진화하는 뉴스테이…“보증금 높이고 월세는 낮췄으면”

[한겨레] 4년이상 장기계약 땐 임대료 동결 등

입주자 위주로 계약조건 다양해져

서민들 선호 ‘준전세’ 방식은 제한

‘보증금 높여 30만원선 월세’ 불가능

“입주자 선택권 확대를” 목소리

‘기업형 임대주택’(뉴스테이) 공급이 본격화하면서 건설사들이 입주자를 모셔오기 위한 임대계약 조건 차별화에 적극 나서고 있다. 4년 이상 장기계약을 하면 임대료를 인상하지 않는 조건이 등장하는가 하면 월세 외에 보증금은 동결하는 방식도 나왔다. 그러나 보증금을 높이는 대신 월세액을 낮추는 ‘준전세’(보증금이 월세액의 240배를 초과하는 반전세) 계약 방식에 대해선 업체들이 일정하게 제한을 두고 있어, 월세 부담을 줄이고 싶어하는 소비자들의 불만을 낳고 있다.

26일 부동산업계 말을 종합하면, 롯데건설이 이달 27일부터 특별공급에 들어가는 기업형 임대주택 ‘신동탄 롯데캐슬’(전용면적 59~84㎡ 1185가구)과 ‘동탄2 롯데캐슬’(74~84㎡ 612가구)에는 기존 뉴스테이엔 없었던 계약 조건이 등장했다. 4년 장기계약자에게는 그 기간에 임대료를 인상하지 않기로 한 것이다. 8년 계약 희망자에게는 특별공급 혜택도 준다.

앞서 지난해 12월 대우건설은 동탄2새도시에 공급한 뉴스테이 ‘동탄 행복마을 푸르지오’에 대해 연간 3%의 임대료 인상을 적용했으며, 한화건설은 ‘수원 권선 꿈에그린’을 공급하면서 임대기간에 보증금을 인상하지 않고 월세만 연 5% 인상하기로 한 바 있다. 지난해 9월 인천 도화지구에서 첫선을 보인 뉴스테이는 임대료(보증금 및 월세) 인상률이 연 5% 이내로 제한되지만 업체 간 경쟁으로 점차 소비자에게 좀 더 유리해진 조건이 잇따르는 것이다.

주요 뉴스테이 임대조건 비교

그러나 보증금 및 월세 지불 방식은 여전히 수요자들의 불만을 사고 있다. 대부분 업체가 서민들이 선호하는 준전세 계약 방식을 일정 수준에서 제한하고 있기 때문이다. 이번에 선보인 ‘신동탄 롯데캐슬’ 전용면적 59㎡형의 경우 보증금 7000만원에 월세 52만원을 기본형으로 하면서 월세 전환율 3.2%를 적용해‘보증금 3000만원, 월세 63만원’, ‘보증금 5000만원, 월세 58만원’, ‘보증금 9000만원, 월세 47만원’, ‘보증금 1억1000만원, 월세 42만원’ 중 하나를 선택할 수 있도록 했다. 뉴스테이 입주를 희망한다는 직장인 김아무개(동탄새도시 거주)씨는 “보증금을 더 내고 월세를 30만원선으로 낮추고 싶지만 이런 선택지는 없어 아쉽다”고 말했다.

뉴스테이의 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이자율인 ‘월세 전환율’이 시장의 전환율보다 낮은 것도 준전세를 희망하는 수요자에게는 불리한 요소다. 월세 전환율이 낮을수록 추가 보증금에 상응하는 전환 월세액은 줄어든다. 전국의 전월세 전환율은 지난 3월 기준 6.9%(한국감정원 통계)지만 뉴스테이의 월세 전환율은 3~4.8%에 그친다. 예컨대 롯데캐슬 뉴스테이의 월세 전환율은 3.2%로, 기본형 보증금(7000만원)보다 4000만원을 더 내면 월세는 10만6600원(연 128만원)이 줄어든다. 그러나 한국토지주택공사(LH) 공공임대주택의 월세 전환율인 6%를 적용하면 보증금 4000만원을 더 내는 경우 월세 감소액은 20만원(연 240만원)이 된다.

건설사들이 뉴스테이의 보증금 비중을 제한하고 월세 전환율을 낮춘 것은 수익률 때문이다. 저금리 상황에서는 보증금보다 월세를 더 받아야 수익률을 높일 수 있기 때문이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산 연구위원은 “초기 단계인 뉴스테이를 활성화하고 서민들의 입주를 촉진하기 위해선 준전세를 희망하는 수요를 고려해 선택 폭을 확대하는 게 바람직하다”고 말했다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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