우선 주택에 대한 초강력 규제로 수익형 부동산에 대한 관심은 높아지고 있지만, 공실률을 우려한 투자수요를 모으기 위한 해결책으로 '선시공·후분양'과 '선임대·후분양' 마케팅을 도입했다.
선시공·후분양은 건물 완공시점에 분양에 나서거나 임차인을 확보한 뒤 투자자에게 분양하는 방식을 말하는데 최근에 아파트를 중심으로 활발하게 논의되고 있는 후분양제와 유사하다고 보면 된다.
선임대·후분양도 선호되고 있다. 이러한 상품은 투자자가 직접 임차인을 모집해야 하는 부담이 없고 투자 이전에 지역 상권 및 임대 활성화 정도, 수익률 지속성 여부 등을 파악할 수 있다는 장점이 있다.
다음으로 부동산 시장의 미래가치를 결정하는 것은 바로 '개발호재'가 있는데 개발 계획이 발표되거나 착공에 들어가는 등 '검증된' 호재를 갖춘 지역은 미래가치가 확보된 만큼 안정적인 투자처로 인식돼 수요자들이 몰릴 가능성이 높다.
때문에 가시화된 개발 호재는 투자자들에게 안정성을 담보하는 장치로 평가 받는다.
검증된 개발호재를 갖춘 지역은 불황을 이겨내는 힘도 강하다. 개발이 진행되면서 더 많은 배후수요와 유동인구를 품을 수 있기 때문이다. 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산의 경우에도 개발이 가시화되면 그 수혜를 덤으로 고스란히 누릴 수 있어 분양 성적에 영향을 준다.
지하철 개통이나 대규모 개발지역 지정 등과 같은 대규모 개발호재는 지속적으로 수요를 끌어들일 수 있어 일부 분양시장에서도 검증된 개발호재의 힘은 뚜렷하게 나타났다.
지난 12월 금성백조가 경기도 김포한강신도시에서 분양한 복합단지 '한강신도시 구래역예미지'는 전용면적 84㎡ 오피스텔 총 78실 분양에 6997건이 접수돼 최고 110.8대 1, 평균 89.7대 1의 청약경쟁률을 기록하며 이틀 만에 완판됐다. 아파트 청약에서도 최고 20.65대 1, 평균 5.6대 1의 높은 경쟁률로 1순위 마감됐고, 단지 내 상업시설도 아파트와 함께 100% 분양이 완료됐다. 2018년 11월 개통 예정인 김포도시철도 구래역(예정) 출구와 바로 맞붙어 있는 교통호재가 분양 성적에 영향을 끼쳤다는 평가다. 한강신도시 최대 규모의 중심상업지구가 이어져 있다는 점도 장점으로 작용한 것으로 보인다.
지난 2014년까지만 해도 미분양무덤으로 불리던 경기도 삼송지구도 대규모 상업시설이 들어서고 교통호재 계획이 발표되면서 수요자들의 주목을 받고 있다. 지난해 8월 스타필드가 개장한데 이어 이케아고양점이 작년 10월 문을 열었다.
여기에 신분당선 연장선이 삼송지구까지 연결되는 계획안이 확정되면서 일부 아파트값도 상승세다. 고양 삼송동의 3.3㎡당 아파트값은 KB시세 기준 지난 2015년 1분기 1143만원에서 2018년 1분기 현재 1634만원으로 무려 43%가 올랐다. 같은 기간 경기도는 905만원에서 1063만원으로 17.5% 오르는데 그쳤다.
최근 수익형 부동산 시장에서 확정수익 보장과 관련 투자자와 분양업자 사이에 분쟁이 빈번해 지면서 요건이 강화된다. 이에 확정수익을 과거 시행사에서 보장하던 방식에서 보다 객관성을 보장하고자 임대전문 운용사을 통해 계약하는 상품도 속속 등장하고 있다.
공정거래위원회가 올 하반기부터는 수익형 부동산 광고를 할 때 수익률을 계산한 방법을 명시해야 하고 이를 어길 경우 최대 1억원의 과태료를 받게 되는데 '중요한 표시·광고사항 고시' 개정안을 시행함에 따라 '따박따박! 연 9% 확정 수익 보장' 같은 부동산 과장 광고가 사라질 전망이다. 공정위가 고시를 개정한 것은 최근 명확한 근거 없이 고수익을 보장한다는 수익형 부동산 광고가 많이 등장하고 있기 때문이다. 이 광고들은 높은 수익률만 강조할 뿐 수익률이 어떻게 산출됐고 얼마 동안 어떤 방식으로 보장하는지 명시하지 않은 경우가 많아 소비자 피해가 우려되고 있다. 7월부터 분양 업체는 제시한 수익률을 계산한 근거와 수익을 보장하는 방법, 기간을 명시해야 한다.
부동산일번가 장경철 이사는 "정부의 주택에 초강력 정책으로 규제가 덜한 수익형 부동산과 청약가점제와 무관한 틈새 상품에 대한 관심이 꾸준 할 것으로 보이는 가운데 전체 부동산 투자자금의 20~30%가 수익형 부동산 매입 자금으로 유입되는 것으로 추정된다"며 "분양업체들이 이러한 투자 자금의 유치를 확대하기 위해 '안심·신뢰' 전략은 더욱 강화하고 있는 것으로 보인다"고 말했다.전국 분양중인 안심·신뢰 마케팅 도입 분양단지
선시공·후분양 등 단지들의 분양도 속속 이어지고 있다. 제주시 한경면 판포리 1232번지 일대에 고품격 타운하우스인 제주 협재 에메랄드 캐슬이 후분양으로 분양중이다. 총대지면적 3646㎡, 건페율 40%, 지상 2층 단독형 타운하우스로 총 7세대가 공급된다. A타입 4세대(전용면적 177.70㎡), B타입 3세대(전용면적 168.27㎡)로 6m 높이의 오픈 된 복층형 거실로 구성된다. 6m 층고 설계를 적용해 거실의 개방감을 효과적으로 높인 점이 돋보인다. 전세대 2층 테라스 공간과 바다 조망권을 확보했으며 지중해 부럽지 않은 에메랄드빛 해변인 협재해수욕장도 제주도 대표 힐링코스로 꼽힌다. 낮에는 가족들과 해수욕을 즐기고, 밤에는 비양도와 해질 무렵 낙조의 장관을 감상할 수 있는 곳이다. 아울러 현장에서 15분거리에 신화테마파크가 조성돼 볼거리가 풍성하다. 신화테마파크는 15개 놀이기구, 오락시설이 있어 온 가족의 나들이 장소가 될 것으로 기대를 모으고 있다. 이 곳에서 12㎞ 떨어진 ‘제주영어교육도시’도 생활과 교육을 영어로 하는 국제도시로 조성될 것으로 알려졌다.
강원도 원주시 행구동 1710-11외 1필지에 의료전문빌딩인 행구동 연세메디컬타워 상가는 올 3월 준공을 앞두고 분양 및 임대중이다. 대지면적 1,194.00㎡, 지상 1층~지상 9층 규모로 이중 분양대상은 지상 1층~지상 4층으로 총 11개 점포로 구성된다. 1층은 5개 점포로 공급되면 전용률 53%선 추천업종은 약국, 죽전문점, 편의점, 중개업소 등이며 2층, 3층, 4층은 각 2개 점포로 공급되며 전용률은 약 60% 내외로 소아과나 산부인과를 제외한 병의원 및 전문식당가가 추천업종이다. 3.3㎡당 분양가는 850만~3300만원선이다. 사업지 인근에 대단지 아파트(반경 1km 이내 5500여 세대)가 조성 또는 예정에 있는 항아리 형태의 상권이다. 원주혁신도시는 자연, 첨단, 문화가 융합된 도시로 계획되고 있다. 강원도 원주시 반곡동 일원에 3597㎡면적에 달하는 규모의 원주혁신도시는 관광, 건강생명, 자원개발기능군 등의 공공기관이 지역을 구성한다.
경기 고양 덕양구 화정동 1148번지 일대에 ‘화정동 자인채’가 전세대 복층형 오피스텔과 선(先)임대 상가가 동시에 분양중이다. 지하 7층~지상 15층, 연면적 17,046.24㎡, 1층부터 4층은 상가가 5층부터 15층까지는 오피스텔이 들어선다. 오피스텔은 원룸 및 투룸 총 181실이고, 상가는 44개로 3면 대로와 도로를 접하고 있다. 오피스텔은 경우 원룸형은 현재 분양이 마감된 상태며 투룸 일부를 분양중에 있는데 E타입을 기준으로 전용 41.60㎡이다. 상가는 3.3㎡당 800만원대~3,000만원대(부가세 별도)며 계약금 10%에 중도금 40% 무이자 혜택과 함께 3층과 4층은 산후조리원(10년 임대계약이 완료)으로 임대가 확정된 선(先)임대 상가다. 전세대 복층형인 오피스텔은 공간활용은 물론 3면이 개방된다. 3호선 화정역세권을 끼고 화정로데오에 인접한 상권이 있다.
한신공영은 부산시 기장군 일광지구에서 선보인 아파트인 '일광신도시 한신더휴'가 분양중이다. 부산시 기장군 일광지구 내 B8, B9블록에 들어서는 '일광신도시 한신더휴'는 8블록은 6개동 550가구, 9블록은 8개동 748가구 등 총 14개동, 1298가구로 구성된다. 전용면적은 59~84㎡로 전 가구 모두 수요자들이 가장 많이 찾는 중소형 평형으로 구성됐다. 계약금 10% 중 1회차 1000만원 정액제, 중도금 60% 무이자를 실시한다. 전용 75A·B와 84A·B에는 4베이 판상형 맞통풍 설계가 적용된다. 아파트 주차장을 100% 지하화 했으며 차량번호인식 주차시스템, 세내 내 LED조명, 원격검침과 에너지관리시스템(EMS), 거실과 침실에는 대기전력 차단스위치, 홈네트워크, 사물인터넷(IOT)시스템 등 다양한 시스템을 도입한다.
김성배 기자 ksb@
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