“차기 정부 집값 어떻게 될까” 대선주자 부동산 공약 대해부

19대 대통령 선거가 불과 보름여 앞으로 다가왔다. 문재인 더불어민주당 후보, 홍준표 자유한국당 후보, 안철수 국민의당 후보 등 주요 대선 주자들은 저마다 표심을 잡기 위한 공약을 쏟아내고 있다. 일자리, 복지, 안보 등 분야마다 수많은 공약이 등장했지만 이 중 국민 실생활에 피부로 와 닿는 게 부동산 공약이다. 역대 정권에선 정부 정책에 따라 집값이 좌우되는 경우가 많았다. 정책 기조에 따라 부동산 시장이 활활 타오르는가 하면, 급격히 냉각되기도 한다. 주요 대선 후보들의 부동산 공약에 관심이 쏠리는 이유다.

매경이코노미는 전문가 의견을 받아 주요 대선 주자들의 부동산 공약을 평가해봤다. 어느 후보가 집권하느냐에 따라 집값 흐름이 어떻게 달라질지 구체적인 시나리오도 제시한다.

대규모 개발보다는 주거 복지에 치중해

대출규제 더 강화하면 시장침체 불보듯

“도시재생 뉴딜사업을 통해 노후 주거지를 살리겠다.” (문재인 더불어민주당 대선 후보)

“청년 공공임대주택을 늘려 주거복지에 힘쓰겠다.” (안철수 국민의당 대선 후보)

이번 대선 주자들의 부동산 공약은 대규모 개발보다는 서민 주거 안정, 세입자 보호 등 주거복지에 방점이 찍혀 있다. 보유세 인상이나 대출 규제 강화 등 부동산 규제 턱을 높이겠다고 주장하는 후보들이 많아 부동산 시장에 호재보단 악재가 될 거란 전망이 나온다.

대선 주자들의 핵심 부동산 공약으로 공공임대주택 공급 확대가 꼽힌다.

문재인, 안철수 후보는 전체 주택 물량 중 6% 수준인 장기공공임대주택 비율을 경제협력개발기구(OECD) 평균 수준인 8%까지 끌어올리겠다고 밝혔다. 심상정 정의당 후보는 이 비율을 12%까지 끌어올리겠다고 약속했다.

안철수 후보는 청년 공공임대주택을 연간 5만가구씩 늘리는 등 청년층 주택 공급에 주력한 게 눈길을 끈다. 안 후보는 지난해 공공주택특별법 개정을 통해 국민연금으로 청년희망임대주택을 조성하는 ‘청년희망둥지법’을 발의한 바 있다. 이에 질세라 문 후보도 셰어하우스형 공공임대주택 5만가구 공급, 역세권 개발을 통한 청년주택 공급계획을 발표했다. 공공임대주택의 30%를 신혼부부에게 공급하고 저소득 신혼부부에게는 2년 한시로 주거정착금을 지원하겠다는 공약도 더했다.

대선 주자들이 주거복지 공약을 대거 내놓으면서 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 관심이 쏠린다.

▶“공공임대주택 대폭 늘릴 것” 한목소리

행정수도 이전하는 세종시 투자 관심 커

대선 후보들은 저마다 대출 규제 강화에도 목소리를 높였다. 문재인, 안철수 후보는 물론이고 유승민 바른정당 후보, 심상정 후보까지 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등을 대대적으로 손보겠다는 입장이다. 우리나라 가계부채가 1300조원을 넘어서면서 위험 수준에 도달했다는 판단에서다.

문 후보는 가계부채 증가율을 소득 증가율보다 낮게 유지하고 가처분소득 대비 가계부채 비율이 150%를 넘지 않도록 관리하는 ‘가계부채 총량제’ 도입을 공약으로 내세웠다. 안 후보도 DTI, LTV 강화를 신중하게 검토하겠다는 생각이다. 누가 대통령으로 당선되든 당장 오는 7월 말 종료되는 DTI, LTV 완화 조치가 추가 연장되긴 쉽지 않아 보인다. 박근혜정부는 2014년 8월 LTV를 기존 50%에서 70%로, DTI는 50%에서 60%로 완화한 바 있다.

그동안 정치권에서 줄기차게 논의되던 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 현실화될지 관심을 끈다. 현행법상 집주인은 2년 계약 기간이 끝나면 전세 보증금을 원하는 만큼 올릴 수 있고 계약 연장 여부도 결정한다. 하지만 두 가지 제도가 도입되면 이런 틀이 근본적으로 바뀔 수 있다.

더불어민주당은 이미 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입을 당론으로 정하고 국회에 관련 법안까지 발의한 전력이 있다. 2011년 초 전월세 인상률을 5% 이내로 제한하는 것을 골자로 한 ‘임대차보호법’ 개정안을 내놨다가 백지화된 바 있다. 문재인 후보가 대통령으로 당선되면 당장 두 가지 제도를 강하게 밀어붙일 가능성이 높다.

부동산 세금 인상 공약도 ‘뜨거운 감자’다.

문재인 후보는 그동안 줄기차게 부동산 보유세 인상을 주장해왔다. 우리나라 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중이 0.79%(2015년 기준)로 OECD 회원국 평균(1.09%)보다 낮다는 점을 근거로 내세웠다. 문 후보는 2012년 대선에 출마하면서도 보유세 인상을 주요 공약으로 내걸었다. 여기에 더해 임대소득 과세까지 주장하고 나섰다. 당장 내년부터 2000만원 이하 임대소득에 대해 과세해야 한다고 목소리를 높인다.

안철수 후보는 보유세 인상을 직접적으로 언급하진 않았다. 하지만 “주택 관련 세제를 정상화하겠다”고 밝힌 만큼 보유세를 비롯한 주요 부동산 세금 부담을 늘릴 거란 관측이 나온다. 심상정 후보 역시 부동산 보유세 실효세율을 2배로 높이기로 했다.

다만 부동산 세금 부담을 늘릴 경우 여론 반발에 부딪힐 수 있는 만큼 실제 정책으로 이어질지는 미지수다. 문 후보 주장대로 보유세만 놓고 보면 OECD 다른 국가보다 우리나라 부담이 적은 건 맞다. 하지만 취득세, 양도소득세 등 거래세까지 포함하면 부담이 결코 가벼운 건 아니다. 거래세까지 합칠 경우 한국은 GDP 대비 부동산 세금 비중이 3.1%로 OECD 평균(1.9%)을 한참 웃돈다. 미국(2.7%), 일본(2.6%)과 비교해도 부담이 크다. 게다가 우리나라 총 세수 대비 부동산세 비중은 12.4%로 OECD 국가 중 가장 높다.

문재인 후보 측도 이를 의식한 듯 “보유세 강화는 장기적으로 필요하지만 현재로선 보유세를 인상할 계획이 없다”며 한발 물러선 상태다.

이와 함께 문재인, 안철수 후보 모두 ‘젠트리피케이션(gentrification)’ 방지를 강조하고 나선 것도 눈길을 끈다. 젠트리피케이션이란 구도심 상권이 번성해 대기업 프랜차이즈나 상가 투자 수요가 몰리면서 임대료가 오르고 비싼 월세를 감당할 수 없는 원주민이 내몰리는 현상을 말한다. 마포 홍대입구, 신사동 가로수길 등 서울 핵심 상권에서 젠트리피케이션 현상이 벌어지고 있다. 안철수 후보는 “젠트리피케이션 방지와 함께 임대차 보호제도를 강화해 자영업자 보호에 앞장서겠다”고 밝혔다.

대선 주자들의 부동산 공약은 주로 규제 일변도지만 일부 개발 공약도 있다.

대표적인 게 문재인 후보가 내세운 도시재생 뉴딜사업. 해당 지역 역사를 훼손하지 않는 범위에서 주거·상업시설을 개선하는 정비 방식이다. 문 후보는 매년 10조원, 5년간 50조원 공적 재원을 투입해 뉴타운·재개발 사업을 중단한 500여개 구도심과 노후 주거지를 살리는 사업을 추진하겠다고 밝혔다.

다만 대선 주자들의 부동산 공약이 서울, 수도권 집값 상승 요인으로 작용하긴 어렵다는 분석이 지배적이다. 홍준표 자유한국당 후보만 유일하게 재건축 층수 규제 완화 공약을 내놨을 뿐 나머지 후보 공약에선 재건축 시장 관련 내용을 찾아보기 어렵다. 연말까지 시행이 유예된 재건축 초과이익환수제에 대해선 심상정 후보만 “재건축 초과이익환수제를 내년부터 시행하겠다”고 밝혔다. 다른 후보들은 특별한 입장을 내지 않았지만 초과이익환수제 시행이 또다시 유예되긴 어렵다는 의견이 많다. 주택업계 관계자는 “어떤 후보가 집권하든 차기 정부는 대규모 개발보단 부동산 시장 안정에 주력할 가능성이 높다. 당분간 집값이 들썩이긴 어려울 것”이라고 내다봤다.

[특별취재팀 = 김경민(팀장)·강승태·정다운 기자 / 사진 = 윤관식·최영재 기자 / 그래픽 : 신기철]

[본 기사는 매경이코노미 제1905호 (2017.04.26~05.02일자) 기사입니다]



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