부동산 과열 ‘억제하되 완급 조절’ 처방…시장 반응 엇갈려

[한겨레] 6·19 부동산 대책

돈줄 죄고 전매제한 더 고삐

과열지역 겨냥 ‘핀셋형 규제’

풍선효과·경기 위축 등 고려

투기과열지구 지정은 안꺼내

“예상보단 강도 안 세” 반응 속

“수도권 과열 한풀 잡힐것” 기대

“투기심리 내성 키울것” 우려도

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문재인 정부의 첫 부동산 대책인 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응 방안’은 최근 집값 급등을 야기한 주된 원인인 투기수요를 억제하면서도 자칫 주택경기 침체를 초래하지 않도록 ‘완급 조절’을 시도한 것이 특징이다. 과열지역을 겨냥하면서도 실수요자를 보호한 이른바 ‘핀셋 규제’를 내놓는 동시에 향후 시장 불안이 지속되면 투기과열지구 지정 등 고강도 대책이 나올 수 있다는 가능성을 열어놓았다.

19일 발표된 ‘6·19 부동산 대책’을 보면, 정부는 지난해 ‘11·3 대책’ 때 도입한 청약조정 대상 지역을 현재 서울 등 전국 37곳에서 40곳으로 확대하면서 이들 지역의 투기수요를 억제하고 규제 실효성을 높이는 방안에 초점을 맞췄다. 조정지역은 서울 25개구와 경기도 과천·성남·광명, 부산 해운대구와 세종시 등 40곳으로, 전매제한 외에 1순위·재당첨 금지 등 청약규제를 적용하는 곳이다.

우선 정부는 조정지역에서 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 규제 완화 이전 수준으로 10%포인트씩 낮췄고 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 디티아이를 적용하기로 했다. 또 기존 조정지역의 전매제한 기간도 대폭 강화해 부산과 경기 성남 민간택지를 제외한 모든 곳에서 소유권 이전 등기시(입주시)까지 전매가 제한된다. 이와 함께 조정지역에 대해선 조합원당 재건축 주택 공급을 과밀억제권역 포함 여부와 상관없이 원칙적으로 1주택까지만 허용하기로 했다.

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정부는 도입 여부가 주목됐던 서울 강남 4구의 투기과열지구 지정은 유보했다. 특정 지역에 대한 강도높은 규제는 강북 등 다른 지역으로 투기자금이 이동하는 ‘풍선효과’ 부작용 또는 전체적인 주택경기 위축을 초래할 위험이 있다고 봤기 때문이다. 실제 투기과열지구는 최장 5년 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 엘티브이·디티아이 40% 적용 등 14개의 규제가 한꺼번에 적용되는 초강력 규제로, 서울 강남 4구에는 지정되지 않겠냐는 관측이 있어왔다. 하지만 정부는 최근 강남 아파트값 급등은 재건축뿐 아니라 일반 고가 아파트 단지에서도 연쇄적으로 나타나고 있어, 재건축 사업을 틀어막는다고 해서 일거에 해결될 문제는 아니라고 판단한 것으로 보인다.

이번 대책의 효과에 대해 전문가들 사이에선 엇갈린 의견이 나온다. 국민은행 더블유엠(WM)스타자문단 박원갑 부동산수석위원은 “청약 규제에 이어 대출 규제, 재건축 규제까지 추가되면서 청약조정지역은 조합원 지위 양도 규제만 빠진 ‘준 투기과열지구'나 다름없게 됐다”며 “대출 규제로 돈줄을 죄면서 재건축 규제도 강화한 것이어서 시세차익 목적으로 집을 사거나 분양받는 사람들 입장에선 심리적으로 부담이 될 것”이라고 진단했다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “하반기 금리인상, 공급물량 증가 등 주택경기 하강 변수까지 고려해 대책 수준이 정해진 것으로 보인다. 강남 4구는 물론 서울 지역과 광명시 전체의 분양권 전매제한이 입주 때까지 금지되면서 수도권 청약열기가 한풀 꺾이는 효과가 있을 것”으로 내다봤다.

하지만 일부에선 한번에 큰 매듭을 풀지 않은 채 시장 상황이 생길 때마다 대책을 내놓는 방식이 자칫 투기심리의 내성만 키워주는 부작용을 낳는 것 아니냐는 우려가 나온다. 또 최근 주택시장 과열은 투기뿐만 아니라 양질의 새 집에 대한 실수요자들의 선호도가 높아진 데 따른 ‘수급불균형’도 한 축을 차지하고 있는 만큼 정부의 선제적인 택지 확보 등 공급대책 구상이 제시되지 못한 대목도 한계로 지적된다.

최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학)는 “부동산 투기를 좌시하지 않겠다는 부총리의 엄포와 달리 강력한 대책은 안 나왔다. 투기억제, 금융규제 외에 양질의 주택공급, 전월세 대책, 보유·거래·임대소득세 등 부동산 세제개편 등을 종합적으로 추진할 정부 내 컨트롤타워를 먼저 정비해야 한다”고 짚었다. 주택공급과 세금 관련 대책이 뒷받침되지 못한 대책은 효과가 오래가지 못할 것이란 지적이다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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