고소득자 집 사도록 유도…전세난 완화 효과는 ‘물음표’

[한겨레] ‘수익 공유형 대출’ 효과와 문제점

집값 뛰면 은행과 이익 나누고…손실 나면 대출자가 떠안아

공시가 9억 이하·대형 아파트 포함

전체 주택의 70~80%가 대출 대상

고소득자 집 사도록 유도

부동산 거래 활성화도 겨냥

“집값 떠받치는 안전판 추가한셈”

정부가 27일 발표한 ‘수익 공유형 은행 대출’은 2013년 도입된 ‘주택기금의 공유형 모기지’를 은행 상품으로 바꾸면서 그 대상을 대폭 확대한 것이다. 전세난 완화와 부동산 시장 활성화라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡으려고 내놓은 정책이다.

이 은행 대출이 기존에 운영 중인 공유형 모기지와 다른 점은 우선 손익 공유형 상품이 없다는 점이다. 기존 공유형 모기지는 수익 공유형과 손익 공유형 등 두가지로 이뤄져 있다. 이번에는 대출자가 구입한 주택의 값이 올랐을 때는 수익을 공유하되, 집값이 떨어졌을 때는 집 소유자가 손실을 다 떠안는 수익 공유형 상품만 내놓는다.

손익 공유형을 포함하지 않은 다른 이유는 대출금의 한도와 연관돼 있어 보인다. 이번 수익 공유형은 집값의 70%까지 대출을 해주는데, 손익 공유형으로 할 경우 위험도를 고려해 그보다 낮은 수준으로 설정해야 하기 때문이다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 “대출을 더 많이 받게 하기 위해 손익 공유형을 도입하지 않은 것으로 보인다. 이미 전세에도 대출이 끼어 있는 경우가 많다”고 말했다. 함영진 부동산114 리서치팀장은 “주택기금의 손익 공유형은 대출 한도가 집값의 40%로 낮은데, 수익 공유형이 잘 안되면 손익 공유형이 도입될 수도 있을 것”이라고 말했다.

이번 상품은 기존 주택기금의 공유형 모기지와 달리 대상자와 대상 주택을 대폭 확대해 임대 수요를 주택 구입 쪽으로 돌리려는 의도를 명확히 보여주고 있다. 주택기금은 중산층 이하(연소득 7천만원 이하)만 대상으로 하지만, 이번 상품에선 소득 제한을 두지 않는다. 1주택자도 일정 기간 안에 기존 집을 팔면 대출을 해주겠다는 것은 주택 구입 못지않게 거래 활성화를 꾀하려는 대목으로 보인다. 대상 주택을 보면 기존 주택기금 공유형 모기지는 6억원 이하, 전용 면적 85㎡ 이하로 중산층 주택에 한정됐지만, 이번엔 9억원 이하, 전용 면적 102㎡ 이하로 대형·고가 아파트까지 상당 부분 포함됐다.

부동산114는 전체 주택의 70~80%가 이번 새 대출 상품의 대상에 들 것으로 분석했다. 김규정 엔에이치투자증권 부동산 연구위원은 “지금은 소득이 낮은 사람은 빚내서 집 사고 싶은 상황이 아니다. 따라서 소득이 높은 사람들이 집을 사도록 유도하는 상품을 내놓은 것”이라고 평가했다.

문제는 은행이 조달 금리 이하의 초저금리 대출을 하는 까닭에, 집값이 오르지 않거나 떨어질 경우 손실(역마진)을 볼 수 있다는 점이다. 정부는 집값이 오를 경우 은행과 이익을 공유하는 조건으로, 대한주택보증이 금리 손실의 일부나 전부를 보전하게 할 방침이다.

이번 상품이 전세난 완화와 주택 거래 활성화라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있을까? 전문가들의 의견은 갈린다. 함영진 팀장은 “전셋값 상승을 진정시킬 수 있다. 효과를 키우려면 분양권이나 신규 분양 주택에도 확대할 필요가 있어 보인다”고 말했다. 반면, 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “이미 금리가 아주 낮은 상태여서 별로 매력적이지 않다. 매매 시장을 급격히 활성화할 가능성도 높아 보이지 않는다. 다만 집값 하락을 막는 안전판을 하나 더 만든 것으로 이해하면 될 것”이라고 말했다.

세종/김규원 김경락 기자 che@hani.co.kr

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