높은 ‘월세전환율’ 세입자 등골 빠진다

전세보증금 대비 1년치 월세 비율 법령에 따르면 현재 상한선 9%

이사철 대학가 등 10~12% 예사… ‘기준금리 3배 이내’ 법안 발의 중

집주인들이 전세를 월세로 바꾸는 흐름이 빠른 상황에서 월세 사는 서민의 주거 안정을 위해 ‘월세전환율 제한’을 강화해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다.

월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 보증금과 1년치 월세의 비율을 뜻한다. 보증금을 1000만원 내리는 대신 월세를 10만원 받기로 했다면 1년치 월세가 120만원 늘어나므로 월세전환율은 12%다.

현재 주택임대차보호법과 시행령에선 국내 임대차거래의 월세전환율 상한선을 한국은행 기준금리(연 2.25%)의 4배, 즉 9%로 규정하고 있다. 그러나 현실에서 이 상한선은 상징적인 의미만 있을 뿐이다. ‘보증금 1000만원이 월세 10만원’(월세전환율 12%)이라는 관행적 기준도 별다른 제재 없이 통용된다. 수요가 몰리는 새학기의 대학가에서는 원룸의 월세전환율이 10%를 넘기 십상이다. 법령을 어기면 세입자가 계약 무효를 요청하거나 손해배상 청구 등 민사소송을 제기할 수 있지만 형사적인 처벌이 가해지진 않기 때문이다. 반대로 서울처럼 전세난을 겪는 지역에서는 전셋값이 워낙 높아 전세의 평균 월세전환율(7.3%, 지난 2분기)이 상한선(9%)보다 낮기 때문에 월세전환율 상한선이 월세를 낮추는 효과를 발휘하지 못한다.

새정치민주연합 박홍근 의원은 지난달 말 월세전환율을 ‘기준금리의 3배’로 제한하는 법안을 발의했다. 지금 기준금리를 적용하면 월세전환율 상한선이 6.75%으로 낮아져 월세가 지금보다 많게는 10만원 이상 떨어지고, 전세의 월세 전환 속도도 늦추는 효과가 있다. 권대우 한양대 법학전문대학원 교수는 최근 법무부에서 용역을 받아 작성한 ‘주택임대차 월세 가속화에 따른 주택임대차보호법 개선방안 검토’에서 “월세전환율 상한선은 전세금을 조달하는 데 필요한 이자율을 기준으로 판단해야 한다”며 시행령을 ‘기준금리+5%포인트’(현재 기준금리로는 7.25%)로 개정하는 안을 한 예로 제시했다.

임경지 민달팽이유니온 세입자네트워크팀장은 “세입자들에게 나오는 물량이 월세밖에 없는데 월세에 대한 보호장치는 없고, 빚을 내서 집을 사라는 정책만 있다”며 “정부 정책의 중심을 임차인으로 옮겨 월세전환율을 낮추고 실효성 있게 적용해야 한다”고 말했다.

그러나 법무부 관계자는 “월세전환율을 낮추거나 의무화하는 것은 임대인의 재산권을 제한하고, 오히려 집주인이 임대를 꺼리게 되는 부작용 때문에 신중해야 한다는 것이 기본 입장”이라고 밝혔다.

<조미덥 기자 zorro@kyunghyang.com>