[부동산 HOT 포인트] 알쏭달쏭한 부동산대책 Q&A로 풀어보니

정부의 `8·2 부동산 대책`에 따라 사업시행인가를 신청한 후 조합원 지위양도가 제한된 반포주공1단지 전경. [매경DB]

정부가 '8·2 부동산 대책'을 발표한 후 부동산 시장은 큰 혼란에 빠졌다. 재건축과 분양, 전세를 활용한 '갭투자' 등 사실상 모든 분야를 대상으로 한 '융단폭격식'인 데다 대책마다 적용시점도 제각각이라 내용을 혼란스러워하는 수요자 문의가 끊이지 않고 있다. 매일경제신문사는 청약제도, 분양권 전매, 재개발·재건축 등 분야별로 투자자들이 궁금해할 만한 사항을 일문일답식으로 정리해봤다.

◆ 재개발·재건축

Q 투기과열지구 지정 전에 재건축 아파트를 계약했다면 조합원이 될 수 있나.

A 투기과열지구가 지정되기 전에 재건축 주택의 매매계약을 체결한 경우에는 등기가 아직 안 됐더라도 조합원 지위 양도를 받을 수 있다. 투기과열지구 지정 후 60일 안에 거래신고하고 계약금 지급 등을 통해 계약날짜가 확인된 경우에는 조합원 지위양도를 받을 수 있다.

Q 조합원 지위양도가 가능한 예외 기준인 '조합설립 후 사업시행인가 신청이 없는 기간'이 2년에서 3년으로 바뀐다. 기간이 애매하게 2년6개월이던 재건축 조합도 이 기준이 적용되는 것인가.

A 2년6개월인 조합은 종전 2년 기준을 적용받는다. 조합설립인가를 받은 날부터 2년 이상 사업시행인가 신청이 없었고, 매도자가 2년 이상 주택을 소유했다면 매수자가 조합원이 될 수 있다는 뜻이다. 다만 매수자가 조합원이 되려면 사업시행인가 신청 전까지 이전등기 신청 접수를 완료해야 한다.

Q 재건축 조합 중에서 조합설립인가 계획이 변경된 경우가 있다. 이 경우 조합원 지위양도가 가능한 예외 기준을 계산할 때 최초 조합설립일이 기준인가, 조합설립 변경일이 기준인가.

A 최초 조합설립일을 기준으로 한다.

Q. 조합이 없는 신탁방식으로 사업을 추진 중인 재건축 단지에선 조합원 자격과 동일한 위탁자가 있다. 역시 지위양도가 제한되는가.

A 현재는 아니지만 내년 2월 9일 이후에는 위탁자의 지위양도가 제한된다.

Q 투기지역 내 아파트 주택담보대출 건수가 가구당 1건으로 제한된다. 이주비 대출을 받은 경우 추가분담금 대출은 받을 수 있는지.

A 이주비와 무관하게 추가 분담금 대출을 받을 수 있다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급건수 제한 여부를 판단할 때는 이주비 대출은 포함하지 않는다.

◆ 청약 시장

Q 투기과열지구 지정 이후 해당 지역에서 1년 이상 거주해야 하는 요건을 충족하지 못하면 청약 순위는 어떻게 되나.

A 기타 지역 1순위로 분류된다. 주택공급 순서는 서울에서 주택이 분양할 경우 서울 1순위, 기타 1순위, 서울 2순위, 기타 2순위 순서다.

Q 전용 85㎡ 이하 가점제 적용 주택 수 비율은 어떻게 바뀌나.

A 서울과 과천의 경우 지난 3일 투기과열지구 지정과 함께 가점제 적용 주택 수 비율이 곧바로 40%에서 75%로 상향됐다. 9월 중순 '주택공급에 관한 규칙'이 개정시행되면 75%에서 100%로 더 높아진다.

◆ 분양권 전매

Q 현재 분양 중인 주택은 분양권 전매 제한을 적용받는가.

A 투기과열지구로 지정된 지역의 분양권 전매제한 적용시기는 주택 공급계약 체결일이다. 이미 청약접수를 하고 당첨자로 확정됐어도 투기과열지구로 지정된 이후 분양계약을 체결한 경우에는 분양권 전매 제한 적용을 받는다.

Q 투기과열지구 지정 전에 분양권을 보유하고 있는 경우도 분양권 전매가 금지되나.

A 투기과열지구가 되기 전에 주택 분양계약을 체결했거나 전매를 받아 거래가 가능한 분양권을 보유했다면 전매를 한 번 할 수 있다. 단 이 분양권의 명의변경이 투기과열지구 지정일 이전에 완료된(분양회사가 명의변경에 동의한 날) 경우에 한한다.

◆ 오피스텔 청약

Q 투기과열지구 내 오피스텔을 분양받은 경우 전매 제한 적용 대상인지.

A 투기과열지구 내 100실 이상 오피스텔은 전매 제한이 적용된다. 다만 투기과열지구 지정 전에 분양계약이 체결됐거나 전매된 분양권은 투기과열지구 지정 이후 한 번 전매가 가능하다.

◆ 지역주택조합

Q 주택조합 조합원 자격요건에서 달라지는 점은.

A 투기과열지구 지정 이후 지역주택조합 설립 인가를 신청할 때 조합원자격 판정 기준일이 종전 '조합 설립인가 신청일'에서 '조합 설립인가 신청일로부터 1년 전'으로 변경됐다. 조합원 자격은 가구원 전원이 무주택인 가구주 또는 가구원 중 1명에 한해 전용 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 가구의 가구주다.

Q 지역주택조합 사업계획 승인 이후에 '입주자로 선정된 지위'는 전매가 전면 금지되나.

A 투기과열지구가 지정되지 않은 지역주택조합은 조합설립인가 후에는 조합원 교체나 신규가입이 제한되나, 사업계획 승인 이후에는 조합원 교체(입주자로 선정된 지위 전매)가 가능하다. 반면 투기과열지구 지정지역은 지정 이전에 사업계획 승인(사업계획 승인신청 포함)을 받은 조합의 조합원 교체가 1회 가능하나 투기과열지구 지정 이후 입주자 지위를 양도받은 자는 소유권 이전 등기일까지 조합원을 교체할 수 없다.

[손동우 기자 / 정순우 기자]

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