대목 만난 재건축 … 젊은층 사는 중소형주택 단지 유리

80년대 후반 지은 고층아파트

용적률 높아 사업성 떨어져

청약제 내년 개편 … 연내 신청 유리

저렴한 신도시 중소형 노려볼 만

최경환 부총리(오른쪽)와 서승환 국토교통부 장관이 2일 국무회의 시작에 앞서 웃으며 이야기를 나누고 있다. [청와대사진기자단]

정부의 9·1 부동산대책으로 주택시장 지도가 달라진다. 주택 공급의 중심축이 도심 외곽에서 도심으로 바뀐다. 정부가 택지개발사업을 통한 대규모 주택단지 조성을 포기하고 기존 주택을 허문 뒤 다시 짓는 재건축에 대한 규제를 대폭 풀기 때문이다. 재건축과 신규 분양이 9·1 대책 이후 부동산시장의 ‘핫’ 종목으로 떠올랐다. 재건축 연한 완화 등 기대 이상의 규제 완화로 재건축사업이 탄력을 받을 전망이다. 청약제도 변경으로 청약 문턱이 낮아져 기존에 집을 갖고 있는 유주택자도 아파트를 분양받기 쉬워졌다. 이 때문에 투자 전략도 다시 짜야 할 것 같다.

2008년 금융위기 이후 주택시장이 가라앉으면서 재건축도 한동안 맥이 끊겼다. 그러다 지난해부터 집값 회복세와 함께 다시 사업이 속속 재개됐다. 서울시에 따르면 아파트 재건축 착공 물량이 2010년 390여 가구까지 줄었다가 지난해 6000여 가구로 늘었다. 이번 규제 완화로 재건축 가능 단지가 크게 늘어나면서 재건축시장은 대목을 만나는 셈이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “신도시 등의 공급이 줄어 도심에 새 집을 마련하거나 가격 상승에 따른 시세차익을 기대하는 수요가 늘어날 것”으로 내다봤다. 재건축 연한 완화 수혜지역이 이미 재건축이 활발한 강남뿐 아니라 주공 7단지 등이 있는 노원구 상계동 등 강북도 포함돼 파급효과가 더욱 클 것으로 보인다.

하지만 지나친 기대감에 대한 우려의 목소리도 나온다. 재건축 연한을 채웠다고 바로 사업이 이뤄지는 게 아니어서다. 사업을 하더라도 입주 때까지 5년 넘게 걸린다. 문턱이 낮아지긴 하지만 안전진단 등 넘어야 할 절차도 많다. 지금부터 따지면 일러야 10년 뒤에나 새 아파트에 들어갈 수 있다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “성년이 됐다고 모두 결혼하지는 않는다”며 “연한 단축은 성년의 나이를 낮춘 셈”이라고 지적했다.

1980년대 후반에 지어진 단지들은 상당수 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 높은 10층 이상 중층이어서 저층 아파트에 비해 사업성이 떨어진다. 200%가 넘는 단지들엔 재건축해 일반에게 팔 수 있는 물량이 많이 나오지 않는다. J&K도시정비 백준 사장은 “용적률이 낮고 작은 주택형이 많은 데다 주로 젊은 층이 사는 단지가 사업 진행 속도가 빠르다”고 말했다. 전문가들은 재건축이 이미 진행돼 사업 불확실성이 없는 단지의 투자가 더 안전하다고 조언하기도 한다.

청약을 통한 내 집 마련 전략도 수정이 불가피해졌다. 청약자는 늘고 분양은 줄어들 것으로 예상돼 신규 분양 수요자는 내년 2월께 청약제도 개편 이전에 청약에 나서는 게 유리하다. 청약예금 가입자 중 중대형(전용면적 85㎡ 초과)에 청약할 수 있는 통장을 가졌다면 예치금을 감액해 올해 안에 분양하는 도심 재개발·재건축 단지나 수도권 공공택지 중소형(전용면적 85㎡ 이하)을 노려볼 만하다. 중대형보다는 중소형이 환금성이 좋고 가격 부담도 작기 때문이다.

중대형으로 갈아타려는 수요는 서둘러야 한다. 이미 지난해 6월 한 차례 규제 완화(중대형 청약가점제 폐지)가 이뤄진 만큼 경쟁자가 더 늘기 전에 갈아타는 게 유리하다. 청약저축을 갖고 있거나 종합통장 가입자이면서 무주택이라면 굳이 연내 청약에 나설 필요가 없다. 이들에게 분양하는 중소형 공공분양(일반 및 분양전환임대)은 청약제도 개편 이후에도 순차제(청약통장 납입금액이 높은 순으로 당첨자 선정)가 적용돼 기존 가입자가 절대적으로 유리하기 때문이다. 또 세대 내 다른 세대원이 저축이나 종합통장이 있다면 공공분양 아파트에 청약할 수 있게 된다. 오히려 좀 더 유리하게 바뀌는 셈인데, 그렇다고 마냥 기다리는 건 곤란하다. 공공택지 폐지에 따라 공공분양 물량이 줄기 때문이다.

안장원·황정일 기자

안장원.황정일 기자

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