내달부터 시행…Q&A로 알아보는 DTI·LTV 완화

달라진 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 8월1일부터 시행된다. 정부는 지난 24일 경제정책방향을 발표하면서 업권별로 차등화돼 있던 LTV 비율을 지역, 업권에 상관없이 70%로 적용한다고 밝혔다. DTI도 전 금융권에 60%를 일률 적용키로 하고 소득인정 기준을 일부 완화했다. 제도 시행과 관련된 궁금증을 Q&A 형태로 풀어봤다.

▶ 기존 대출자도 달라진 LTV, DTI의 적용을 받는가

=기존 대출자가 대출을 증액하거나 다른 대출로 대환하는 경우에도 적용된다. 다만 2금융권의 경우 변경된 기준을 초과하는 대출에 대해 기존 대출한도를 유지할 예정이다.

▶ 완화된 DTI는 수도권 전 지역의 아파트 담보대출에 적용된다고 하는데, 예외인 곳도 있는가

=자연보전, 도서지역 등 과거 투기과열지구 지정에서 제외된 지역은 예외다. 서울의 경우 예외인 곳이 없고 경기도는 가평군, 양평군, 여주군, 연천군 일부 면, 안산시 대부동, 화성시 국화리 등이 예외 지역이다. 인천시는 강화군과 옹진군의 도서지역이 제외된다.

▶DTI 적용이 배제되는 대출도 있나

=전 금융기관을 합산해 1억원 이하의 소액대출은 적용이 배제된다. 또 이주비, 중도금, 잔금대출 등 집단대출과 미분양주택 담보대출도 적용되지 않는다.

▶DTI 산정방식에서 장래예상소득은 어떻게 변경되는가

=기존에는 장래예상소득 인정기간을 10년으로 한정했다. 하지만 변경된 규정에 따르면 대출만기 범위 내에서 60세까지 인정한다. 장래예상소득은 [직전 1년소득+직전 1년소득*(1+평균소득증가율)]/2의 산식으로 계산한다. 평균소득증가율은 연령대와 약정만기에 따라 산출하게 된다.

▶연소득 3500만원의 33세 직장인이다. 만기 20년의 주택담보대출을 받았는데 이번 규정에 따라 대출가능액이 달라지나

=기존에는 10년간 소득증가율만 인정했다. 이 직장인의 경우 10년간 소득증가율이 31.8%로 계산된다. 따라서 소득인정액은 4057만원으로 총 대출 가능액은 3억3500만원이다. 하지만 달라진 규정에 따라 대출만기인 20년까지의 소득증가율(66.5%)이 인정된다. 이 경우 소득 인정액은 4664만원이다. 총 대출가능액은 3억8500만원으로 기존보다 5000만원 늘어난다.

▶2금융권의 기존 대출을 만기 연장하는 경우 새로운 규정의 적용을 받게 되나

=이번 규제개선 조치는 조치시행일 이후 신규로 취급되는 대출에 대해서만 적용된다. 따라서 기존 대출을 만기 연장하는 경우에는 당초 대출한도 만큼 인정된다.

▶자산은 보유하고 있지만 신고소득이 없을 경우 소득환산을 어떻게 하게 되나

=대출자 본인과 배우자 소유의 토지, 건출물 등 자산은 소득으로 환산할 수 있다. 여기에 부채는 공제된다. 순자산에서 직전년도 은행 정기예금 가중평균금리를 곱한 금액을 한도로 실제 상환능력을 평가해 DTI 적용 소득규모를 자체적으로 판단하게 된다. 자산의 소득환산을 통한 주택담보대출은 1건으로 제한된다.

▶정부 정책 발표 직후 대출금액에 대한 상담을 완료했다. 이 경우 어떤 기준을 적용받게 되나

=8월1일 시행일 이전 금융사와 대출금액에 대한 상담을 마치고 전산상 등록됐다면 종전 기준이 적용된다.

▶LTV와 DTI가 완화되면 어떤 효과를 볼 수 있게 되나수=상대적으로 금리가 높은 2금융권의 대출을 줄일 수 있는 효과를 보게 된다. 이 경우 결과적으로 가계부채의 구조와 질이 개선된다. 가계의 이자부담이 경감되는 것이다. 또 40대 미만과 은퇴자 등의 소득인정기준을 확대해 실수요자들이 혜택을 볼 수 있따.

▶3억원의 주택을 담보로 LTV 50%의 적용을 받아 1억5000만원의 주택담보대출을 받은 직장인이다. 2금융권 신용대출도 6000만원 보유 중인데, 2금융권 신용대출을 은행 주택담보대출로 전환하면 이자절감 효과가 어떻게 되나

=상호금융의 신용대출 평균금리가 6.9%이고, 은행권의 주택담보대출 금리가 평균 3.63%라는 점을 감안하면 금리 차이가 3.27%p다. 따라서 6000만원의 3.27%인 연간 196만원의 이자비용 절감효과를 볼 수 있다. 정현수

정현수기자 gustn99@

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