'다가구주택' 몸값 왜 치솟나했더니…세금 '0원'

[아파트에 근접하는 다가구 경매 낙찰가율…임대소득 많아도 과세대상 제외]

#지난달 21일 대전 동구 판암동 소재 다가구주택 경매에 24명의 입찰자가 몰렸다. 지난 6월 진행된 1차 경매에서 유찰돼 최저경매가가 감정가(4억2708만원)의 70%까지 떨어졌지만 감정가보다 높은 4억4000만원에 낙찰됐다.

해당 물건은 3층 건물로 11가구가 세들어 살고 있었다. 총 보증금 합계만 2억8677만원에 월세는 95만원으로, 대전지하철 1호선 판암역과 가까워 임대수요가 풍부하다는 평가를 받았다.

#올 3월엔 서울 서부지법에서 경매 진행된 서대문구 창천동 소재 다가구주택이 마찬가지로 24대1의 경쟁률을 기록, 결국 감정가(19억153만원)보다 약 1억5000만원 더 높은 20억5100만원에 고가 낙찰됐다.

2순위 입찰자 역시 감정가보다 8800만원 더 높은 19억8900만원을 써낸 것으로 확인돼 인기를 실감케 했다. 임대차 보증금만 7억원에 육박하는 '알짜배기' 물건으로 전세비중이 높음에도 매달 수백만원의 월세수익이 가능해 경쟁이 치열했다는 의견이다. 현행법상 다가구주택 1채는 1주택에 해당돼 과세대상이 아닌 것도 장점으로 분석됐다.

정부가 집주인들의 임대소득 과세 방침에 대해 재수정을 거듭하는 사이 주택시장의 혼란이 더욱 확산되고 있다. 이런 가운데 임대사업자들 사이에서 거주와 임대수익 창출이 동시에 가능한 부동산으로 '다가구주택'이 손꼽히면서 투자처로 급부상하고 있다.

다가구주택은 집주인이 직접 거주하면서 나머지 가구에 세를 주고 임대수익을 올리는 구조지만 이번에도 임대소득 과세대상에서 빠졌기 때문이다. 이를 악용해 '불법 가구 쪼개기' '임대료 폭리' 등으로 임대소득을 최대한 늘리려는 임대사업자가 늘고 있다는 지적이다.

◇경매시장에서 다가구 '인기'…아파트 낙찰가율에 근접

21일 부동산경매정보업체 부동산태인에 따르면 임대소득과세 방침을 밝힌 '2·26 주택임대차 선진화방안' 이후 진행된 전국 다가구주택 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 △3월 67.7% △4월 71.7% △5월 66.5% △6월 82.9% △7월 78.8% 등으로 크게 올랐다. 감정가를 넘어선 고가낙찰건수도 3월 3건에서 6월엔 9건으로 늘었다.

이는 정부 방침에 따라 1주택자는 기준시가 9억원 이하면 임대소득에 대한 과세 대상에서 제외되고 9억원 넘는 경우에도 임대소득이 연간 2000만원 이하면 분리과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 일부 투자자가 발빠른 행보를 보인 것으로 경매업계는 분석한다.

정대홍 부동산태인 팀장은 "앞으로도 다가구주택이 비과세라는 성역에 남아 있을지는 장담할 수 없지만 양도소득세 등 다른 물건에 비해 절세 여지가 많다는 점에서 매력적"이라며 "다만 실거래가 정보를 기반으로 좀더 저렴한 가격으로 매수할수록 더 큰 수익을 낼 수 있다"고 조언했다.

◇다가구주택 연간 수조원 소득, 세금 '구멍 숭숭'

다가구주택은 19가구 이하가 거주하는 단독주택의 일종으로 건물을 쪼개 원룸 등과 같이 나눈 뒤 개별가구에 세를 내줄 수 있지만 각 구획을 분리·소유할 수 없도록 돼 있어 1주택으로 간주된다. 이에 따라 1채만 소유한 집주인은 해당 주택의 공시가격이 9억원만 넘지 않으면 월세 수입이 얼마가 되든지 과세 대상에서 제외된다.

국토교통부의 2013년 건축물 현황에 따르면 전국 다가구주택은 총 52만5322동, 연면적은 1억4083만㎡에 달한다. 2012년 주거실태조사에서도 다가구주택에 거주하는 전·월세 세입자 가구만 141만5277가구에 달하는 것으로 조사됐다. 보증금 합계는 57조2412억원, 월세액은 2조9090억원이다.

특히 단독주택 공시가격의 실거래가 반영률이 60% 남짓인 점을 감안하면 기준시가 9억원 이상이 되려면 시세가 13억원을 넘어야 하는데 대부분 다가구주택 소유자가 세금을 내지 않고 있는 셈이다. 전문가들은 조세 형평성과 서민주거안정을 위해 다가구주택에 대한 입법적 보완이 시급하다고 주장한다.

한 세무전문가는 "현실에선 임대소득을 극대화하기 위해 가구수를 불법으로 늘리거나 임대료를 터무니없이 책정하는 경우가 비일비재하다"며 "공평과세 측면에서도 다가구주택에 대한 입법적 보완이 필요하다"고 꼬집었다.

송학주기자 hakju@

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