거래량 늘면 집값 급등?…깨지는 '부동산 법칙'

<앵커>

아파트 거래량이 늘어나면 매매가도 오른다, 강남 재건축 아파트 가격이 크게 오르면 다른 지역 아파트 가격도 따라서 오른다, 그동안 부동산 시장의 법칙처럼 여겨지던 내용인데요. 요즘은 달라졌습니다. 거래가 많아져도 매매가는 별로 오르지 않고, 강남 재건축이 올라도 다른 지역의 가격 상승이 지지부진한 겁니다.

이유가 뭔지, 뉴스인 뉴스 하현종 기자가 분석했습니다.

<기자>

한때, 전셋값 상승은 집값 상승의 신호탄이었습니다.

매매가 대비 전세가 비율 즉, 전세가율이 60%를 찍으면 집값이 가파르게 오르기 시작했습니다.

하지만 최근엔 전세가율이 70%에 육박하는데도 집값 상승폭은 그리 크지 않습니다.

[박합수/KB국민은행 부동산 팀장 : 실수요자 위주의 매수세이기 때문에 가격이 올라가면 사지 않는 겁니다. 그러니까 추경 매수를 하지 않는 것이기 때문에 가격은 소폭 상승하는 선에서 그치고 있는 상황이라고 할 수 있습니다.]

주택 거래량이 늘면 집값도 급등하던 경향도 바뀌었습니다.

지난 2006년 주택 거래량이 108만 건으로 역대 최대를 기록했을 땐 가격도 11%나 올랐지만, 지난해엔 거래량이 100만 건을 넘었는데도 가격은 2% 오르는 데 그쳤습니다.

올 1월에 이어 2월에도 서울 아파트의 월별 거래량이 역대 최대치를 갈아치울 전망이지만, 가파른 집값 상승세로 이어지지는 않고 있습니다.

강남 재건축 아파트가 전체 집값을 선도하던 흐름도 사라졌습니다.

부동산 호황기엔 강남 재건축 아파트값이 오르면 서울의 다른 지역 집값도 들썩이고 곧이어 파장이 수도권으로까지 번져 나갔습니다.

하지만 지난해엔 강남 재건축 아파트가 6.8% 오르는 동안 서울 다른 지역은 1.1% 상승하는 데 그쳤습니다.

부동산 시장의 법칙들이 깨지고 있는 것은 가격 상승으로 큰 차익을 볼 가능성이 전보다 적어졌기 때문입니다.

[김규정/NH투자증권 부동산 전문위원 : 저성장 안정국면에 접어들면서 과거와 같은 투자수요는 점점 사라지고 있는 상황입니다. 주택시장이 실수요자 위주로 재편되면서 안정·보합 국면에 접어들었다고 분석이 되고 있습니다.]

앞으로도 완만한 집값 상승은 있을 수 있지만, 저성장과 인구 변화 추세 등을 고려하면 부동산 시장의 달라진 분위기가 상당 기간 이어질 것으로 예상됩니다.

(영상편집 : 최혜영, VJ : 유경하)

[하현종 기자 mesonit@sbs.co.kr]

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