전세→월세시대로, 임대시장 패러다임이 바뀐다

[이제는 월세시대…민간임대시장 뜨나<1>]

공공임대만으로는 중·서민 위한 주택공급 한계

만성 전세난…임대산업 육성에서 해법 찾아야

(세종=뉴스1) 진희정 기자 = 전세에서 월세로의 전환이 빠르게 일어나고 있다. 집값이 떨어지고 저금리가 지속되면서 패러다임이 변하고 있는 것이다. 집주인들은 전세에 대한 메리트가 없어지면서 월세를 선호하고 있다. 정부도 거스를 수 없는 대세임을 인정하고 안정적인 주택을 공급하기 위해 기업형 민간임대시장을 키우기로 한 것.

각종 세제 감면과 규제 완화에도 불구하고 민간임대시장의 활성화는 요원해 보인다. 다가오는 월세시대를 민간임대시장이 마중몰하기 위해 어떤 방안들이 필요한지 짚어본다.<편집자주>

자료: 국토교통부 © News1

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#1. 결혼 3년차 A씨 부부는 5000만원을 올려달라는 집주인 요구에 전세를 포기하고 시세보다 저렴한 월세 아파트로 옮겼다. 1년 뒤 집을 살 계획으로 전셋집 연장을 위해 대출을 받아 이자를 내는 것보다 월세값이 더 저렴했기 때문이다. 소개해 준 공인중개업소가 A씨 집을 포함 5가구를 집주인 대신 관리해 불편한 부분은 바로 고쳐지고 있다.

#2. 올 초 은퇴한 K씨는 서울 영등포구 당산동에 원룸형 주택 3가구를 매입하고 보증금 1000만원·월세 60만원으로 세를 내주었다. 최근 한 세입자가 월세를 내지 않기 시작해 전기료 등 공과금마저 밀렸다. 보증금에서 떼어낼 수 있다지만 수차례 내용증명을 보내도 세입자는 나타날 기미조차 없다. 이에 K씨는 세입자 문제가 해결되는대로 임대 관리 전문 업체에 원룸형 주택을 맡기기로 했다.

기업형 임대 관리업의 필요성이 부각되고 있다. 정부의 잇따른 전세 대책에도 불구하고 전셋값 고공행진 속에 전세난이 지속되면서 임대산업 육성이 전세난의 구원투수로 떠오르고 있어서다. 이에 정부는 비교적 저렴한 월세를 확대 공급하기 위해 민간자본 유치 방안과 임대사업자의 대규모 분양 및 매입을 유도하는 대안을 적극 검토중이다. 이와 함께 임대 서비스의 질을 높이기 위한 기업형 임대관리전문회사 설립을 적극 유도해 임대산업을 활성화시킨다는 방침이다.

하지만 현실은 녹록치 않다. A씨가 맡기고 있는 중개업소가 미등록 업체인데다 K씨의 경우도 소득이 노출되고 관리 수수료를 내야 하는 상황에서 어쩔 수 없이 선택한 것이다.

전문가들은 임대산업 육성을 위해서는 시장 환경 미비점을 해결해야 한다는 의견이다. 김현아 한국건설산업연구원 연구실장은 "주택시장의 패러다임이 자가보다 임대거주를 선호하는 방향으로 바뀌면서 전세난이 장기화되고 있어 월세 중심의 수급구조가 필요하다"면서 "임대산업 육성을 위한 시장 환경이 갖춰지지 않은데다 다주택 소유에 대한 부정적 인식 등을 정부가 어떻게 변화 시키는지가 성공 여부를 판가름 할 것"이라고 말했다.

김진영 민주정책연구원 부연구위원도 "부동산시장이 활황일 때는 매매시장 활성화가 임대차시장을 안정화 시켰으나 현재는 그 효과가 전무하고 오히려 전세의 급격한 월세화로 중·서민의 주거가 불안하다"면서 "임대주택 공급을 늘리기 위해서는 공공뿐만 아니라 민간의 자본을 끌어들일 필요가 있으며 이에 대한 인센티브를 줄 필요가 있다"고 전했다.

◇임대주택 지을수록 LH 적자 확대

실제로 공공임대주택 공급 주체인 LH(한국토지주택공사)의 재정상태 악화와 준공공임대주택에 대한 민간 자본 유인책의 한계로 인해 더 이상 중서민을 위한 주택공급이 쉽지 않은 상황이다. 또 임차수요가 무리하게 매매수요로 전환하면 '하우스푸어'를 양산하게 되고 월세화가 가속화돼 가계 가처분소득의 감소와 소비위축의 문제까지 발생할 수 있다.

김진영 부연구위원은 "임차인에 대한 현실적 지원정책 부재와 새로운 활로의 모색이 필요하다"면서 "국내 임대주택의 대부분을 차지하고 있는 민간임대주택시장에 대한 적극적 지원과 제도적 검토가 이뤄져야 한다"고 지적했다.

현재 공공임대주택 비율은 5%로 경제협력개발기구(OECD) 국가 평균(11.5%)의 절반에도 못 미치는 수준이다. 특히 공공이 짓는 100만 가구 중 78%를 LH가 공급하고 있는데 부채비율이 460%에 달해 공급을 더 늘리는데 한계가 있다. LH에 따르면 임대주택을 지을때마다 1년에 부채가 5조원씩 늘고 있으며 임대주택 한 가구당 금융부채가 8000만원이 생기는 구조다.

국토부 관계자는 "임대주택은 공공부문에서 100만가구 민간에서 60만가구를 공급하고 있다"면서 "LH의 부채 때문에 사업 추가 확대가 어려운 만큼 민간이 나설 수 있도록 다각도로 검토하고 있다"고 언급했다.

이어 "공공에서 짓는 임대주택은 꾸준히 추진해 저소득층의 주거안정을 위해 공급할 것이다"며 "중·서민을 위해서는 기업형 임대사업을 통해 공급과 품질을 동시에 만족할 만한 방안을 마련중"이라고 밝혔다.

◇전셋값 상승·저금리 지속·거래 감소…악순환

건설산업연구원의 2015년 부동산전망에 따르면 아파트 공급이 지속됨에도 불구하고 서울의 2014년 1~9월 아파트 전세 거래량은 2011년 같은 기간 대비 9.8% 감소해싿. 전세가격 상승과 저금리 상황이 지속되면서 아파트 전세 거래가 감소했기 때문이다.

서울시 임대차 계약에서도 전세 거래는 감소하는 대신 월세 거래는 증가하고 있다. 1~9월까지 서울시 전세 거래량은 0.4% 감소했으며 특히 아파트 전세 거래량이 5.7% 감소해 가장 두드러졌다. 월세 거래량은 6.9% 증가했으며 Δ아파트 14.7% Δ단독·다가구 6.2% 증가해 증가세를 주도해싿. 무엇보다 아파트는 전세가 감소하고 월세는 증가하고 있어 전세에서 월세로 전환되는 사례가 많은 것으로 나타났다.

이같은 현상은 앞으로도 지속될 것으로 예상된다. 한국개발연구원(KDI)의 민간 임대시장 분석에 따르면 지난 2000년 이후 월세전환 추이가 지속된 것으로 나타나고 있다. 2000년 전세 28.7%, 보증부월세 10.5%에 달하던 주택점유 형태가 2010년에는 전세 22.4%, 보증부월세 18.6%로 급상승한 것이다.

KDI 추정치에 따르면 월세전환속도가 빨라지면서 2018년에 이르면 전월세 비중이 같아지고 이후 월세가 전세 비중을 초과하는 것으로 분석됐다. 이런 추세는 2020년까지 지속되다가 이후 전세와 월세 비율이 정체되는 것으로 나타났다.

또 저소득층일수록 이자상승 부담이 커지고 1인가구 월평균 비용이 가장 높은 9만원에 육박해 월세 급전환이 약자층의 주거생활을 더욱 어렵게 만들 것으로 예상된다. 정부가 월세전환에 걸맞은 민간임대 활성화에 나선 것도 이 같은 분석에 근거를 두고 있는 것으로 풀이된다.

◇개인 민간임대·기업형 민간임대 등 투트랙 전략 필요

민간임대시장 활성화를 위해서는 임대인을 단순히 불로소득을 올리는 투기적 사업가로 보는 것이 아니라 전·월세 가격 상승 문제를 해결하기 위한 적극적인 임대시장 참여자로 파악해야 한다는 주문도 나오고 있다.

함영진 부동산114리서치센터장은 "임대소득 과세 시기가 2017년으로 연기되면서 제도권 내에서 관리가 되지 않고 있다"면서 "일부 임대소득만 있는 임대소득자는 세원 노출로 인한 건강보험료 부담이 추라고 발생해 더 꺼려하고 있다"고 말했다.

이에 따라 개인 임대소득자들이 과세를 피하기 위해 등록을 거부하는 만큼 임대소득에 과세하되 세제혜택 부여와 임대주택 감가상각을 인정하고 주택노후 정비 보전 등 다양한 임대업자 지원 제도가 마련돼야 한다는 지적이다.

더불어 전문가들은 대기업 임대시장 진출과 관련해 토지·자금지원·규제 완화·세제 등 기업형 민간임대시장 활성화를 위한 환경 조성도 필요하다고 입을 모았다.

먼저 지난 2월 시행한 '주택 임대관리업'에 대한 규제 완화를 꼽고 있다. 주택 임대관리업은 집주인을 대신해 세입자와 임대주택을 관리하고 임차료를 징수하는 것을 말한다. 그동안 일부 중개업소 등이 임대주택을 관리하다 보니 체계적인 시설관리 등이 제대로 이뤄지지 않았다.

주택업계도 아파트 분양시장은 포화상태라고 보고 임대사업 쪽으로 눈을 돌리고 있다. 하지만 구미를 당길만한 혜택이 없다보니 정부의 예상과 달리 실효성이 크지 않다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "일정 규모 이상 임대주택을 관리하는 경우 별도의 법인세나 부가가치세 감면 등 다양한 인센티브를 제공해야 한다"면서 "또 대형 건설사가 민간임대주택을 지을 때 오랫동안 자금이 묶이는 만큼 기금을 활용한 지원이나 토지매입비 등에 대한 혜택이 있어야 한다"고 조언했다.

hj_jin@

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