[S머니] 주담대 외 마통·車할부도 다 따져···'DSR發 대출절벽' 온다

1년간 갚을 원리금, 연봉으로 나눠

신용 150%·주담대 200% 상한선

실제론 100%만 넘어도 고위험 분류

DSR 60% 안돼야 신규대출 쉬울 듯

정부가 지난해 도입을 예고한 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제가 오는 26일부터 시중은행을 중심으로 본격 시행된다. 과거에 비해 대출 받기가 한층 까다로워지기 때문에 자금 수요자 입장에서는 당장 ‘대출 절벽’을 맞이하게 된다. DSR가 아직은 생소한 제도인 만큼 은행 창구에서 낭패를 겪지 않으려면 지금부터라도 꼼꼼한 대비가 필요하다. 연봉(소득금액증명원상 근로소득) 5,000만원인 직장인 A씨 사례를 통해 새롭게 도입되는 ‘DSR의 모든 것’을 살펴본다.

DSR는 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율이다. 지난해 정부가 가계부채종합대책을 통해 도입을 예고했고 앞으로 6개월가량 대출 보조지표로 활용한 뒤 10월부터 전면 적용된다.

DSR가 기존 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)과 다른 점은 은행 대출심사 때 따지는 빚의 범위를 크게 넓혔다는 것이다. DTI 등은 주택담보대출의 원리금만 갖고 신규 대출 여부를 결정했다. 하지만 DSR가 시행되면 주담대뿐 아니라 마이너스통장 등 신용대출과 학자금대출, 자동차 할부금 등이 모두 대출 원리금으로 합산돼 계산된다.

은행별로 기본 가이드라인도 나왔다. 은행마다 다소 차이는 있지만 신용대출은 DSR 150%, 주담대는 DSR 200%를 넘기면 사실상 대출을 내주지 않는 방향으로 가닥을 잡았다. 금융권의 한 관계자는 “올해 도입된 신DTI가 신규 주담대를 묶었다면 DSR는 신용대출을 중심으로 대출 수요를 제한하는 효과를 거두게 될 것”이라고 설명했다.

연봉 5,000만원인 직장인 A씨는 최근 3억원의 빚을 내 아파트 한 채를 구입했다. 거치 기간 없이 10년 원금균등 분할상환 조건이고 대출 금리는 3.4%다. A씨의 주담대 원리금 상환액은 매년 3,973만원이다. 과거에는 이렇게 나온 주담대 원리금과 소득·신용등급 등만 따져 신규 대출 여부를 심사 받았지만 앞으로는 상황이 달라진다. 비(非)주담대 대출과 할부금도 모두 대출 총액에 합산되기 때문이다.

실제로 A씨는 현재 마이너스통장(신용대출) 3,000만원(금리 5%)과 자동차할부대출 2,000만원(36개월 분할상환·금리 4.5%)을 안고 있다.

이때 마이너스통장은 실제 상환 기간과 관계없이 10년 만기 대출인 것으로 가정해 DSR에 반영된다. A씨의 경우 연 3,000만원을 10년으로 나눠 연간 원금 300만원에 이자 150만원을 합친 450만원이 DSR에 포함되는 셈이다. 자동차 할부의 연간 원리금은 약 714만원이다.

이렇게 나온 A씨의 연간 대출 원리금 부담액을 모두 더한 금액은 총 5,137만원이다. 이 부담금을 연봉 5,000만원으로 나눈 뒤 100을 곱하면 DSR 비율이 나온다. A씨의 경우에는 102%로 시중은행이 제시한 제한선은 넘지 않았다.

만약 A씨가 자가가 아닌 전세에 살고 있다면 어떨까. 똑같이 3억원을 대출 받았다고 해도 DSR 비율은 훨씬 낮아진다. 전세금 대출은 2년 뒤 원금을 돌려받을 수 있어 이자부담액만 DSR에 반영하기로 한 탓이다. 원금 3억원에 대한 주담대와 전세금대출 이자가 같다고 가정하면 A씨의 DSR는 42%까지 낮아진다.

문제는 현재 150~200%로 잠정 설정된 DSR 가이드라인이 앞으로 점차 까다로워질 가능성이 크다는 점이다. 실제로 주요 은행들은 DSR가 100%만 넘겨도 고(高)위험 대출로 분류해 별도 관리할 예정이다. 설령 지점에서 승인이 나도 심사 과정에서 거부당할 수도 있다. A씨의 경우가 이런 사례로 볼 수 있다. 신규 대출이 나온다고 장담하기 어려운 상태인 것이다.

또 최근 미국 금리 인상의 여파로 금융당국이 가계대출 증가를 상당 기간 억제할 가능성이 크다는 점도 또 다른 변수다. 금융권의 또 다른 한 관계자는 “앞으로 실제 창구에서는 DSR가 60% 미만 수준은 돼야 수월하게 신규 대출이 가능할 것”이라고 내다봤다.
/서일범기자 squiz@sedaily.com

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