[생생경제]집단대출 규제, 강남엔 공포탄, 지방엔 공포

[생생인터뷰]

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 김규정 NH투자증권 부동산전문위원

- 주택담보대출 규제 때의 '풍선효과' 나타날 수도
- 강남보다 지방은 시장 얼어붙거나 경착륙 할 수도

◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 지난 2월엔 수도권, 5월엔 지방에 적용된 여신심사 선진화 가이드라인 기억하실 겁니다. 빚내기를 어렵게 해서 늘어나는 부채 문제를 해결하겠다는 정부의 취지였죠. 정작 그 효과보다는 풍선 효과로 인한 논란이 더 컸습니다. 이 규제에서 빠져있던 게 바로 집단 대출입니다. 아파트 살 때는 그 규제 안 받게 하겠다는 건데요. 지금은 재건축, 그리고 여러 가지 분양권 열풍 때문에 집단 대출에도 규제를 가하겠다는 정부의 조치가 나왔습니다. 목적과 취지, 또 문제점은 없는지 전문가와 함께 짚어 보겠습니다. 김규정 NH투자증권 부동산전문위원 연결하겠습니다. 안녕하십니까?

◆ 김규정 NH투자증권 부동산전문위원(이하 김규정)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 이번 규제 방안, 집단 대출에도 규제를 하게 되는데, 횟수, 금액에서 제한을 두는 형식이거든요. 이런 규제 목표가 과연 시장에 제대로 작동할 것이라고 봅니까?

◆ 김규정> 일단 규제 효과는 어느 정도 있을 것으로 봅니다. 부동산 시장이 상당히 과열된 상황인데, 정부가 과열된 시장을 주시하고 있다, 규제 강화해서 관리 하겠다는 시그널을 주는 것이기도 하고요. 실제로 1인당 보증 조건 이내, 수도권과 광역시 6억 원, 지방 3억 원의 집단 대출 보증 한도를 규정함으로써 실제로 보증 한도 규제로 공급이 억제되거나, 투기성 가수요자들이 심리적으로 위축되어서 진정될 효과도 기대해볼 수 있습니다.

◇ 김우성> 건설사는 보증 상품대신, 별도로 연대 보증을 서서 대출을 추진하겠다는 얘기도 나오는데, 지난번 풍선 효과처럼 비싼 이자로 이동하는 것만 아닌가, 이런 우려도 있습니다.

◆ 김규정> 실제로 방금 말씀드린 것처럼 고가 주택 9억 원을 초과하는 아파트는 보증을 받게 할 수 없게 하고, 수도권 광역시 6억 원 이내, 지방 3억 원 이내만 보증 한도 내에서 집단 대출 보증을 받을 수 있기 때문에 그것에 벗어나는 상품에는 개인적 신용 대출로 해결하거나 시공사 연대 보증으로 해결해야 하기에, 실질적으로 분양받는 개인의 금융비용이 늘어나는 문제가 됩니다. 아니면 건설사들이 중도금 비율이 분양 가격의 약 60%인데, 그 비율을 줄여서 보증을 받고, 나머지를 계약금 비율 같은 것들을 높여서 개인들이 접근할 수 있도록 고민하는 상황입니다. 전반적으로 소비자의 부담이 늘어날 수 있는 문제, 그런데도 그것을 피해 공급은 지속될 수 있는 가능성도 염두에 두어야 할 것 같습니다. 그리고 지적처럼 과정에서 분양 시장이 진정되는 가운데 유망한 투자 상품에는 그래도 그 안에 수요자들이 집중되고, 오히려 시장이 둔화되고 재고 시장의 가격 하락이나 미분양이 출현했던 지방 같은 곳에는 시장이 냉각 되는 양극화가 심화 될 가능성에 대해서는 우려하는 목소리를 내는 실정입니다.

◇ 김우성> 결국 분양권 과열 경쟁이나, 불법 전매 등 투기의 형상은 잡겠다는 취지는 맞을지 몰라도, 실수요자들, 실제로 집을 사야 될 분들도 투기 목적이 아닌 분들에게 좀 더 불리해진 건 아닌가, 구분해서 적용되고 있진 않거든요.

◆ 김규정> 그럴 수 있습니다. 실제 보증을 받을 수 없게 되면서, 분양 가격 자체가 금융비용 증가로 결과가 이어질 수 있고, 입주할 때까지 실제 거주하려는 실수요자 입장에서는 보증 한도 규제 같은 것들로 늘어나는 금융 비용을 고스란히 감내해야 하는 상황이 벌어질 수 있고요. 지적하신 최근 늘어난 단기 투자 목적의 가수요자는 당첨이 돼서 계약이 된 이후 바로 전매하고, 처분하고 시장에서 나가버리는 경우가 많으니까 실제 늘어나는 금융 비용 증가가 실제 거주하려는 실수요자들에게만 나타날 수도 있다는 우려가 있습니다. 그런 분들에게 예기치 않은 분양 가격 인상 결과나, 금융 비용 증가로 인한 부작용은 없는지에 대해 좀 더 모니터링 해야 하는 문제고요. 나타난다면, 좀 더 차별화된 규제나 방법은 없는지 고민해야 하는 것들이 있습니다. 무엇보다 금융 쪽으로 제재를 하는건데, 최근 분양 시장이 과열되고 단기 투기 목적 가수요자들이 급증하게 된 것에는, 기본적으로 청약 제도 자체를 완화한 것의 영향이 크기는 하거든요. 전매 제한을 짧은 기간에 할 수 있도록 완화한 것이나, 재당첨 제한을 없애거나, 청약 통장 1순위 만들기가 기간을 짧게 해 놓은 부분 때문에 가수요자들이 청약 시장에 들어갔다가 나왔다 하기가 쉬웠던 거죠. 그런 것들이 가수요 유발로 시장을 가열 한 부분도 있기에 앞서 말씀드린 실수요자들의 예기치 않은 부작용, 피해와 실제 가수요를 늘어나게 된 청약 제도 완화 부분에 대해 대처할 부분은 없는지 같이 고민해야 할 것으로 생각합니다.

◇ 김우성> 인터뷰 하신 내용 중 와 닿는 것이, 강남에 불 끄겠다고 물 끼얹었다가 강남이 아닌 지방이나 다른 곳은 얼어붙어 버리는 이런 양극화 걱정이 크거든요. 당장 지방 주택시장은 위축 얘기도 나오는데요. 이 부분의 심각성 어떻게 보십니까?

◆ 김규정> 실제로 지방은 대구나 충청권, 경상 지역이 지난해 4분기부터 주택 시장 거래가 급격히 감소하고 있는 상황이어서, 올해 들어서 아파트 가격이 하락세를 보이고 있는 지역들이 나타난 상태고요. 수도권에 비해서는 훨씬 미분양 사례들이 빨리 출현하면서 시장이 급격히 냉각되고 있습니다. 하반기에는 수도권에 비해 입주량도 급격히 늘어나고, 본격화되는 산업 구조조정 같은 것들과 직결 되는 지방 소도시들도 많아서 이번 조치로 오히려 지방 쪽은 너무 급격하게 냉각되고, 상대적으로 규제하려고 했던 과열 양상의 진원지 격인 고가 아파트 지역이나 서울 강남지역 시장 같은 곳들은, 그래도 저금리에서 수요가 남아있을 경우 양극화만 심화될 수 있어서 이런 식으로 양극화가 계속되고 있는 건 아닌지, 시장을 주시하며 이번 조치 이후 계속적인 대응 변화를 추진해 나갈 필요는 있어 보입니다. 물론 정부의 입장에서도 이것을 진행하고 내버려 둘 생각은 아니고, 계속적인 모니터링과 규제 관리를 하겠다는 거지만, 일단 예상되는 양극화 문제가 있는 만큼, 계속해서 주의 깊게 살펴봐야 할 것 같습니다.

◇ 김우성> 사실 여유 자금을 가지고 부동산 투자하려는, 특히 저금리여서요, 투자하려는 사람에게는 정부가 내세우는 집단 대출 규제도 사실 크게 영향 미치지 못한다는 얘기도 있던데 이 얘기는 어떻게 보십니까?

◆ 김규정> 일단 시장 자체가 브렉시트도 터지고 해서 불안감이나 불확실성 장기화에 대한 우려는 높기는 한데요. 동시에 저희가 작년 연말에 예상했던 미국 금리 인상이 늦춰지며 국내 상황은 저금리가 유지되고 있거든요. 이미 한 차례 한국은행이 기준 금리를 0.25% 포인트 인하한 상태고, 하반기 추가 인하설도 흘러나오고 있는 상황이니까, 저금리 기조 안에서 대체 투자를 찾지 못한 유동성이 결국 투자성이나 보유가치가 있는 부동산 일부 시장에 몰릴 수 있다는 양극화 우려는 계속 나오고 있습니다. 그러다 보니 이런 규제로 과열된 분양 시장의 분위기는 둔화 될 수 있지만, 직접 타격받는 곳들이 실제로 규제하려고 했던 지역이 아니라 그 외의 지역들의 가능성들도 다들 고민하고 있죠. 지금 시장 상황으로는 전반적으로 하반기 시장은 둔화 되겠지만 일부 투자성 있는 상품에 집중되는 양극화는 지속될 것 같아서, 실수요자분들, 투자자분들도 이런 지역을 계속 볼 수밖에 없는 상황인 것 같습니다. 그런 상황이면 무리한 투자 결정이나 이런 시장의 흐름에 휩쓸릴 수 있고, 불안감이 높으실 텐데, 제가 봤을 땐, 하반기엔 어쨌든 부동산 시장이 상반기보다는 재고주택시장의 거래든, 분양 시장이든 둔화될 것 같아서, 숨고르기를 하시면서 적정 가격에 매입을 하는 투자인지, 자금마련이나 대출 환경은 적정하게 되는 것인지 신중할 필요가 있습니다. 무엇보다 상반기 주택가격이나 분양 가격이 높아진 단기 고점 과열 상황이기 때문에, 시장의 불안한 상황에서 관망하는 분위기를 가지고 시장 상황을 살피시는 게 합리적인 투자 의사 결정하실 방법이 될 것 같습니다.

◇ 김우성> 결국 정책 변수, 시장 변수, 금융 변수까지 있기에 관망하면서 천천히 조심하게 시장을 바라보는 게, 실수요자나 여러 가지 투자자 입장에서도 중요한 얘기인 것 같습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

◆ 김규정> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 지금까지 김규정 NH투자증권 부동산전문위원이었습니다.

▶ 벌거벗은 채로 '도둑질'...왜 벗고 다니는 걸까요?

▶ 경찰이 죽은 경찰견 파트너에게 쓴 감동적인 편지

[저작권자(c) YTN(Yes! Top News) 무단전재 및 재배포 금지]