기업형 임대주택 눈속임 논란… '임대료 폭탄' 터진다

인천 도화지구, 수익률 마이너스 전망

[CBS노컷뉴스 박상용 기자]

정부가 기업형 임대사업을 졸속 추진하면서 예상 임대료를 지나치게 축소한 것으로 드러나 눈속임 논란이 일 전망이다.

정부가 발표한 기준에 맞춰 임대료를 받으면 민간 임대사업자는 수익성이 전혀 없는 것으로 분석됐다. 결국, 기업형 임대사업에 참여하는 민간업체에 대해 최소 5%의 수익률을 보장하기 위해선 임대료를 당초 정부안 보다 최소 50% 이상 올릴 수밖에 없어, ‘임대료 폭탄’이 우려된다.

◇ 인천 도화지구 기업형 임대주택 1,960 가구 공급

국토교통부가 기업형 임대주택의 첫 사업장으로 인천 도화지구를 낙점했다. 이곳에 1,960 가구의 장기 임대주택을 공급하겠다는 방침이다.

전용면적 59㎡ 333가구와 72㎡ 556가구, 76㎡ 679가구, 84㎡ 222가구, 89㎡ 170가구 등이다.

국토부는 오는 3월 중에 주택기금과 민간업체 등이 참여하는 리츠를 설립하고, 9월에 착공과 동시에 입주자 모집에 나선다는 계획이다.

국토부는 도화지구에 1,960가구의 장기 임대주택을 공급하기 위해선 땅값과 건축비를 합쳐 5,000억 원 정도가 소요될 것으로 추산하고 있다.

보증부 월세인 이들 임대주택에 대해선 면적에 따라 59㎡는 보증금 5~6천만 원에 40~49만원을, 72㎡와 76㎡는 6~7천만 원에 월 임대료 50~55만원을 예상하고 있다. 또, 84㎡는 보증금 7~8천만 원에 월 임대료 50~55만원, 89㎡는 8~9천만 원에 60~65만원을 받겠다는 계획이다.

◇ 임대료 덫에 갇힌 정부…도화지구 임대수익률 마이너스 전망

이럴 경우, 전체 보증금은 최대 1,400억 원 규모가 될 것으로 추산된다. 여기에, 임대료 수입은 연간 115억 원에서 많게는 130억 원에 이를 것으로 보인다.

민간 임대사업자가 주택기금과 은행권 집단대출 등을 통해 사업비 5,000억 원을 조달한 뒤 보증금 1,400억 원을 받아 상계처리하고 나면, 최종 투자비는 3,600억 원이 남게 된다는 계산이 나온다.

이렇게 되면, 민간 사업자는 투자비 3,600억 원을 전액 대출을 통해 조달했다고 가정했을 경우 1년에 이자만 90억 원(주택기금 평균 예상금리 2.5% 적용)을 지급해야 한다.

결국, 인천 도화지구 주택임대사업은 연간 최대 130억 원의 임대료 수입을 올려도 이자 90억 원과 소득세 등 각종 세금을 내고 나면, 실제 손에 쥐는 것은 20억 원에서 많게는 30억 원 정도가 예상된다.

이는, 3,600억 원을 투자해도 수익률은 1%가 채 안된다는 것을 의미한다. 이마저도 관리비와 운영비 등을 제하고 나면 실제 수익률은 마이너스가 될 수도 있다는 분석이다.

정부가 기업형 주택임대사업자를 육성하겠다며 호언장담했던 예상 수익률 5%와는 거리가 멀어도 한참 멀다.

이에 대해 국토부 관계자는 "수익률은 순수 자기자본에 대해서만 5%를 보장하겠다는 것"이라며 "총사업비 가운데 50% 정도가 자기자본으로 보면, 도화지구의 수익률도 2% 이상은 된다"고 말했다.

하지만, 민간 주택사업자 입장에서는 기업형 임대사업에 참여할지를 놓고 고민할 수밖에 없다. 국토부도 민간 사업자들의 움직임을 예의 주시하고 있다.

서승환 국토부 장관은 최근 주택건설업계 관계자들과 가진 간담회 자리에서 “기업하는 입장에서는 불확실성이 가장 큰 리스크라고 생각한다”며 “규제완화와 택지지원, 자금지원 등 가용한 모든 수단을 통해 업체들을 지원하겠다”고 말했다.

◇ 정부, 기업형 임대주택 임대료 축소발표 의혹…'월세 폭탄' 현실화

짐작컨대, 국토부가 기업형 주택임대사업자 육성방안을 발표하면서 제시했던 월 임대료 45~80만 원은 여론 무마용 허수일 가능성이 매우 높다.

도화지구 임대사업만 봐도 수익률에 관계없이 예상 보증금과 월 임대료를 정해진 틀에 꿰맞췄다는 의혹을 떨칠 수가 없다.

이는, 앞으로 정부가 민간 임대사업자에게 5% 수익률을 보장하기 위해선 보증금을 대폭 늘려 부채 규모를 줄여주거나, 월 임대료를 크게 올릴 것이라는 추정이 가능해 진다.

도화지구 임대주택의 경우 보증금과 월 임대료가 당초 정부 예상치 보다 각각 50% 이상 늘려야만, 수익률을 겨우 4.5% 수준에서 맞출 수 있을 것으로 보인다.

이렇게 되면, 최소형인 59㎡의 보증금은 7~9천만 원에 월 임대료는 60만 원 후반대가 될 것으로 예상된다. 면적이 가장 큰 89㎡는 보증금 1억3천만 원에, 월 임대료는 90만원이 넘을 것으로 보인다.

정부가 중산층 서민들의 주거 안정을 위해 기업형 임대주택을 공급하겠다고 밝혔지만, 오히려 임대료 인상을 부추겨 무주택 서민들의 주거비 부담만 가중시킬 것이라는 우려가 현실화되고 있다.
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