임대소득과세 '논란'…'비정상'이 '정상'된 사회

[[임대소득 과세 후폭풍]정말 집주인들 집팔고 '월세→전세' 돌릴까?]

"이번 '2·26 전·월세대책'(세입자대책)은 집주인의 권리행사를 '정상과세'란 방식을 통해 법제도틀 내로 끌어드리려고 했다는 점에서 파격적이고 전향적이다. 집주인이 지배하는 임대차시장의 거래관계를 세입자와의 대등한 관계로 바꾸려고 한데서 의미가 있다."(조명래 단국대 도시지역계획학과 교수)

"임대차 문제는 매매시장 활성화를 통해 해결할 수 있는 부차적인 문제가 아니라 우리나라의 임대차시장이 가진 구조적 문제를 해결해야 된다. 임대차 정보와 권리를 투명하게 관리하는 임대차등록이 전제되지 않으면 이번 대책에서 제시된 임대소득의 투명한 과세나 임대료 세액공제 등은 제대로 시행될 수 없다."(변창흠 세종대 행정학과 교수)

정부가 세입자의 월세 소득공제를 세액공제로 바꾼다는 '2·26 세입자대책'에 이어 '3·5 집주인대책'을 잇따라 내놓은 이후 주택시장이 얼어붙을 조짐을 보인다는 주장이 나오고 있다. 월세 임대소득뿐 아니라 2주택자의 전세보증금에도 세금을 물리겠다는 얘기에 집주인들이 집을 팔거나 월세를 전세로 전환할 움직임을 보인다는 것이다.

이에 새누리당 등 정치권에서도 섣부른 정책이었다며 비판의 목소리가 높다. 하지만 이번 대책이 파격적인 대책임에도 그 실효성이 의심받고 나아가 부작용을 더 많이 생산할 것이란 우려는 임대차시장 전반에 걸친 근본적인 문제해결에 대한 고민을 제대로 하지 않았기 때문이란 게 전문가들의 지적이다.

◇'2·26대책' 때문에 집주인 '난리'…"한 푼도 안 냈는데 내라고 하니"

'2·26대책'의 주된 내용은 월세에 대한 공제방식이 기존 소득공제에서 세액공제로 전환되고 공제대상 또한 연봉 5000만원 이하에서 7000만원 이하로 확대된다는 것이다. 집주인 동의를 받아야 했던 것에서 동의없이 월세 임대차 계약서와 계좌이체 내역 등만 있으면 공제신청이 가능하도록 했다. 확정일자 또한 없어도 된다.

문제는 세입자들의 소득공제로 인해 집주인들은 임대소득이 노출, 꼼짝없이 소득세를 물어야 한다는 것에서 집주인들의 고민이 시작됐다. 그동안 집주인들은 자진신고를 하지 않는 한 세원노출이 되지 않았기에 임대소득에 대해선 세금을 한 푼도 내지 않았다. 세금을 정상적으로 내고 있었다면 오히려 세금부담이 준다.

여기에 세원이 노출되면 다른 소득이 없는 피부양자의 경우 건강보험료·국민연금 등 사회보장성 준조세 부담도 함께 늘어나기 때문에 영세사업자의 반발이 컸다.

이에 정부는 대책을 발표한지 일주일만에 집주인들의 세부담을 줄여주기 위해 '3·5 보완조치'(집주인대책)를 내놓았다. '2주택자이면서 연간 임대소득 2000만원 이하'인 경우에는 과세를 2년 유예하고 분리과세해 부담을 줄이도록 했다.

하지만 시장에선 갑작스런 임대소득세 부과로 주택거래에 찬물을 끼얹고 있다는 반응을 내놓고 있다. 새누리당 관계자는 "임대소득에 과세하고 전세대신 늘어나는 월세에 세입 지원을 늘리는 방향 자체는 맞다"면서도 "사실상 과세를 하지 않았던 월세 임대인들의 세부담을 늘려 월세 인상과 월세 공급 축소의 위험을 초래한다"고 지적했다.

◇전문가 "임대소득과세는 파격적·전향적…비정상이 정상이 된 사회"

반면 전문가들은 현실에 대한 고민없이 정책을 발표한데서 온 혼란이라고 지적하면서 근본적인 문제해결이 선행돼야 한다고 주장한다.

조명래 교수는 "세입자들의 주거불안은 퇴행적인 임대차 관계가 지속되는 한 해소될 가능성은 없다"며 "임대소득 과세는 이런 점에서 파격적이며 늦었지만 조세정의의 구현이란 점에선 전향적"이라고 설명했다.

이어 "임대소득 과세강화는 제도 밖에 있던 임대차 관계를 제도 내로 끌어들여 일정하게 관리하겠다는 의도가 깔린 것으로 집주인들이 임의로 임대료를 높이거나 세입자의 권리를 침해하는 것이 예방되는 효과가 있다"고 덧붙였다.

이러한 필요성과 당위성에도 임대소득과세와 임대차등록에 대한 시장의 반발과 저항이 크다는 점도 문제다. 주무부처인 국토교통부조차 회의적인 시각과 반대하는 입장이다.

국토부 관계자는 "임대소득과세나 임대차 등록 유도를 위해 인센티브를 주는 것은 긍정적이지만 등록을 의무화할 경우 세원 노출부담 등으로 오히려 임대사업이 저해될 수 있다"고 반대했다.

변창흠 교수는 "조세정의가 지켜지지 않는 비정상이 정상화된 현상이지만 정치·사회적 저항과 반발 등으로 인해 어느 누구도 이 문제를 선뜩 해결하려고 하지 않는다"며 "집주인의 반발과 부작용을 최소하기 위해선 정부가 나서서 이해당사자들 사이의 대화와 합의를 이끌어 내고 나아가 제도 이점을 모두가 공유하는 임대등록정보의 관리·활용 방안을 강구해야 한다"고 강조했다.

송학주기자 hakju@

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