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03.19 (화)

자고나면 치솟는 강남 집값…정부대책 왜 안먹히나

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[한겨레] 강남·송파·양천구 급등

잠실주공5단지 등 재건축 중심

한두달새 1억 이상 오른곳 속출

고강도 규제 약발 언제쯤?

큰손들 규제 강화전 서둘러 매입

신DTI 등 핵심규제 올해부터 시행

“효과 여부 상반기까진 지켜봐야”

보유세 카드 뽑나

정부, 보유세 개편 서두를 방침

일각선 “고가 1주택자도 넣어야

강남 ‘똘똘한 한채’ 투자 심리 꺾여”



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연초부터 서울 강남구와 송파구 등지의 아파트 가격이 급등하면서 집값 불안심리가 커지고 있다. 사진은 서울 서초구 반포 일대의 아파트 모습. 김명진 기자 littleprince@hani.co.kr

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새해 들어 서울 강남·송파구, 양천구 목동 등지의 아파트 매맷값이 거침없이 뛰면서 주택시장에 빨간불이 켜졌다. 일부 단지에선 최근 한두달 새 많게는 1억원 이상 가격이 오른 아파트도 속출하고 있다. 정부는 일부 부유층이 재건축 아파트 등 고가주택을 투자 목적으로 매입하면서 가격이 오른 것으로 파악하고, 서울 전역의 일반 아파트로 집값 급등의 불길이 번지지는 않을 것으로 보면서도 시장 동향을 예의주시하고 있다.

16일 부동산 업계 말을 종합하면, 강남권 2개구와 목동을 낀 양천구 등지의 새해 첫 2주간 아파트값 급등세가 심상치 않자 주택 수요자들의 불안감이 커지고 있다. 한국감정원의 주간 아파트값 동향을 보면, 지난주 송파구(1.1%), 양천구(0.77%), 강남구(0.70%) 등의 아파트 매매가격이 급등했다. 송파구의 경우, 재건축을 추진 중인 잠실주공5단지뿐만 아니라 인근의 일반 아파트도 매물이 부족한 가운데 매수세가 몰리면서 한주 새 수천만원씩 가격이 급등했다. 잠실동에서 전세로 거주하는 김아무개(40)씨는 “당장 주택을 살 계획은 없지만 매물이 부족해 집값이 오르고 있다는 소식에 내 집 장만이 점점 더 멀어진다는 위기감이 느껴진다”고 말했다.

정부는 최근 강남권 등 집값 불안은 자금 동원력을 갖춘 큰손들이 규제가 강화되기 전에 서둘러 주택 매입에 나섰기 때문이라며, 자금 출처 조사와 편법·불법 거래 단속으로 대응한다는 계획이다. 국토부 관계자는 “최근 강남권 고가주택 거래의 경우 실거주 목적보다 전세를 끼고 투자하는 사례가 많은 것으로 파악됐다. 업다운 계약서 등 불법 거래는 엄단하고 주택 거래 신고 때 제출하는 자금조달계획을 면밀히 조사해 세금 탈루 의심이 있는 경우 국세청에 통보하는 등 강력 조처할 계획”이라고 말했다.

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전문가들은 지난해 발표한 ‘8·2 부동산대책’과 ‘가계부채 종합대책’의 핵심 규제가 올해부터 시행될 예정인 만큼 최근 강남 집값 상승을 정부 대책의 부작용으로만 보기엔 적절치 않다고 진단한다. 대출 규제를 대폭 강화한 신디티아이(DTI·총부채상환비율)가 다음달부터 도입되고 조정 대상 지역 내 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세하기로 한 세법 개정안도 4월부터 시행될 예정이기 때문이다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학)는 “1월부터 부활한 재건축 초과이익 환수제의 영향도 아직은 본격화하지 않고 있는 등 적어도 올해 상반기까지는 지난해 정부가 쏟아낸 대책들의 효과를 좀더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

실제로 강남·송파·양천구를 제외한 서울시내 다른 곳에선 집값이 크게 뛰지 않고 강보합세를 보이고 있다. 서초·강동구는 재건축 단지가 밀집한 지역인데도 강남·송파구와 달리 집값이 안정세라는 점에서, 최근 집값 급등 배경에는 투기적 거래와 수급 불균형 외에 또다른 변수가 있다는 분석도 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 부동산수석전문위원은 “교육부의 수능 절대평가 전환과 외고·자사고 폐지 추진 방침에 따라 ‘강남 8학군’, ‘목동 학군’ 등이 재부상하며 학군이 양호한 강남·송파·목동 아파트값이 들썩이는 측면도 없지 않은 것 같다”고 말했다.

지방의 아파트값은 되레 하락하며 양극화가 심화되고 있는 점도 주목된다. 5대 광역시와 9개 도 아파트값은 2주 연속 마이너스를 이어가고 있다. 인천을 제외한 경기도는 새해 첫주 0.0%, 지난주 0.01% 등으로 아파트값이 꿈쩍도 않고 있다.

정부는 만일 강남권 집값 상승이 주변 지역으로 번진다면 투기지역 지정 등 즉각적인 대응에 나선다는 방침이다. 투기지역으로 지정되면 대출액 규제 외에 세대당 1건으로 주택담보대출이 제한되는 등 강도 높은 제약이 뒤따른다. 또 부동산 과열을 막기 위한 근본 처방으로 보유세 개편도 서두른다는 방침이다. 그러나 다주택자뿐만 아니라 고가의 1주택 보유자에 대한 적정 과세도 병행해야만 강남권에서 일고 있는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 보유 심리를 꺾을 수 있을 것이란 지적이 나온다. 최근 강남의 시가 15억원대 이상 고가주택의 가격 오름세가 가파른 것은 다른 주택을 처분하고라도 입지가 양호한 값비싼 한 채를 보유하려는 경향이 강하기 때문이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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