땅 개발정보 '토지이용계획확인원'에 다 있다

토지재개발에 유용한 TIP

[이데일리 성선화 기자] 토지투자가 어려운 일상적으로 쓰지 않는 어려운 용어와 개념 때문이다. 쉬운 우리말로는 도랑이지만 법상으로는 어렵게 ‘구거’라고 부른다. 토지 투자를 위해 서류를 보다보면 머리부터 아픈 이유이기도 하다.

이번 ‘재테크의 여왕’은 ‘1년 안에 되파는 토지투자의 기술’ 저자 김용남 쌍둥이 공인중개 대표에게 토지개발을 위해 꼭 필요한 팁들을 알아봤다.

①토지를 파악하기 위한 서류, 토지이용계획확인원

토지를 파악하기 위해서는 대장, 도면, 토지이용계획확인원, 등기부등본 4가지 서류를 볼 줄 알아야 한다. 실무에서 가장 중요하게 생각되는 서류는 토지이용계획 확이원이다. 이 서류에는 토지의 지목, 면적, 공시지가, 확인도면 그리고 용도지역과 기타 다른 법에 저촉사항들을 볼 수 있다. 토지이용규제정보서비스에 접속하면 이 서류를 확인할 수 있다.

명심할 점은 토지의 면적은 대장을 기준으로 하고 소유권 관계는 등기부등보 기준으로 한다.

②개발부담금, 직접 개발하지 않아도 세금이 나온다

개발부담금이란 토지 개발을 해서 가치가 올라갔으니 세금을 내라는 것이다. 예를들어 토지를 매입할 당시 공시지가가 평당 10만이었고 건축물을 지어 지목이 대지로 변경되면서 공시지가가 평당 50만원으로 상승했다면 평당 40만원 정도 가치가 오른 것이다. 이는 지가 차익의 25%를 세금을 내야 한다.

중요한 점은 개발부담금 납부 의무가 건축물 준공 당시의 토지 소유자에게 있다는 것이다. 개발부담금 고지서는 토지를 공장으로 개발한 개발업자에게 나오는 것이 아니고 공장부지를 산 사람에게 나온다. 준공 후 나오는 개발부담금에 대해서는 절반씩 부담하기로 특약을 넣어 두는 게 좋다.

③도로점용허가, 눈에 보이지 않는 도로를 확인하라

토지이용계획확인원을 보면 ‘소로1류에 접함’이라든지 ‘대로3류에 접함’이라고 돼 있는 경우가 있다. 말 그대로 내 토지가 도로에 붙어 있다는 뜻이다. 자세히 보며 소로1류에 접한 도로 폭이 나온다. 도로 폭이 10~12m라고 하지만 현장에 가서 확인해보면 그 폭이 6m밖에 나오지 않는다.

그럼 나머지 도로는 어디 있다는 뜻일까. 도로의 양 옆으로 2m씩 도로 부지가 더 있다는 뜻이다. 이렇게 눈에 보이지 않는 도로를 사용해야 하기 때문에 이 도로 부지를 사용하겠다는 신청을 해야 한다. 이런 신청이 도로점용에 대한 신청이며 이것이 받아들여지면 도로점용허가를 받는 것이다. 이 허가를 받게 되면 가감속차선 공사를 해야 하는데 이 공사는 신청자가 직접 해야 한다.

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