[오은석의 부동산 재테크]투자는 돈보다 시간

[오은석의 부동산 재테크] “투자금이 이만큼 있는데, 어디에 투자해야 할까요?”

요즘처럼 매스컴에서 신규 분양 경쟁률이 치솟고 있다거나 집값이 계속 상승하고 있다고 이야기할 때는 조급해하면서 ‘어떤 곳’에 투자해야 하는지 궁금해 한다.

필자도 이런 시절이 있었다. 그리고 수많은 멘티들이 그 시간을 지나왔다. 그런데 재미있는 것은 이런 시간에 투자한 물건들의 통계를 내보면 수익률이 그리 좋지 못하다. 왜 그럴까?

‘처음’이기 때문이다. 초보일 때는 당연히 투자 전문가들에 비해 노하우나 경험이 적어 정보가 있어도 이를 선별하고 소화하는 정도가 다르다. 부동산 투자를 하려면 ‘투자자’로서의 마인드와 태도로 접근해야 하지만, 초보 투자자는 아직 부동산을 볼 때 투자의 관점과 실거주의 관점이 혼재되어 보게 된다. 부동산 재테크도 전문성이 필요한데, 의욕만 앞세워 실행에 옮기려 하니 투자에 필요한 많은 것을 놓치는 것이다. 수익이 크지 않은 것은 불 보듯 뻔한 결과인 셈이다.

그래서 필자는 투자할 지역을 묻는 신입 멘티들에게 돈보다 ‘시간’을 투자하라고 강조한다.

그렇다면 시간을 투자한다는 건 무슨 뜻일까? 아니, 시간을 어떻게 보내는 게 제대로 투자하는 것일까?

초보자들이 부동산에 투자하기 위해서는 세 단계를 거쳐야 한다. 관심단계, 검토단계, 투자단계가 그것이다. 이 세 단계를 차근차근 밟아나가는 것만으로도 시간에 제대로 투자하는 것이므로 투자 스케쥴에 참고하길 바란다.

관심단계는 말 그대로 부동산에 관심을 가지는 단계이다. 우선 집 앞에 있는 중개사사무실에 방문해보자. 내가 살고 있는 곳의 매매가와 전세가는 어떠한지, 평당 가격은 변화가 있는지, 이 지역의 호재나 악재는 무엇인지, 집값의 변화가 있었다면 무엇이 영향을 미친 것인지 등 만일 내가 투자자라면 무엇이 궁금할지 생각하고 중개사와 대화를 나눠보는 것이다. 투자자에게 부동산 중개사는 매우 중요한 인맥인데, 처음부터 쉽게 친해지기 어려운 게 사실이다. 집 주변에 있는 중개사와 익숙한 곳에 대해 이야기를 나누면서 투자 마인드를 가진, 함께 동업자처럼 성장할 수 있는 분들과 만나는 것은 연습하다보면 다른 지역에 가더라도 훨씬 수월해진다.

두 번째, 검토단계에서 가장 먼저 해야 할 일은 내 투자금을 명확히 아는 것이다. 미래에 생길 돈은 고려의 대상이 아니다. 현재 투자한다면 얼마까지 쓸 수 있는지 꼭 적어보자. 그리고 이것을 분산해서 투자할 계획을 세운다. 한 번에 투자금을 모두 쓰고 나면 투자에 대한 공부도 게을러지고 더 좋은 투자처가 있을 때 제한이 되어 후회하게 된다. 따라서 투자금이 적더라도 분산투자를 할 수 있도록 계획을 세우는 것이 현명한 시작이다.

투자금을 확인한 후 본격적으로 부동산에 대해 공부한다. 어떤 지역에 미치는 호재나 악재, 정책의 흐름, 수요와 공급의 관계 등을 지역별로 확인해야 하는데 그러기 위해서는 하루 1시간 이상의 절대적인 양을 부동산 재테크를 위해 투자한다. 책이나 신문기사, 전문가 칼럼 등을 꾸준히 접하고 거시적인 주택 거래량이나 가격동향을 살핀다. 또 지역별 시세의 변화와 개별 물건의 시세 변화도 함께 체크하며 그래프나 각종 자료들을 분석하는 능력을 키우는 것이 필요하다. 이렇게 얻은 정보를 바탕으로, 일주일에 한번 현장으로 나간다. 궁금했던 정보를 손품으로 얻었다면 이것이 확실한 것인지 확인하는 것은 현장에서만 할 수 있다. 따라서 많은 곳을 방문하며 자신이 계획한 투자금에 맞는 지역을 찾는다. 지역마다 투자금이나 수익률이 다르므로 자신의 성향과 기준에 맞는 지역을 찾는다는 마음으로 꾸준히 임장을 다니는 것이 중요하다.

이 단계까지 성실히 지나왔다면 마지막 투자 단계는 어렵지 않다. 투자금에 맞는 지역이 정해지면 범위를 좁혀 물건을 확인하고, 집요하게 중개사와 협상한 후 부동산을 취득하면 되기 때문이다. 결국 중요한 것은 관심을 가지고 검토를 하는 단계이고, 여기에 최대한 효율적인 시간을 투자함으로써 부동산을 보는 눈을 기르고 자신의 기준을 만드는 시간을 갖는 것이 먼저이다.

어떤 분야에서든 ‘전문가’가 되기 위해서는 1만 시간의 법칙을 따라야 한다고 한다. 부동산이라고 예외는 없다. 부동산 투자는 시간과 돈을 모두 필요로 한다. 자산을 증식시키고자 부동산 재테크를 고려했다면 돈은 최소로 투자할수록 좋다. 그러기 위해서는 절대적인 시간인 1만 시간 뿐 만 아니라 부동산 분야에서 전문성을 갖추기 위한 노력은 필수적이다. 시간을 들인 만큼 투자금은 적게 들고 수익은 증가한다. 이 절대법칙을 벗어나는 투자는 투기일 뿐이다. 지지않는 투자를 위한 절대법칙을 꼭 기억하고 실천하길 당부한다.

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