[중도금 대출 규제] '빚 내서 집 사라' 정책 전환점 될까

투기세력 시장 교란 선제대응 / 7월 1일부터 보증 규정 강화 / 수도권 ‘1인당 2건·6억원’ 제한

정부는 28일 하반기 경제정책방향을 통해 7월1일부터 입주자 모집공고를 내는 아파트의 집단대출(중도금)에는 강화된 주택도시보증공사(HUG) 보증 규정을 적용하기로 했다. 서울과 수도권, 광역시의 경우 1인당 6억원 한도 내에서 중도금 대출보증을 최대 2건까지만 허용키로 한 것이다. 정부는 이를 통해 인기 분양 지역에서 본인 자금을 가진 실수요 외 분양권 프리미엄 등 단기 차익 등을 노린 투자 또는 투기 세력이 부동산 시장을 교란하는 것을 막겠다는 계획이다. 앞서 정부는 여신심사 강화 조치 등으로 기존 주택 시장에 대한 대출을 관리했지만, 상대적으로 규제가 느슨했던 신규 분양 시장에서의 중도금 대출 급증을 막진 못했다. 이 대출에 실수요 외에 투기 세력이 상당 부분 개입했다는 게 정부의 판단이다. 중도금 규제로 투기 세력과 실수요층이 함께 죽을 수도 있다는 우려는 정부가 해소해야 할 숙제로 보인다. 현재 거의 유일하게 돈이 도는 영역인 부동산 시장 위축도 불가피하다는 지적이다.

정부가 28일 중도금 대출 기준을 1인당 2건, 대출 한도 3억∼6억원으로 강화하기로 하면서 신규 분양시장에 타격이 불가피할 전망이다. 사진은 서울시내 한 신축 아파트 견본주택 내 단지 모형.연합뉴스

◆고가 분양 시장 과열에 채찍

이날 국토교통부는 다음달부터 입주공고를 내는 아파트 중도금 보증한도를 수도권·광역시 주택을 분양받을 때 1인당 6억원, 지방은 1인당 3억원으로 제한하고 특히 분양가가 9억원이 넘는 주택은 보증대상에서 아예 제외하기로 했다고 밝혔다. 현재 HUG 중도금 대출보증은 무제한이다. 중도금 대출보증에 제한이 시작되면 서울 강남 재건축단지를 중심으로 과열 양상을 보였던 분양 시장은 상당히 진정될 것으로 기대된다. 서울 강남에 신규 분양하는 아파트는 전용면적 84㎡ 기준 분양가가 10억원을 넘어선 지 오래다. 이들 아파트를 분양받는 계약자는 중도금을 자체적으로 해결해야 한다.중도금 중 HUG 보증을 받지 못한 금액을 건설사나 수분양자가 자체 신용을 통해 대출받으려면 대출금리 인상을 감수해야 한다.

투기 세력에 의한 시장 교란을 막자는 취지라면 정부가 불법전매·다운계약·청약통장거래 등 불법행위에 대한 강력하고 지속적인 단속이라는 정공법을 택해야 했다는 주장도 나온다. 중도금 대출 규제가 자칫 투기 세력과 실수요층을 모두 옥죄는 역효과를 낼 수 있기 때문이다. 박합수 국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 “강남이라고 해서 9억원 이상은 모두 중도금 대출을 안 해주면 이 지역에서 소형 평형에라도 살려는 실수요자는 모두 투기꾼이 되는 것이냐”고 말했다.

기존에 없던 신규 분양시장에 대한 규제가 생기면서 전반적인 주택 경기 위축도 예상된다. 올해 초 수도권부터 여신심사 가이드라인이 적용된 기존 주택 시장은 이미 1년 전과 비교해 거래량이 급감한 상태다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 이날 서울 강남구 건설회관에서 열린 ‘2016년 하반기 주택·부동산 경기전망 세미나’에서 “하반기에 지방을 중심으로 공급이 증가하고 중도금 대출 규제 강화, ‘브렉시트’(영국의 유럽연합 탈퇴) 등에 따른 글로벌 경기 불안으로 거래량이 30% 정도 감소하고 집값도 서울은 강보합세가 유지되겠지만, 지방은 하락할 가능성이 크다”고 내다봤다.

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◆임대 서민에 대한 혜택은 강화

월세 가구 등 비싼 임대료로 고통받는 서민층을 위한 혜택은 대폭 늘어난다. 국토부는 우선 ‘주거안정 월세대출’ 지원대상 등을 8월쯤 확대할 예정이다. 2015년 1월 도입된 월세대출은 전용면적 85㎡ 이하 주택(보증금 1억원, 월세 60만원 이하)에 거주하는 취업준비생과 사회초년생 등에 월 30만원까지 2년간 총 720만원을 연리 1.5%로 지원하는 제도다. 국토부는 이 대출 지원대상에 자녀장려금수급자를 추가하는 한편 ‘일반형 월세대출’을 신설해 부부합산 연소득이 5000만원 이하인 부부에게 연리 2.5%로 월세대출을 해주기로 했다. 이 밖에 국토부는 배우자 명의로 월세를 계약해도 세액공제를 허용하고, 집주인이 자신의 집을 다가구주택으로 개축해 대학생·독거노인 등에 임대하기로 하면 개축비용을 주택도시기금이 저리로 빌려주는 ‘집주인 리모델링 임대사업’에서 집주인뿐 아니라 집주인 자녀에게도 개축된 집 1채를 더 줄 수 있도록 지침을 개정한다.

나기천 기자 na@segye.com

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