기부채납·용적률에 막힌 강북, '재건축 효과' 한계

[[9·1 부동산대책]강남에 비해 사업성 근본적 한계]

서울 아현동 재개발 대상 지역/사진=류승희 기자

"1985~1991년 사이 준공된 아파트들이 이번 대책 혜택을 받는데 서울시내 23만가구 중 강남3구 아파트는 14.9%에 불과합니다."

김재정 국토교통부 주택정책관은 지난 1일 발표한 부동산 대책에서 재건축 활성화 수혜가 서울 강남에 집중될 것이란 지적에 "수혜 예상 아파트가 강남3구(강남·서초·송파구) 외에 85.1%나 된다"고 설명했다.

그럼에도 강남 이외 지역에 이번 대책의 훈풍이 전해지기 위해선 기부채납과 용적률 등에서 재건축 조합 이익을 일정 부분 보전해줘야 한다는 의견이다.

2일 부동산업계에 따르면 서울 강북권 재건축·재개발의 경우 35~40%에 달하는 기부채납률로 인해 사업성이 떨어지고 궁극적으론 이번 대책 효과가 크지 않을 것이란 지적이다. 이는 강남권보다 높은 수준이다.

강북권의 기부채납률이 높은 이유는 도로나 공원 등 기반시설이 강남에 비해 크게 열악한 데서 비롯됐다. 재건축을 하더라도 도로와 녹지 등을 한꺼번에 지어야 하기 때문에 도심 인프라가 좋은 강남에 비해 사업비가 훨씬 많이 들 수밖에 없다는 것이다.

특히 공공기반시설은 조합원이 모두 부담하게 되고 주거여건 대비 집값 경쟁력 하락으로 이어진다. 강북 한 뉴타운 조합 관계자는 "기부채납률을 10% 정도 낮춰줄 것을 요구를 서울시와 구청에 수차례 했지만 요지부동"이라며 "이런 상태에선 사업성이 전혀 없다"고 푸념했다.

용적률을 높이는 게 대안이지만 서울시는 조례에서 용적률 상한선을 1종 150%, 2종 200%, 3종 250% 등으로 제한했다. 정부가 재개발·재건축 용적률을 법적 상한선(최대 300%)까지 적용할 수 있도록 했지만 이는 상업지역을 제외한 주거지역에만 해당되고 사업 단계에서도 사업시행인가 이전 정비구역에만 허용된다.

국토부가 지자체의 기부채납 요구가 과도하다고 판단, 기부채납 상한선을 정하겠다고 나선 건 이런 이유에서다. 기부채납 부담을 낮춰 재건축 비용을 줄이면 강북지역에도 재건축이 활성화 될 수 있다고 본 것이다.

국토부는 내년 하반기 국회에 기부채납 제도 개선을 다룬 주택법 개정안을 제출할 계획이다. 국회가 어떻게 반응할지가 강북 재건축 성공의 열쇠인 셈이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "기부채납 비율과 용적률 규제 등이 개선돼야 재개발 사업성이 높아진다"며 "재개발에서 임대주택 의무비율 같은 것도 사업 추진을 어렵게 하는 요소"라고 말했다.

세종=김지산기자 san@

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