`8·2대책 규제` 불구 투기지역 재건축 움직임

[뉴스&와이]
-강남3구 송파구 잠실·신천 일대, 장미아파트 비롯 '잠룡3총사' 우성 아파트도 조합 설립 움직임
-강북 인기 투자지역 '마·용·성'에서도 재건축 조합 추진 중
-중장기적인 서울 집값 상승·다음 정권 규제 완화 기대감도 일부 작용

조합설립을 추진 중인 강남3구 송파구 잠실동 우성아파트 전경. /사진=연합뉴스

서울 강남·성동·용산 등 이른바 '투기지역'으로 지정된 투자 인기 지역에서 재건축 움직임이 이어지고 있다. '투기세력을 반드시 잡겠다'는 정부가 8·2 주택시장 안정화 대책 등을 통해 '조합원 지위 양도 금지' 등을 중심으로 한 규제책을 내놓으면서 한동안 재건축 사업이 줄어들 것이라는 전망이 나왔던 것과는 살짝 다른 분위기다.

업계에 따르면 서울 송파구 잠실동 우성1·2·3차(이하 잠실우성·총 1842가구, 1981년 입주)가 조합 설립을 준비 중이다. 잠실우성은 아시아선수촌아파트, 올림픽선수기자촌아파트와 더불어 송파구 잠실 일대 '3대 잠룡'으로 통하며 투자자들의 관심을 받는 재건축 단지다.

추진위원회는 지난 8월 26일 주민총회를 통해 사업 추정분담금 산정과 재건축 사업을 위한 세무 용역 관련 업체를 선정했다. 추진위 관계자는 "재건축 진행 여부를 판단하기 위한 핵심인 추정분담금 산출 업무를 진행한 후 조합설립동의서를 받을 예정"이라며 "조합 설립 요건인 소유자 등의 동의율 75%가 되면 올해 말에서 내년 초 사이에 조합 창립총회를 열 것"이라고 말했다.

신천동 장미1·2·3차(이하 장미·총 3522가구, 1979~1984년 입주) 역시 다음달 안으로 조합 설립을 위한 주민설명회를 열 예정이다. 이 단지는 50층 재건축 계획안이 사실상 통과되면서 1개월 새 호가가 1억원가량 뛴 잠실주공5단지 맞은편에 자리한 아파트다. 신천동 A공인 관계자는 "추진위원회가 잠실5단지처럼 일부 지역을 준주거지역으로 종상향해 50층 높이의 재건축을 검토 중인 것으로 안다"며 "사업 계획이야 계속 바뀔 수 있지만 8·2 대책 속에서도 재건축을 하겠다는 주민들도 상당수"라고 말했다.

이 밖에 '마(마포)·용(용산)·성(성동)'이라는 별칭이 붙을 정도로 투자 인기 지역으로 뜬 강북권 용산구에서는 지은 지 47년 된 이촌동 중산시범아파트(총 228가구·1970년 입주)가 재건축 조합 설립을 준비 중이다. 1996년 재난 및 안전관리 기본법 제26조에 따라 재난위험시설(D등급)로 지정됐지만 2007년 서울시가 용산국제업무지구와 서부이촌동을 통합 개발하겠다고 밝히면서 재건축사업 추진이 중단됐다. 2013년 용산국제업무지구가 해제되면서 다시 재건축할 수 있게 됐지만 당시 주택시장 침체 분위기를 지나오면서 21년간 사업이 표류됐던 아파트다. 성동구에서는 옥수동 한남아파트(총 535가구·1982년 입주)가 지난 7일 조합 창립총회를 위한 업체 선정에 나섰다. 연말 안으로 조합 설립을 하겠다는 것이 추진위원회 측 계획이다.

재건축 사업은 조합이 설립된 후부터 본격적인 궤도에 오르게 된다. 하지만 8·2 대책에 따르면 원칙적으로 재건축 조합원의 지위 양도가 불가능해진다. 재건축 조합원 지위 양도 금지는 투기과열지구 지정으로 인해 적용되는 규제 중에서도 가장 강력한 한 방으로 꼽힌다. 추진위원회 단계에서는 조합이 설립된 것이 아니기 때문에 매매가 자유롭지만 일단 조합이 설립된 후에는 조합원 지위 양도를 할 수 없기 때문에 사실상 거래가 불가능해진다. 이 때문에 '재건축의 메카'로 통하는 서초 반포·잠원 일대 재건축 단지 조합원 매물은 거래절벽 상황이 이어지고 있다.

이 때문에 재건축 조합원 지위 양도가 금지되면 재건축 사업이 연기될 것이라는 예상이 돌았는데도 강남·강북 투자 인기 지역에서 조합 설립 움직임이 이어지고 있는 것은 '노후 주택에 사는 불편함'이라는 기본적인 이유와 별개로 전문가들은 두 가지 심리가 작용한 것으로 보고 있다. 하나는 '서울 집값 상승 기대감'이다. 한 부동산 전문가는 "지금은 다들 정부의 눈치를 보고 있지만 2008년 글로벌 금융위기 이후 가격 폭락을 겪었던 아파트 값이 속속 이전 최고 가격을 돌파했던 것을 경험한 사람들이 기대감을 놓지 않은 측면이 있다"며 "정부 규제에도 불구하고 서울에서 학군·교통·생활 여건이 좋은 지역에는 수요가 끊길 수 없다"고 말했다. 다른 하나는 이번 정권 이후 '규제 완화에 대한 기대감'이다. 강남권의 한 재건축 조합 관계자는 "지금은 정부가 조합원지위양도금지·분양가상한제·재건축초과이익환수제 등 각종 규제를 하고 있지만 정권이 바뀌면 완화 기조로 돌아설 것이라는 기대감도 한몫한다"며 "재건축의 경우 통상적으로 조합 설립 이후 5년 정도 후에 일반분양을 하기 때문"이라고 말했다.

[김인오 기자]

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