 받아 둔 상태다. 깡통전세를 대비해 전세계약 기간 중간이라도 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있나?

〓주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 ‘깡통전세’가 되더라도 공사가 세입자에게 전세금 반환을 책임지는 상품이다. 그러나 전세 계약기간이 2년인 경우 절반이 경과하기 전에만 가입할 수 있고 이후에는 불가능하다. 또 선순위 채권이 있는 때는 선순위 채권과 전세 보증금의 합계액이 매매시세를 밑돌아야 가입이 가능하다. 이 상품은 매매가격 대비 전세금 비중이 높거나 선순위 채권이 있는 주택에 세를 들 때 계약과 동시에 가입하는 게 좋다.

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◎ 보증상품에는 가입하지 않았고 계약 만기일이 다가오는데 전셋값이 수천만원 하락했다. 갭투자자인 집주인이 현금이 없다면서 버티면 어떻게 대응해야 하나?

〓세입자 요구에 따라 집주인이 전세금을 100% 반환해주거나 차액을 돌려준 뒤 재계약하는 게 정상이다. 그러나 갭투자자인 집주인이 막무가내식으로 나온다면 전세금 반환 소송을 제기한 뒤 확정 판결을 받아 주택을 경매처분하는 게 대안이다. 이 경우 경매 진행 상황에 따라 세입자가 해당 주택을 싼 값에 낙찰받는 것도 고려해볼 수 있다. 이때는 반드시 전문가와 상담을 거쳐 입찰을 결정해야 한다. 또 집주인과 협상해 거주 중인 주택을 시세 이하로 매입하면서 전세금을 정산하는 것도 시도해볼 수 있다.

◎ 무더기 경매로 나온 화성 동탄신도시 아파트는 어떻게 처리됐나?

〓경매 신청된 59채 가운데 56채의 경매가 취하 또는 기각됐고 3채는 경매가 진행 중이다. 집주인은 전세금 인상 등으로 이미 투자금을 회수한 것으로 보이며, 세입자의 주택임대차 확정일자 뒤에 근저당을 설정한 집주인 친인척 등 제3자가 경매를 신청한 것으로 볼 때 ‘고의경매’가 의심되는 상황이다. 후순위인 근저당권자한테 경매 배당의 실익이 없는데도 경매를 통해 세입자들을 압박하는 상황이 빚어졌기 때문이다. 문제가 된 아파트의 경우 최초 계약한 전세금이 2억3천만원인데 현재 전세가는 1억9천만원이며, 매매시세도 떨어져 현재 2억3천만원이다. 이렇게 집값이 떨어지자 갭투자 집주인이 전세금을 반환하지 않고 아파트를 팔고 털어버리는 길을 택한 것으로 보인다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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