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03.29 (금)

'흔들리는 강남4구'…초과이익 환수에 토지공개념까지

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뉴시스

【서울=뉴시스】박영환 기자 = 재건축 초과이익 환수, 안전진단 강화 등 정부가 올 들어 쏟아낸 부동산 시장 규제가 맹위를 떨치고 있다. 서울 지역 아파트 매매가가 6주 연속 둔화된 가운데 강남구의 재건축 매매가 상승흐름이 멈춰서고, 송파·강동구의 재건축 매매가가 하락반전하는 등 아파트값 상승을 이끌어온 강남 4구에서도 정부 대책의 약발이 점차 먹히는 분위기다.

25일 부동산114를 비롯한 부동산 업계에 따르면 서울 아파트 매매가(일반아파트+재건축아파트) 상승폭은 2월6일~3월 25일까지 6주 연속 둔화됐다. 매매가 상승폭은 ▲2월9일 0.57%▲16일 0.53%▲23일 0.40%▲3월2일 0.32%▲3월9일 0.30%▲3월16일 0.26%▲3월23일 0.25%로 매주 뒷걸음질하고 있다. 전국의 아파트 매매가 상승폭도 지난달 9일 0.25%에서 이달 23일 0.10%로 급감했다.

서울지역 아파트 매매가는 올해 1월만 해도 욱일승천(旭日昇天)의 기세를 보여줬다. 지난 1월5일 0.33%상승하며 새해 첫 주 상승률로는 1997년 외환위기 이후 최대치를 기록한 데 이어, 한주 뒤인 12일 다시 0.57% 올라 8·2 부동산 대책 직전 수준으로 회귀했다. 정부가 지난해 발표한 8· 2대책 직후(8월11일)만 해도 상승률이 0.07%로 급락하는 등 시장은 얼어붙는 분위기였다. 하지만 같은 해 12월15일 매매가가 0.26% 오른 뒤 새해 들어 다시 상승폭을 키워 가는 등 말 그대로 ‘백약이 무효인 상황’이었다.

이러한 상승 흐름이 다시 둔화되는 데는 올 들어 꼬리를 무는 재건축 규제의 영향이 컸다. 정부는 아파트 매매가 상승의 이면에 강남의 재건축 단지들이 있다고 보고 합동단속을 강화하고, 가구당 초과이익 환수규모를 공표하는 등 기싸움을 펼쳐왔다. 강남4구 등 일부 지역의 다주택자들이 집값 상승을 부추기고 있다고 판단하고 이들의 손발을 묶는 정책을 선보인 것이다. 김현미 국토부 장관 등 주무부처 수장이 보유주택 일부를 처분하는 등 배수의 진을 치고 시장에 경고신호를 보낸 점도 주효했다는 평가다. 물에 빠져 죽을 지언정 현정부 국정운영 철학의 기조를 포기하지 않겠다는 점을 분명히 한 것이다. 여기에 내달부터 시행되는 양도세 중과, 미국의 기준금리 인상 등도 시장 심리에 찬물을 끼얹은 것으로 보인다. 미 연준은 20∼21일(현지시간) 정책금리를 0.25%p 인상했다.

강남 재건축 단지들은 대부분 ‘정부에 맞서지 말라’는 금언을 요즘 뼈저리게 되새기는 분위기다. 강남·강동·서초·송파를 비롯한 강남4구 가운데 강동구와 송파구 재건축이 3월 넷째주(23일 기준) 한주 전에 비해 0.02%, 0.15% 각각 하락했다. 강남구의 상승률은 0%였다. 서초구(0.29%)가 유일하게 강남불패의 명성을 유지했다. 전주(0.13%)보다 상승폭이 더 확대됐다.

정부가 예고한 규제가 줄줄이 대기하고 있는 점도 이들에게는 또 다른 악재다. 은행권은 당장 26일부터 총체적상환능력비율(DSR)을 비롯한 새 대출규제를 시행한다. DSR은 대출을 심사할 때 주택담보대출은 물론 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금을 더한 뒤 연소득과 견줘 대출 한도를 정하는 방식이다. 대출 기준이 더 팍팍해진다는 뜻으로, 돈줄을 조여 가계부채를 억지하겠다는 의지가 엿보이는 대목이다. 정부는 부동산 시장으로 흘러드는 돈이 가계부채와 부동산 거품을 키워 거시경제의 불안정성을 깊게한다고 보고 선제적인 대응을 해왔다. 정부대책은 '다주택자들과 심리전', '돈줄 조이기', '세금 중과' 등 트리플 대책을 골자로 하고 있다.

하지만 시장에 미칠 충격은 이제부터라는 진단도 고개를 든다. 정부는 앞서 21일 헌법 개헌안에 토지공개념을 명시해 국가가 개발이익을 환수하고, 토지초과 이익을 거둬들일 헌법적 근거를 확보하겠다는 의지를 분명히 했다. 조국 민정수석비서관은 이날 청와대 춘추관에서 경제민주화와 토지공개념을 강화하는 내용의 '지방분권 및 총강, 경제 부분 헌법개정안'을 발표했다. 조 수석은 "사회적 불평등 심화 문제를 해소하기 위해 '토지의 공공성과 합리적 사용을 위해 필요한 경우에 한해 특별한 제한을 하거나 의무를 부과할 수 있도록' 하는 토지공개념의 내용을 명시했다"고 그 배경을 설명한 바 있다.

토지공개념 개헌안은 한국사회 주류세력이 신성시해온 사유재산재를 건드리고 있다는 점에서 그 후폭풍이 거셀 것으로 관측된다. 부동산114측은 “개헌안이 통과되면 부의 집중과 부동산 투기를 방지하고, 그 의무를 부과하는 정당성이 마련되겠지만, 정부가 개인의 사유재산권을 침해할 수 있다는 우려 또한 제기될 것”이라며 “대통령 개헌안에 토지공개념이 명시되며 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 귀추가 주목된다”고 평가했다.

yunghp@newsis.com

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