[오은석의부동산재테크]서울 재고아파트 대비 신규공급물량 어디가 많나?

정부의 부동산 8·2 대책 발표 이후 어느덧 두 달 가까이 시간이 흘렀다. 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었을까.

그동안 나온 언론 뉴스들을 종합해 보면 8·2 대책 발표 직후부터 8월 말까지는 거래절벽, 관망, 부동산 시장 위축이라는 키워드가 기사에 주를 이루다가 9월 초부터 최근까지는 몇몇 재건축 단지 중심으로 호가가 상승하고 일부 지역에서는 아파트 매매가격이 소폭 오름세를 이어간다는 기사가 흘러나오고 있다.

대부분의 언론기사들이 말하는 시장의 가격 변화는 KB 시세 혹은 한국감정원 시세 등 통계자료를 기반으로 하고 있다.

KB 통계자료를 바탕으로 매매지수 상승 값을 비교해보면 8·2대책 발표 전 1개월간 서울의 매매지수는 평균 1.39가 상승한 반면 8·2대책 발표 이후 1개월간은 매매지수가 평균 0.3이 상승한 것으로 나타났다. 상승폭이 줄어든 것이지 하락했다거나 상승이 멈춘 것은 아니다.

부동산 시장 상황을 좀 더 구체적으로 확인하고 싶어 8·2대책 이후 부동산 매매가격이 상승했다고 발표된 해당 지역의 공인중개사들과 인터뷰를 해보았다. 그들은 호가만 올랐지 실제 거래가 된 가격이 아니기 때문에 가격이 올랐다고 단정 짓는 것은 시기상조라는 입을 모은다.

8·2대책의 영향과 계절적 비수기로 인해 거래량이 줄어들었고, 일부 지역에서는 매물을 걷어 들이면서 물건이 부족해지자 호가가 올라가고 있다. 게다가 전세물량이 부족해 이사를 가기보다는 재계약을 하는 비중이 증가하고 있다고 한다.

8·2 대책 이후 풍선효과가 나타나지 않을까 하는 예측도 있었지만, 현재로서는 풍선효과가 나타나고 있는 모습은 감지되지 않고 있다. 송파, 분당, 평촌 등과 같이 자체 이슈가 있는 몇몇 지역만 호가가 올라가고 있었다.

현재 수도권 시장에서는 무언가 행동을 취하기 보다는 시장 변화를 좀 더 지켜보고 관망하는 것이 바람직하다. 하지만 관망하라는 것이 매수 또는 매도 시기를 조율하라는 것이지, 아무런 조사도 하지 않고 움직이지 말라는 의미가 아니다.

내년 4월부터 양도세 중과가 적용되므로, 그전에 포트폴리오를 조정하는 차원에서 일부 급매 물량이 나올 것으로 예상된다. 서울 매매지수 상승이 약세를 보이는 와중에도 전세가는 강세를 보이는 지역도 있고, 일부 지역의 경우 8·2 대책 이후 전세가 상승률이 더 높은 지역도 있다.

지금은 이러한 지역을 집중적으로 모니터링 하고, 알아봐야 할 시기이다. 실거주자들한테도 그동안 부동산 가격이 너무 올라 못 샀다면, 지금이 실거주를 마련할 수 있는 절호의 기회가 될 것이라 생각한다. 다만 시기적으로 올해보다는 내년 상반기에 우량 물건을 좀 더 메리트 있는 가격으로 매입할 가능성이 높다.

현재 아파트 시장은 공급물량과 매우 긴밀한 관련이 있다. 따라서 아파트 매수를 고려할 때는 기본적으로 관심지역에 향후 공급되는 신규물량이 얼마나 되는지 반드시 확인할 필요가 있다.

아파트 컨설팅 전문기업인 다다부동산파트너스가 제공한 자료에 따르면, 2017년 이후 3년간 서울 아파트 구별 현 세대 수 대비 입주물량 비율은 아래 그림과 같다.

강동구가 36.1%로 가장 높게 나왔으며, 이어서 은평구(30.4%), 서대문구(27.5%), 동대문구(22.5%)가 그 뒤를 잇고 있다. 반면 도봉구가 0.4%로 가장 낮은 비율을 기록했다. 공급물량이 적은 반면 대기업 입주 등이 이어지고 있는 강서구는 2.1%로 향후 공급에 비해 수요의 유입이 더 클 것으로 예상된다.

재고아파트 물량 대비 신규 공급량이 많다고 반드시 매매가격이 하락하지는 않는다. 다만 내수경기가 좋지 않은 상황에서 입주물량이 일시에 풀려 평균 거래량보다 많아지면 가격이 조정받을 가능성이 크다. 즉 매수자 우위의 시장이 형성될 가능성이 높기 때문에 입주시기와 매도 시기를 잘 고려할 필요가 있다. 반면 매수를 희망하는 사람들은 오히려 공급물량이 일시에 풀려 매매가격이 조정되는 시점을 잘 활용하는 것이 좋다.

지금처럼 시장이 혼란스럽고 방향성이 불확실할 때일수록, 공부하고 준비한 사람들에게는 기회가 될 것이라고 생각한다. 실거주가 되었던 부동산 투자가 되었던 가장 성공적인 방법은 역발상이다. 시장의 분위기와 반대로 행동해야 성공한다. 시장이 위축되어 있는 이때 움츠리기보단 적극적으로 시장을 모니터링하면 매수 또는 매도타이밍을 잡아야 한다.

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